Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получите консультацию прямо сейчас!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, однако при признании должником суммы задолженности, в некоторых случаях возможно взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде. Данный порядок является более простым, чем исковое производство, но возможен только при отсутствии спора о праве.
Взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде
Взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде инициируется путем подачи в суд заявления о возбуждении приказного производства. Законодательством предусмотрены требования, которым такое заявление должно соответствовать.
После подачи такого заявления при наличии соответствующих оснований судом выносится определение о судебном приказе, которое впоследствии служит основанием для взыскания задолженности по договору аренды.
При подаче заявления о возбуждении приказного производства необходимо предоставить документы, подтверждающие бесспорность взыскания, т.е. неоспаривание должником суммы задолженности по договору аренды.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости
Наша компания оказывает юридические услуги по спорам, вытекающим из договора аренды.
Мы поможем арендодателю взыскать задолженность по арендным платежам, задолженность по оплате коммунальных услуг и прочих эксплуатационных расходов, которые обязан платить арендатор в связи с использованием имущества; поможем освободить нежилое помещение при прекращении или расторжении договора аренды, взыскать убытки за порчу или повреждение имущества, сданного в аренду. А также окажем услуги арендатору в случае неправомерного расторжения договора аренды, взыскания арендной платы и других платежей.
Оставьте заявку
Оставьте заявку и получите судебное представительство
Наши специалисты грамотно составят исковое заявление или отзыв на иск, подберут всю необходимую доказательственную базу, разработают обоснованную правовую позицию по делу, защитят интересы своих клиентов в суде и службе судебных приставов.
В современной рыночной экономике между хозяйствующими субъектами довольно распространены арендные отношения по поводу различных объектов недвижимости.
Аренда недвижимости создает условия для извлечения прибыли, являющейся главной целью предпринимательской деятельности, так и может являться самостоятельным видом деятельности.
Участвовать в обороте могут всевозможные объекты недвижимости. Это и нежилые помещения (офисы, складские помещения, помещения в торговых центрах и пр.
), отдельные здания, сооружения (магазины, гостиницы, склады, гаражи), земельные участки и прочие индустриальные и промышленные объекты.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды является двусторонним, возмездным, взаимным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (консенсуальным).
Взаимность договора, или как говорят юристы, его синаллагматический характер, заключается в том, что встречное исполнение обязательства одной стороной обусловлено исполнением обязательств другой стороной (ст.328 ГК РФ). Другими словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Таким образом, обязанности арендатора вытекают из надлежащего исполнения обязанностей арендодателя. Если арендодатель не выполняет свои обязанности по договору, то наступают правовые последствия, предусмотренные ст.328 ГК РФ, т.е. арендатор вправе не исполнять свои встречные обязанности и потребовать возмещения убытков.
Рассмотрим права и обязанности сторон по договору аренды:
Образец искового заявления на должника в СНТ или ДНП (неосновательное обогащение)
|
Судебный участок мирового судьи № г. Москвы |
|
|
Истец: |
НАИМЕНОВАНИЕ |
|
Адрес: Представитель Истца |
|
|
Ответчик: Дата рождения: Место рождения: |
ФИО (если есть) (если есть) |
|
Место жительства: |
|
|
Цена иска: Государственная пошлина: |
Аналитика законодательства
| Штрафы работнику. Какие законны, какие нет. Взыскание ущерба |
| Обзор ответственности предпринимателей за «продажу» наличных денежных средств из оборота розничной торговли |
| О разъяснении вопросов в рамках ФЗ 44: единственный производитель. Обязанность предоставить расходы по договору |
| Налогообложение после распределения имущества при ликвидации юридического лица (ООО) |
| Обзор спора при продаже кафельной плитки разного тона(цвета) |
ВНИМАНИЕ! МАСШТАБНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЦЕССУАЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ!
Военная служба. Консультации юриста
Образование
Торги (аукционы, конкурсы)
Получение компенсаций, возмещение расходов
Страхование
Консультации юриста
Недвижимость. Общие вопросы
Корпоративные споры
Приказное производство. Консультации юриста
Финансовая аренда (лизинг). Консультации юриста
Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста
Третейское разбирательство.Консультации юриста
Судебные расходы.Консультации юриста
Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста
Уголовный процесс. Консультации юриста
Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций
Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста
Административные споры. Консультации юриста
Строительство. Консультации юриста
Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста
Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста
Пенсионное законодательство. Консультации юриста
Право собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юриста
Авторское право. Консультации юриста
Защита прав потребителей. Консультации юриста
Административная ответственность. Консультации юриста
Договор долевого участия. Консультации юриста
Проверки организаций и ИП. Консультации юриста
Защита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юриста
Исполнительное производство. Консультации юриста
Иностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юриста
Установление юридических фактов. Консультации юриста
Трудовое законодательство. Консультации юриста
Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста
Регистрация недвижимости. Консультации юриста
Семейные споры. Споры о детях. Консультации юриста
Регистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юриста
Земельное законодательство. Консультации юриста
Алименты.Консультации юриста
Аренда. Консультации юриста
Займы и кредиты. Консультации юриста
Банкротство. Консультации Юриста
Представительство. Консультации юриста
Жилищные вопросы. Консультации юриста
Наследство. Нотариат. Консультации Юриста
Госпошлина. Консультации юриста
Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста
Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста
Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста
Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб
Понятие исковой давности
Закон определяет данную норму как срок, на протяжении которого суд обязан предоставить потерпевшей стороне защиту его нарушенного права (ст. 195 ГК РФ).
Необходимость установления ограничения объясняется несколькими причинами:
- лимит времени облегчает установление судом обстоятельств спора, что способствует принятию обоснованного решения;
- помогает исключить неопределенность в отношениях участников земельного спора, неизбежно возникающую в результате того, что нарушитель постоянно находится под угрозой применения к нему принудительных мер, предусмотренных законом;
- длительное промедление с подачей иска потерпевшей стороной является свидетельством того, что она недостаточно заинтересована в защите своих прав, или сомневается в правомерности своих требований;
- способствует укреплению договорных отношений, является стимулом для защиты своих прав и взаимному контролю за выполнением обязательств.
Данная норма устанавливается ГК РФ и имеет императивный характер, то есть она не может быть изменена в результате договоренности участников спора (ст. 198 ГК РФ).
Кто может подать требование об обращении взыскания на земельный участок
Если в ходе исполнительного производства у должника обнаружен земельный участок, возникает вопрос: как обратить на него взыскание? Согласно статье 278 ГК РФ, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Более подробных норм, в частности о том, кто должен обратиться в суд (судебный пристав-исполнитель или взыскатель), законодательством не предусмотрено. Рассмотрим два возможных варианта.
Вариант первый: в суд обращается пристав. Кажется логичным, что с требованием об обращении взыскания на обнаруженный в собственности должника земельный участок должен обращаться пристав в рамках исполнения решения суда о взыскании долга. Но как показывает практика, не все суды общей юрисдикции считают, что у пристава есть право на предъявление такого требования. Это связано с тем, что в Федеральном законе от 02.10.07 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» не предусмотрен порядок обращения взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства. Тем не менее, практика обращения в суд с таким требованием именно приставов, а не самих взыскателей есть. При этом приставы ссылаются на статью 77 закона № 229-ФЗ, в которой предусмотрено право пристава или взыскателя подать в суд заявление об обращении взыскания на имущество, находящееся у третьих лиц.
Однако, во-первых, вышеуказанная норма не касается ситуаций, когда имущество находится не у третьих лиц, а у самого должника. Во-вторых, в части 2 статьи 77 закона № 229-ФЗ говорится о подаче приставом некого заявления, но не уточняется, что это именно исковое заявление. Но представление в суд заявления в рамках исполнительного производства не влечет за собой вынесения решения – в этом случае может быть принято только определение. А исходя из текста статьи 278 ГК РФ для обращения взыскания на земельный участок требуется именно решение, а не судебное определение. Основываясь на буквальном толковании вышеуказанных норм, многие суды приходят к выводу, что пристав не вправе обращаться с заявлением об обращении взыскания. В том числе из-за того, что такие споры должны рассматриваться только в порядке искового производства .
Это не значит, что, если пристав подаст именно исковое заявление, то проблема решится. Некоторые суды считают, что иск об обращении взыскания на земельный участок может подать только взыскатель, но не пристав . По мнению других судов, такое право есть и у приставов, и у взыскателей.
Вариант второй: в суд обращается взыскатель. Поскольку многие суды сомневаются в полномочиях приставов, взыскателю надежнее самому подать исковое заявление об обращении взыскания на земельный участок Еще один плюс: это будет быстрее и проще, несмотря на то, что все документы, касающиеся исполнительного производства, находятся у пристава (не придется добиваться от него обращения в суд и контролировать его действия).
Необходимо обратить внимание на важную деталь: взыскателю требуется подать именно исковое заявление об обращении взыскания на земельный участок. Самая распространенная ошибка – когда вместо этого иска подают заявление об изменении порядка исполнения решения суда о взыскании задолженности (ст
434 ГПК РФ).
В этом случае вновь возникает проблема: по результатам рассмотрения заявления об изменении порядка исполнения решения суда может быть вынесено только определение (ст. 203 ГПК РФ). Но, как было отмечено выше, суды общей юрисдикции считают, что для обращения взыскания требуется именно судебное решение . Поэтому они, как правило, отказывают в удовлетворении таких заявлений . Иногда все-таки можно встретить противоположную позицию в судебной практике, когда понятие «решение суда» толкуется шире, и взыскателям удается обратить взыскание на земельный участок, подав заявление об изменении порядка исполнения решения Но эта позиция менее распространена, поэтому полагаться на нее рискованно.
О законности взыскания арендной платы за снятый с кадастрового учета земельный участок
Недавно мне в руки попало очень интересное дело. В июне 2011 года был заключен договор аренды земельного участка. Собственником выступал «город», арендатором ООО «Ромашка».
Земельный участок на момент заключения договора аренды стоял на кад. учете со статусом «временный». В связи с отсутствием зарегистрированных прав Росреестр снял участок с кадастрового учета в августе 2011 года, то есть через 2 месяца после заключения договора.
Несколько лет спустя «город» обратился в арбитражный суд с иском о взыскании, внимание, задолженности по договору аренды. И вот тут возникает вопрос: а разве можно взыскать задолженность по аренде при описанных обстоятельствах? Договор то вообще действующий?
Исходя из Закона о госрегистрации недвижимости следует, что правовым последствием кадастрового учета является:
- подтверждение существования объекта недвижимости, права на который могут быть зарегистрированы;
- прекращение существования объекта недвижимости.
Кадастровый учет земельного участка подтверждает факт индивидуализации объекта гражданских прав. То есть действия, связанные с постановкой на кадастровый учет и снятием с кадастрового учета, являются юридически значимыми, поскольку в результате земельный участок приобретает свойства индивидуально – определенной вещи.
Это означает, что с момента снятия с кадастрового учета земельный участок утратил свои индивидуализирующие характеристики, следовательно, прекратил свое существование как объект права.
Поскольку существенным условием договора аренды является предмет договора (земельный участок), то с момента прекращения существования предмета договора, подлежит применению ст.416 ГК РФ (невозможность исполнения обязательств).
Исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре
Общий срок исковой давности составляет три года. Течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Департамент городского имущества, одной из основных задач и функций которого является контроль за поступлением арендной платы по договорам аренды земельных участков, должен был узнать о нарушении права со дня возникновения у арендатора обязанности по внесению платежей за землю и неисполнения им такой обязанности.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной по делу, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Законом не предусмотрено какого-либо требования к форме заявления о пропуске срока исковой давности, поэтому оно может быть сделано, как в письменной, так и в устной форме.
Права арендатора по договору
Арендатор с учетом установленных ст. 47, ст. 50, ст. 69 КоЗ ограничений имеет следующие права:
- передать весь земельный участок в субаренду;
- передать свои права и обязанности по договору другому лицу;
- передать право аренды земельного участка в залог;
- вносить право аренды земельного участка в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ;
- заключить договор аренды на новый срок в преимущественном порядке перед другими лицами (ч. 3 ст. 69 КоЗ). Договор аренды земельного участка не может исключать такое право арендатора;
- ) приобрести арендуемый участок в частную собственность в преимущественном порядке перед иными лицами. Иностранные организации и их представительства не имеют такого преимущественного права (ч. 6 ст. 69 КоЗ).
При аренде государственного земельного участка арендатор может реализовать права, перечисленные в п. 1-4, если (ч. 4 ст. 69 КоЗ):
- взималась плата за право заключения договора аренды. Если плата не взималась, ее следует внести до момента совершения сделки с арендуемым участком (ч. 12 ст. 70 КоЗ);
- законодательные акты не устанавливают иного.
Пишем исковое заявление о взыскании убытков
Важно правильно составить и направить претензию об уплате долга по арендным платежам и иных сумм. Получив претензию, должник может добровольно удовлетворить ваши требования, что позволит избежать обращения в суд. Если же он этого не сделает, у вас будут доказательства соблюдения претензионного порядка (для споров, подведомственных арбитражному суду, соблюдение данного порядка обязательно).
Рекомендуем подробно указать в претензии все свои будущие исковые требования. Укажите в претензии также сумму процентов/неустойки, для этого определите период начисления процентов (неустойки) и приведите расчет процентов (неустойки). Приложите к претензии документы, подтверждающие ваш расчет при необходимости. Если претензию подписывает представитель по доверенности, приложите копию доверенности.
Направьте претензию юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), и по адресу, который указал должник, например, в договоре в качестве почтового. Рекомендуем направлять претензию заказным письмом с описью вложения и сохранить почтовую квитанцию об отправке, опись вложения. При вручении претензии под роспись необходимо удостовериться в наличии полномочий лица, принимающего претензию, при получении претензии представителем, получите копию доверенности представителя. Вы можете дополнительно направить претензию по электронной почте, вручить иным способом с целью урегулировать вопрос мирным путем. То есть у вас должны быть документы, точно подтверждающие соблюдение претензионного порядка надлежащим образом, если все-таки придется идти в суд, но вы вправе любыми иными способами уведомлять арендатора о задолженности, вести переговоры.
Какой срок ответа на претензию о выплате долга по договору аренды?
Общий претензионный срок — 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре оказания услуг (например, стороны могут предусмотреть 10 дней с даты направления претензии, или наоборот, увеличить претензионный срок, также в договоре можно изменить момент, с которого исчисляется претензионный срок). Поэтому до обращения в суд внимательно изучите ваш договор поставки на предмет претензионных сроков.
| Кому нельзя применять УСН и какие основания для снятия с УСН |
| Обзор практики о взыскании неустойки за просрочку поставки товара в случае приостановки поставок |
| Обзор судебной практики о снятии с учета несовершеннолетнего из жилого помещения |
| Договор опциона. Установление условий для исполнения договора. Судебная практика |
| Что такое форензик и почему он так необходим |
Согласование условия о подсудности: типичные ошибки в договоре
Указание на то, что любой спор, разногласие или требование, возникающее из договора кредитования или договоров поручительства, касающиеся их либо их нарушения, прекращения или недействительности, подлежат разрешению в суде общей юрисдикции по месту нахождения филиала кредитора, в котором заключены договоры, содержится в п. 9.2 кредитного договора, заключенного между ОАО «Промсвязьбанк» и Ш. 11 февраля 2008 г., в п. 6.1 договоров поручительства, заключенных между ОАО «Промсвязьбанк» и ООО «Навигатор», Ш.Т., М. 11 февраля 2008 г. Место нахождения филиала ОАО «Промсвязьбанк» определено в кредитном договоре и договорах поручительства по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр. Красноармейский, д. 15/ул. Ползунова, д. 45Б. Поскольку соглашение сторон об определении территориальной подсудности, достигнутое на основании ст. 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязательно не только для сторон, но и для суда, то предусмотренных законом оснований для возвращения искового заявления, поданного ОАО «Промсвязьбанк» 12 февраля 2009 г. в Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края, не имелось.
К аналогичному выводу приходят арбитражные суды в Определении ВАС РФ от 27.07.2011 № ВАС-7301/11 по делу № А68-6505/10, Постановлении ФАС УО от 30.03.2012 № Ф09-7732/11 по делу № А60-16549/2011, а также в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.04.2015 № Ф04-17472/2015 по делу № А27-17691/2014.