Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор на квартиру: правила оформления и виды документа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
Когда лучше составить договор
Статья 41 СК позволяет оформлять контракт в любое время – до или после заключения брака. Если пара оформила договор до свадьбы, то вступит в силу он только в день регистрации в ЗАГСе.
Внимание! После расторжения союза брачный договор заключить нельзя – только соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
Таким образом, пара может составить брачный договор на купленную квартиру в любое время:
- заранее перед свадьбой, определив в тексте, что он распространяется на любую купленную в браке недвижимость;
- непосредственно перед покупкой, указав как просто «недвижимость», так и конкретную квартиру;
- составить специально брачный договор для ДДУ, ипотеки или под материнский капитал;
- оформить контракт после покупки – сразу или через много лет, как посчитает нужным. В этом случае возникшие доли супругов нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, внеся изменения в запись о купленной квартире.
Юридическая брачного договора сила от момента его составления не зависит. Однако если контракт составляется для целей ДДУ, жилищного кредита или под господдержку, его лучше заключить перед покупкой квартиры.
Чего не должно быть в брачном договоре
При составлении брачного договора, согласно Семейному кодексу РФ, нельзя прописывать личные неимущественные отношения, ограничивающие или ущемляющие права одного из супругов. Среди них можно отметить запрет жене работать или быть трудоустроенной по какой-либо другой профессии.
Брачный договор также не должен требовать, чтобы супруги не имели права получать образование или не имели возможности на перемещение туда, куда им заблагорассудится. Да и регулировать права по отношению к детям в брачном договоре тоже не допускается.
Еще в соглашении нельзя указывать, что супруги должны быть верны друг другу или прописывать вечную любовь. Да и тот факт, что совместно нажитое имущество переходит после расторжения брака или жене, или мужу, тоже не устанавливается брачным договором.
Особенности брачного договора, связанного с ипотекой
За макетом брачного договора не обязательно обращаться к юристам – его можно сделать и самостоятельно. В большинстве случаев для покупки квартиры берется ипотека, поэтому этот аспект стоит внести в качестве условия в брачный договор.
В брачный договор при покупке квартиры в ипотеку муж и жена могут внести такие условия:
- Определение заемщика и созаемщика.
- Указывается, кто делает первый платеж. Если супруги решили сделать это оба, тогда определяются доли в конкретной сумме или в процентах.
- Обозначается, кто из супругов делает основные взносы и платит проценты.
- Предусматривается лицо, которое платит страховку.
- Определяется ответственный по штрафам, если таковые будут.
- В брачном контракте указывается, из чего платятся взносы по ипотеке.
- Распределение долгов по ипотечному кредитованию.
- Определение долей в праве собственности после окончания платежей по кредиту.
- Прописываются права детей.
- Указывается, что каждый получит при расторжении брака. То есть это либо деньги, либо доля в квартире.
- Предусматривается ответственность при несоблюдении пунктов контракта.
- Правила изменения договора.
Согласно Семейному кодексу РФ, в брачном договоре не должно быть условий, ущемляющих права и свободы одной из сторон. Если же это произошло, то такой документ может стать предметом длительных судебных разбирательств.
Изменение и расторжение брачного контракта происходит по соглашению сторон или по требованию одного из супругов на основе решения суда. Никакая из сторон не может самовольно отказаться от выполнения обязательств.
Брачный контракт – особое соглашение людей, которые только вступают в брак или уже официально зарегистрировали свой супружеский союз. Предназначение контракта – определение имущественных прав и обязанностей, причем не только в супружеской жизни, так и после процедуры развода.
Брачный контракт допускается составлять до регистрации брака в отделении ЗАГСа и после. Но если пара еще не зарегистрировала брак, то в действие супружеский контракт вступит только после того, как она оформит свои отношения официально.
Текущее отечественное законодательство допускает внести в документ корректировки либо аннулировать его:
- по добровольному решению супругов;
- по судебному постановлению, если того потребовал кто-либо из супругов по причине ущемления его финансовых прав и обязанностей.
Какие моменты нужно отразить в контракте
В обязательном порядке в договор необходимо включить следующую информацию:
- сведения о супругах (включая дату рождения, паспортные данные, регистрацию по месту проживания);
- подробное описание объекта недвижимости (в том числе адрес, метраж, дата вступления в право собственности);
- права на квартиру во время брака;
- права после развода (единоличное владение недвижимостью одним из бывших супругов либо выделение долей);
- основание, на котором принято решение оставить жилье мужу или жене либо разделить на доли именно указанным в договоре образом;
- указание конкретных ситуаций, в которых право на жилье может быть передано ребенку (детям);
- указание на то, что имущество не является обремененным, не находится под арестом, в залоге и т.п.
Также в договор необходимо включить формулировку о том, что на момент подписания супруги не имеют друг к другу претензий, а при возникновении споров в будущем они будут решаться переговорами либо в судебном порядке.
При покупке жилья в ипотеку в договор необходимо внести дополнительные пункты. Здесь возможны два варианта:
- квартира была приобретена до момента заключения брака;
- это произошло в браке.
В первом случае, если супруги планируют выплачивать кредит вместе, можно указать, доли, которые достанутся каждому из них в случае развода. Во втором случае следует установить режим собственности. Если он общий, то супруги будут созаемщиками, а после развода будут выплачивать кредит и получать/не получать недвижимость по указанным в соглашении условиям. При раздельном режиме кредит будет выдан тому из супругов, который указан в брачном контракте. Кредит также выдадут только на его имя.
Юристы рекомендуют заключать его всегда. Неважно, насколько хороши отношения и их материальное положение. Бедные люди могут внезапно разбогатеть, а влюбленная пара – развестись. Порой супруги годами живут вместе, хоть любовь давно прошла, от развода их останавливает боязнь раздела имущества и судебные разбирательства. Или наоборот, люди бояться расписаться, подозревая вторую сторону в меркантильности. Это лишь юридическая неграмотность.
Есть ситуации, когда оформление соглашения жизненно необходимо:
1) Один супруг решительно против брать ипотеку. Не желает выплачивать большой кредит, нести финансовое бремя. Благодаря соглашению он отказывается от любых имущественных прав, зато ипотеку выплатит второй супруг единолично, желающий приобрести недвижимость. Заключить сделку полезно заранее, при планировании взять кредит.
2) Когда паре в оформлении ипотеки помогают родители одной стороны. Дают средства для погашения первоначального взноса. Сумма приличная, стоит оформить документально, что супруг, чьи родители помогли финансово, имеет большую долю в совместной недвижимости. Так родители обезопасят ребенка, заодно окупят вложенные средства.
3) У супруга выявлена неважная кредитная история. Тогда наличие соглашения будет гарантией банку, что все финансовые обязательства несет второй супруг, чья кандидатура более благонадежна.
4) Люди договорились заранее, что в случае развода муж/жена уйдет, оставляя жилье второй половине. Лучше зафиксировать это документально, ибо обстоятельства могут измениться и мнение человека тоже.
5) Одна сторона планирует купить жилплощадь для личных, не семейных нужд. Например, для родителей, под офис или ребенку своему от предыдущего брака. Тогда благодаря соглашению второй супруг лишается возможных имущественных претензий.
6) Один супруг – иностранец, имеет судимость, есть дети с предыдущих браков или он алиментщик с долгом. Благодаря брачному соглашению вторая сторона оградит себя от возможных претензий судебных приставов и других служб.
В жизни бывают разные ситуации. Нельзя относиться к браку легкомысленно, ведь кроме личного статуса меняется жизнь.
Как составляется брачный договор на квартиру?
Все тонкости брачного договора вначале нужно обсудить на семейном совете.
Для его заключения необходимо:
- добровольное согласие супругов;
- их дееспособность;
- понимание, что расторгнуть договор в одностороннем порядке можно будет только через суд.
Если оба супруга, обсудив все вопросы, пришли к единому мнению, то можно считать, что они готовы к составлению документа.
Брачный контракт можно составить:
- самостоятельно, но с дальнейшим заверением у нотариуса;
- в нотариальной конторе с помощью квалифицированного юриста.
Особое внимание в соглашении нужно уделить таким вопросам, как:
- Кому останется квартира после возможного развода?
- В каких случаях квартира может остаться ребёнку?
- Обязан ли супруг, не являющийся собственником, выписаться из квартиры после расторжения брака и в какие сроки?
Дополнительные пункты зависят от специфики каждого отдельного случая. При составлении документа следует помнить об ограничениях.
Внимание! Нельзя включать в договор:
- Моменты, касающиеся ограничения использования прав.
- Выдержки из судебных документов.
- Пункты, затрагивающие отношения между родителями и детьми, а также личные взаимоотношения между супругами.
Какие документы нужны для составления брачного договора? В стандартный пакет входят:
- паспорта обоих супругов;
- свидетельство о браке;
- документы на право собственности квартиры;
- квитанции об оплате госпошлины и услуг нотариуса.
Нотариус вправе запросить и другие документы в случае необходимости.
Нужен ли брачный договор при покупке квартиры в долевую собственность?
В этом случае брачный договор необходим, поскольку общее имущество супругов может быть разделено между ними только по их соглашению.
Договор о разделе общего имущества, приобретённой супругами в период брака, должен быть нотариально заверен.
В соответствии со ст. 33 п.1 СК РФ законным режимом собственности супружеской пары является режим совместной собственности. Этот режим имущества действует, если иное не установлено брачным договором.
Брачный договор, предусматривающий режим долевой собственности необходимо предоставить в Росреестр для регистрации. В случае развода супругам не нужно будет делить квартиру, поскольку права на неё разделены уже при покупке.
Если в долевую собственность приобретается ипотечная квартира, то брачный договор нужно оформить ещё на этапе подачи документов в банк.
Шансы на одобрение заявки повысятся в разы. Соглашение увеличит лояльность банка к семье и предопределит положительный исход сделки.
Долевая собственность супругов чётко устанавливается в брачном договоре. Важно предвидеть все возможные моменты, связанные с разделом квартиры и указать доли каждого из супругов.
Порядок раздела имущества по договору
Имущество делится по брачному контракту в соответствии со следующими правилами:
- Условия договора имеют бесспорный приоритет перед нормами законодательства о разделе семейного имущества. Если разделение активов происходит в суде, то судья будет исходить при решении спорных вопросов из положений договора, а не из положений Семейного кодекса.
- Часть совместного имущества, которую супруги решили не делить по брачному договору, распределяется между ними в ходе развода согласно нормам Семейного кодекса.
- Если контракт на 100% признан недействительным или же признаны недействительными нормы контракта, касающиеся раздела супружеского имущества, то разделение активов происходит по нормам семейного законодательства.
Распределение ипотечного долга между супругами
При наличии совместного кредита у супругов раздел его после развода может осуществляться в следующих формах:
- Общая. Раздел производится согласно регламенту Семейного Кодекса, а именно как нажитое имущество. Так же как и нажитые долги делятся между супругами пополам, независимо от того, чей доход был выше.
- Долевая. Каждый получает ту долю недвижимости, которую он вложил в квартиру в денежном эквиваленте.
- Раздельная. После того как кредит будет закрыт, квартира переходит в полное владение одного из супругов. В таком случае ипотека обычно оформлялась на него и ответственность по выплате долга также ложится на его плечи.
Из всех вариантов наиболее справедливым и законным является долевой раздел. Однако на практике очень сложно бывает доказать факт уплаты согласно той доле имущества, на которую он претендует, ведь раздел недвижимости, купленной в ипотеку, это довольно длительный процесс, на протяжении которого мы можем не то что потерять квитанции или чеки об оплате, но и сменить работу, не говоря уже о чем-то более существенном. Поэтому, чтобы обезопасить себя и в плане погашения ипотеки и получения соответствующей доли, подобный пункт также можно изложить в договоре.
Как составляется брачный договор на квартиру?
Все тонкости брачного договора вначале нужно обсудить на семейном совете.
Для его заключения необходимо:
- добровольное согласие супругов;
- их дееспособность;
- понимание, что расторгнуть договор в одностороннем порядке можно будет только через суд.
Если оба супруга, обсудив все вопросы, пришли к единому мнению, то можно считать, что они готовы к составлению документа.
Брачный контракт можно составить:
- самостоятельно, но с дальнейшим заверением у нотариуса;
- в нотариальной конторе с помощью квалифицированного юриста.
Когда можно его составить и когда он приобретает юридическую силу
Ст.41 СК РФ дает четкий ответ на этот вопрос – супруги могут это сделать:
- до регистрации брака;
- будучи в браке в любой момент.
Нельзя заключить брачный контракт, когда супруги уже развелись. Если они хотят урегулировать свои имущественные споры добровольно, то документально это можно сделать при помощи соглашения о разделе имущества, но никак не брачного договора.
Момент приобретения этим документом юридической силы зависит от того, когда он был заключен:
- если до свадьбы – то с момента регистрации брака в ЗАГСе;
- если в браке – то с момента заверения нотариусом.
Нужен ли брачный договор при покупке квартиры
Согласно статистическим данным, на сегодняшний день в России из 1 миллиона семей распадается около 600 тысяч – то есть больше половины. Ввиду этого проблемы с разделом совместно нажитого имущества не являются редкостью. С особой актуальностью этот вопрос встаёт, когда разделу подлежит дом или квартира, взятые в ипотеку.
По семейному законодательству РФ имущество, нажитое во время брака, за некоторым исключением, считается общей собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). В случае развода оно делится поровну. Но ничто не мешает мужу и жене предусмотреть другие варианты на случай их расставания.
Именно в таких случаях и может помочь грамотно составленный брачный договор на квартиру. Его рекомендуется подписывать, когда жильё приобретается как на накопленные деньги, так и посредством ипотеки. Это поможет, избежав дрязг и долгих судебных разбирательств:
- изменить требование закона о совместной собственности, сделав её долевой или раздельной;
- чётко определить доли;
- отразить какая часть денег была или будет внесена каждым из супругов при покупке квартиры;
- обозначить как жильё будет делиться после развода;
- определить на кого ляжет обязанность по выплате долгов по ипотеке.
- учесть доли несовершеннолетних.