Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В Петербурге вырастет плата за наем социального жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
При получении социального жилья нужно подтвердить статус нуждающегося. Это возможно в следующих случаях:
- в собственности вовсе нет объектов недвижимости;
- ранее не предоставлялись объекты по договору социального найма;
- имеющееся жилье не соответствует общепринятым нормам по площади;
- жилье непригодно для проживания;
- один из жильцов имеет болезнь, из-за которой ему нужно ограничить контакты с другими гражданами. Например, хроническое инфекционное заболевание.
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.
Не всякое жилье может быть предоставлено по договору соцнайма. Существует ряд требований, которым оно должно соответствовать, закрепленных в ст.62 ЖК РФ:
- полная изоляция;
- помещение не должно быть нежилым;
- предоставленное помещение не должно входить в общедомовую собственность.
Кроме того, жилье должно территориально располагаться в месте нахождения нанимателя. Особые требования установлены и в отношении площади, которая полагается на каждого проживающего в муниципальном жилье. Эти нормы устанавливаются в зависимости от региона и других критериев. В среднем, показатели следующие:
- 33 м2 для одного нанимателя;
- 42 м2 для двух проживающих;
- 18 м2 на каждого, если проживающих три и более человек.
Если в жилищном фонде отсутствует жилье с нужной площадью, указанная норма может быть уменьшена до 10 %.
Проживание в предоставленном государством помещении является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. Наниматель вправе проживать в социальном жилье, если:
- своевременно вносит полную оплату за пользование недвижимостью и услугами ЖКХ;
- соблюдает общественный порядок и не создает неудобств соседям;
- использует жилье только по целевому назначению;
- содержит помещение в надлежащем состоянии и при необходимости делает ремонт.
Эти обязанности предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ. Договором социального найма могут быть предусмотрены и иные условия проживания. Наниматель обязан ставить в известность наймодателя, если у него произошли какие-либо изменения, которые могут стать основанием для изменения условий договора.
Кроме обязанностей, у нанимателя есть также и ряд прав. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, он может:
- сдавать помещение в поднаем третьим лицам;
- заселять в жилье других лиц;
- требовать от наймодателя выполнения своих обязательств (к примеру, проведения капитального ремонта);
- допускать временное проживание других лиц;
- обменивать жилплощадь на другую.
Если наймодатель не выполняет со своей стороны условий договора, квартиросъемщик вправе требовать снижения размера оплаты за жилье или возмещения ущерба.
Площадь жилья зависит от норм, которые каждый регион устанавливает самостоятельно. Например, в Москве на каждого члена семьи должно приходиться не менее 18 кв. метров. В случае, если семья состоит из 3 человек общая площадь предоставляемой квартиры составит 54 кв. метра.
Те, кто располагает жилплощадью на основании соглашения соцнайма, имеет право на получение субсидий. Они предоставляются на оплату самого найма и коммунальных услуг.
Субсидии полагаются некоторым категориям граждан, однако, основным критерием считается превышение допустимой доли оплаты за жилплощадь в составе доходов семьи.
Для того чтобы получить ее, необходимо предоставить в компетентный орган целый список документов. Это необходимо, чтобы установить состав семьи, доказать фактор нуждаемости в предоставлении субсидии и представить данные для ее получения.
В общем случае субсидии предоставляются сроком на 6 месяцев. Куда именно обращаться за получением, нужно узнать в органах местной администрации. Чаще всего этим занимаются специализированные отделы социальной защиты населения.
Сегодня заявитель имеет множество вариантов для подачи заявления на субсидии:
- явиться самолично;
- передать через доверенное лицо;
- отправить почтовым отправлением;
- передать по электронным каналам.
После получения заявления, его рассматривают в срок не более 10 дней. По итогам проделанной работы ответственный орган выносит решение:
- отказать в выдаче;
- удовлетворить просьбу.
Выдача субсидий происходит:
- перечислением на счет получателя в банке;
- на руки лично. Этот способ применим лишь в отношении граждан, не имеющих возможность по состоянию здоровья получать выплату самостоятельно.
Кому не предоставляются? Право на получение субсидии имеют далеко не все категории граждан. Среди тех, кому они не предоставляются:
- лицам, которые проживают на занимаемой площади на основании договора поднайма;
- гражданам, которые имеют задолженность за жилплощадь или услуги ЖКХ;
- гражданам, чьи доходы не считаются недостающими для самостоятельного расчета за пользование помещением;
Таким образом, плата за пользование жилплощадью согласно договору социального найма взимается по нескольким составляющим. Туда входит и деньги за объем затраченных ресурсов, за ремонт и другие.
Однако малоимущие граждане и семьи освобождаются от одной составляющей – платы за пользование недвижимостью.
Кроме того, некоторые нуждающиеся категории граждан имеют право на субсидирование при условии подачи заявления, представления документов и соблюдения всех необходимых условий.
Куда направлять платежи?
Процедура оплаты за наём жилья кардинально отличается от стандартной. Квитанция об оплате приходит съемщикам, как обычно, в первых числах календарного месяца. Оплачивать сумму за наем жилого помещения, установленную владельцем, необходимо непосредственно ему самому или в бухгалтерию управляющей компании.
Управляющая организация или местный орган самоуправления несет ответственность за общую оплату перед поставщиками коммунальных услуг.
Осуществлять платежи за социальный найм следует до десятого числа текущего месяца согласно квитанции на оплату коммунальных услуг.
Не вносить платежи позволено лишь льготной категории населения, которая подпадает под определение «малоимущих». Определением данной категории населения занимаются соответствующие социальные органы.
Проводится комплексный анализ финансовых возможностей всех членов семьи. Освобождению подлежит только платеж за съем апартаментов, коммуналку вносить необходимо всем категориям населения.
Договор аренды жилого помещения
Договор аренды и договор найма жилого помещения имеют много общего. Главным различием является то, что пользователем жилого помещения при заключении договора аренды является юридическое лицо. То есть, если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, то это договор аренды жилого помещения.
Поскольку жилье предназначено исключительно для проживания граждан, единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку законом предусмотрена необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то, в отличие от договора найма, он подлежит обязательной государственной регистрации.
Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для такого предупреждения.
Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещения убытков.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы, если плата не указана, договор считается незаключенным.
Передача жилого помещения по договору арены осуществляется по акту приема-передачи.
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа. В договоре может быть заложено условие, что арендатор обязан выполнить ремонт перед возвращением жилья.
Компенсация за аренду жилья сотруднику
При заключении трудового договора стороны заранее оговаривают необходимость отправления в командировки или частые разъезды, вплоть до переезда на постоянное место жительства в другой населенный пункт, где, к примеру, расположено подразделение компании.
Читать так же: Серая зарплата
Если работника устраивают условия трудоустройства, то в обязательном порядке в тексте соглашения прописываются нюансы, касающиеся расходов на проживание, а именно:
- порядок выплаты компенсации;
- сумма надбавки к заработной плате;
- требования к арендуемому жилью;
- возможность совместного проживания с семьей.
Предусматривается 2 варианта аренды жилья:
- работодатель заключает договор аренды;
- сотрудник самостоятельно выбирает жилье и заключает соглашение с последующим получением компенсации за проведенную оплату.
Важно! Работодатель компенсирует стоимость аренды непосредственно сотруднику или переводит средства на счет арендодателя.
Работник, получивший денежные средства в виде компенсации, обязуется оплатить НДФЛ и страховые взносы.
Сумма налоговых отчислений не должна превышать 20% от размера общего дохода работника.
Если сотрудник самостоятельно арендует жилье, то для получения компенсации потребуется предоставить:
- Печатный вариант договора аренды, в котором отражаются существенные условия;
- Платежное поручение или расписка от арендодателя, выступающая доказательством оплаты проживания.
Важно! Если договор аренды заключается на срок более чем 1 год, то в такой ситуации сделка подлежит регистрации в государственном реестре.
Как получить муниципальное жилье в Москве
В столице действует региональная программа «Обеспечение улучшения жилищных условий».
Согласно данной программе жители столицы, желающие получить муниципальное жилье, могут:
- получить его от муниципалитета в аренду;
- приобрести в собственность при помощи администрации Москвы.
В наем жилое помещение может быть предоставлено на следующих условиях:
- социальная аренда;
- коммерческий найм;
- безвозмездное проживание.
В свою очередь, для получения жилья в собственность для жителей столицы доступны следующие программы:
- безвозмездные субсидии;
- отсрочка;
- возвратные ссуды;
- льготное кредитование и т.д.
На самом деле жителям Москвы доступны достаточно широкие возможности для решения жилищного вопроса.
Есть ли какие-то особенности договора в отношении приватизированного жилья?
Именно приватизированную квартиру можно снять по договору найма. Подобные сделки с муниципальным жильем являются поднаймом, так как сдает квартиру не собственник (государство), а наниматель по договору соцнайма. В коммунальных и прочих платежах существует отличие:
- Владелец приватизированной квартиры обязан платить за капитальный ремонт, вернее совершать обязательные взносы на его осуществление. Если он сдает квартиру, то переложить эту плату на нанимателя не получится, это обязанность собственника жилья.
- В квитанции за коммуналку для неприватизированной квартиры существует пункт «найм» – это небольшая сумма в пользу государства за проживание, платить ее будет поднаниматель вместе с остальными платежами.
- Налог на собственность для владельца приватизированной квартиры вообще не касается нанимателя.
- Сумму оплаты за поднайм определяет муниципалитет, тогда как собственник приватизированной квартиры имеет право запросить любую сумму на свое усмотрение.
- Вообще плата за найм приватизированного жилья, как правило, выше. Собственник должен платить налог на собственность, на право осуществлять найм. Должен оплачивать расходы по капитальному ремонту. И при всем этом иметь выгоду.
На нашем сайте также можно найти информацию по следующим статьям, рассказывающих о найме квартиры или другого жилья:
- Социальный найм.
- Документы для найма.
- Договор краткосрочного найма жилого помещения.
- Аренда квартиры в командировке.
- Как снять квартиру, чтобы вас не обманули?
- Договор найма специализированного жилого помещения.
- Договор коммерческого найма жилого помещения.
- Важные особенности при аренде квартиры: документы арендодателя, его права и обязанности.
В разных субъектах РФ возможны свои льготные категории.
Признать нуждающимися в улучшении жилищных условий путем социального найма могут граждан РФ, чей доход не превышает установленного максимального дохода (размер максимального дохода устанавливается свой в каждом регионе).
В Санкт-Петербурге правом на социальное жилье по найму до настоящего времени обладали:
- Многодетные семьи (с тремя и более детьми).
- Ветераны ВОВ и боевых действий.
- Инвалиды.
- Герои Советского Союза.
- Пережившие блокаду или репрессии.
- Дети-сироты.
Как составить договор соцнайма
Следует иметь в виду, что по договору социального найма должно быть предоставлено изолированное жилье: отдельная квартира, отдельный дом, отдельная комната в квартире или доме. Комнаты, которые являются общими или неизолированными, по договору социального найма не предоставляются.
Это требование закреплено в статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилыми помещениями являются:
- индивидуальный жилой дом или часть такого дома;
- отдельная квартира или часть в такой квартире;
- отдельная комната в квартире или в доме.
По условиям договора социального найма, собственник жилой недвижимости на определенных условиях предоставляет нанимателю жилье на определенный или неопределенный срок. При этом наниматель обязан уплачивать плату за пользование жильем.
В качестве сторон, в договоре социального найма жилья участвуют:
- со стороны наймодателя – собственник жилой недвижимости, которым может быть муниципальный или государственный жилищный фонд;
- со стороны нанимателя – гражданин, которому выделено социальное жилье за определенную плату.
При заключении договора, предмет сделки должен быть указан предельно четко, а именно:
- описание жилой недвижимости – отдельная квартира, индивидуальный жилой дом, доля в этом жилье или отдельная комната;
- общая и жилая площадь недвижимости;
- почтовый адрес места нахождения жилья;
- место расположения жилья, если оно находится в многоэтажном жилом доме, то есть указание номера подъезда и этажа;
- характеристика помещения, а также опись имущества, которое передается вместе с жильем.
В соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса Российской Федерации, срок действия договора социального найма не указывается. Это означает, что такой договор считается бессрочным.
Вместе с тем, это не означает, что действие договора социального найма не может быть прекращено. Закон предоставляет право нанимателю в любое время поставить вопрос о расторжении договора социального найма и освободить занимаемое помещение. Для этого достаточно составить и подписать обеими сторонами обоюдное соглашение.
Наймодатель может поставить вопрос о расторжении договора социального найма только при наступлении определенных условий, которыми являются:
- наниматель или члены его семьи постоянно нарушают условия, на которых жилье предоставлялось. Например, используют недвижимость не по ее назначению;
- наниматель или члены его семьи нарушают правила проживания в помещениях, шумят в ночное время, совершают хулиганские действия;
- наниматель не оплачивает плату за пользование жильем в течение 6 месяцев и более;
- наниматель не оплачивает коммунальные услуги в течение 6 месяцев и более.
Как правильно рассчитать?
Размер платы за наем рассчитывается по следующей формуле:
ПЛАТА за наем = Бр *Кб * Кс * П, где:
- Бр – Базовый размер оплаты, определяется путем умножения средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке, в данном муниципальном образовании на 0,001. Например, по состоянию на ноябрь 2020 года, в г. Таганроге средняя стоимость одного кв. метра составляет 38 257 рублей, в г. Йошкар-Ола – 36 366 рубля. Таким образом, получаем:
- Бр (для г.Таганрог)=38257*0,001=38,3 р.
- Бр (для г.Йошкар-Ола)=36366*0,001=36,7 р.
- Кб – коэффициент качества и благоустройства жилья, состоит из 3-х параметров:
- качество помещения;
- благоустройство;
- месторасположение дома.
- П — общая площадь жилого помещения, предоставленного по договору социального найма или договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда (кв.м).
Средняя цена 1 кв.м. на вторичном рынке жилья определяется по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики.