Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как понять служебное у меня жильё или по социальному найму?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
При получении социального жилья нужно подтвердить статус нуждающегося. Это возможно в следующих случаях:
- в собственности вовсе нет объектов недвижимости;
- ранее не предоставлялись объекты по договору социального найма;
- имеющееся жилье не соответствует общепринятым нормам по площади;
- жилье непригодно для проживания;
- один из жильцов имеет болезнь, из-за которой ему нужно ограничить контакты с другими гражданами. Например, хроническое инфекционное заболевание.
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.
Да, такое право предоставлено дееспособным членам семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя.
В соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Таким образом, правом на изменение договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ) обладает и бывший член семьи нанимателя (например, бывший супруг в случае расторжения брака).
Кроме этого, обращаю ваше внимание на следующее. Из вопроса следует, что вы прописаны в квартире, но не проживаете в ней.
В данном случае есть риск того, что заинтересованные лица (например, наймодатель, новые члены семьи нанимателя) могут признать вас в судебном порядке утратившей право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие постоянного отсутствия. После чего вы не сможете переоформить на себя договор.
((3352))
В соответствии с п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.
2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ).
Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
((1530))
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Таким образом, доказательством того, что вы пользуетесь квартирой, будут являться оплата коммунальных платежей, исполнение других обязательств, предусмотренных договором социального найма, наличие ваших вещей в квартире и т.п.
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что заключение договора социального найма не представляет собой никаких серьезных угроз для граждан, занимающих жилые помещения государственного или муниципального жилого фондов. Просто речь идет о подписании формального документа, предоставляющего нанимателю и членам его семьи без ограничения срока право пользования жилым помещением.
Одновременно с появлением у нанимателя по договору социального найма целого ряда прав, предусмотренных действующим с 01 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ, договор социального найма также накладывает на нанимателя и членов его семьи ряд обязанностей, соблюдение которых необходимо, чтобы не допустить нарушения жилищных прав других граждан.
В целом, заключение договора социального найма жилого помещения ведет к упорядочению правоотношений в сфере использования государственного и муниципального жилого фондов и позволяет привести эти правоотношения в соответствие с нормами действующего Жилищного кодекса РФ.
Одним из способов обеспечения граждан жильем остается предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма. В настоящее время нормы жилищного законодательства приведены в соответствие с Конституцией, согласно которой жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище (ч. 3 ст. 40).
Как предусматривает ч. 2 ст. 49 ЖК, малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.
Малоимущими гражданами по критериям ЖК являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.
Таким категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения этих органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение данных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются названным выше категориям граждан в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ (ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК).
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Предоставление жилого помещения по договору социального найма осуществляется на основании нормы предоставления площади жилого помещения по такому договору. Данной нормой является минимальный размер площади, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
В ЖК предусмотрена возможность сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Согласно ст. 76 ЖК наниматель указанного помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем. Для заключения договора поднайма необходимо, чтобы после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на проживающего составляла не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.
Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Поднаниматель не заменяет нанимателя в жилищных отношениях. В соответствии с ч. 3 ст. 76 ЖК он не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
В соответствии со ст. 77 ЖК договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр такого договора передается наймодателю. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Данный договор заключается на срок, определяемый его сторонами. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем указанного жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон (ст. 78 ЖК).
Договор поднайма жилого помещения прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Поскольку имеющееся у поднанимателя и членов его семьи право пользования жилым помещением является производным от соответствующего права нанимателя по договору социального найма, при прекращении последнего договора прекращается и договор поднайма.
Изменение статуса человека, право нахождения в квартире
При оформлении договора соцнайма указываются определенные сведения, к которым в том числе относится количество семьи нанимателя, обладающего правом пользоваться государственным/муниципальным объектом недвижимости. Если в будущем человек захочет подселить в квартиру других членов семьи, ему предварительно необходимо добиться письменного согласия на вселение со стороны всех лиц, указанных в договоре социального найма.
В то же время это правило не затрагивает детей до 18 лет. Даже если кто-либо из членов семьи проживающего протестует против вселения детей, несовершеннолетние все равно получат право проживать в таком помещении и полноценно пользоваться им.
Если в договоре соцнайма прописаны люди, с которыми в дальнейшем у нанимателя были расторгнуты семейные отношения (например, в случае развода), они все равно имеют право продолжать пользоваться жилым помещением. Если основной наниматель препятствует их проживанию в квартире, то бывшие родственники вправе инициировать судебное разбирательство и защитить свое право жить в квартире и пользоваться ею.
Проживание в предоставленном государством помещении является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. Наниматель вправе проживать в социальном жилье, если:
- своевременно вносит полную оплату за пользование недвижимостью и услугами ЖКХ;
- соблюдает общественный порядок и не создает неудобств соседям;
- использует жилье только по целевому назначению;
- содержит помещение в надлежащем состоянии и при необходимости делает ремонт.
Эти обязанности предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ. Договором социального найма могут быть предусмотрены и иные условия проживания. Наниматель обязан ставить в известность наймодателя, если у него произошли какие-либо изменения, которые могут стать основанием для изменения условий договора.
Кроме обязанностей, у нанимателя есть также и ряд прав. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, он может:
- сдавать помещение в поднаем третьим лицам;
- заселять в жилье других лиц;
- требовать от наймодателя выполнения своих обязательств (к примеру, проведения капитального ремонта);
- допускать временное проживание других лиц;
- обменивать жилплощадь на другую.
Если наймодатель не выполняет со своей стороны условий договора, квартиросъемщик вправе требовать снижения размера оплаты за жилье или возмещения ущерба.
Кому заключать договоры?
Ответ короткий — всем, у кого их нет. Правда, можно особенно не торопиться, да и вообще — жить без договора: никаких юридических последствий или наказаний за это не будет. Но все же лучше, когда отношения оформлены. К примеру, могут возникнуть ситуации, когда без такого договора пользования жилым помещением нанимателю просто не обойтись. Скажем, если ему потребуется вселить нового члена семьи или оформить жилищную субсидию. Само собой, договор понадобится в случае приватизации жилья, занимаемого на условиях социального найма (если у нанимателя имеется только ордер). Или при сдаче жилплощади в поднаем.
Только письменно! Законодательство предусматривает возможность оформить следующие варианты договоров:
- договор социального найма жилого помещения;
- договор найма жилого помещения («коммерческий наем»);
- договор безвозмездного пользования жилым помещением.
Какое жилье можно получить
По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.
Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.
Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.
К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери. Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв. м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.
Как заключить договор соцнайма
Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.
Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:
— заявление, в котором должны стоять подписи и членов семьи;
— положительное решение о выделении жилья;
— документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи;
— единый жилищный документ, выписка из домовой книги или выписка со счета заявителя;
— ордер на квартиру.
У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.
Решение об отказе в постановке на учет выдается в течении 3-х рабочих дней со дня подачи заявления. В таком документе обязательно указывают причину отказа, это может быть:
- Сознательное ухудшение условий проживания за последние 5 лет, а именно:
- обмен благоустроенного жилья на аварийное;
- продажа или передача в дар пригодной для проживания недвижимости;
- подселение к себе третьих лиц (исключение – супруги, родители и дети);
- доказаная вина гражданина в причинении вреда собственному жилищу.
- Предоставление не полного или не действительного пакета документов.
- Собранные документы не подтверждают право кандидата, претендовать на социальное жилье.
Соглашение на предоставление жилья по соц.найму составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Типовой бланк утвержден 21.05.2005 Постановлением Правительства РФ № 315 и является исполнением требований ст. 63 Жилищного кодекса.
Соглашение о передаче социального жилья заключается на основании не ордера, а согласно ст.57 ЖК, решения органа территориальной власти о предоставлении жилого помещения из соответствующего фонда.
Существует ряд причин, по которым возможно расторгнуть договорные отношения по социальному найму:
- по соглашению сторон с получением письменного одобрения нанимателя, а также членов семьи, совместно с ним проживающих;
- при разрушении (утрате) жилого помещения;
- в связи с отъездом нанимателя и его семьи на другое место проживания;
- по решению судебных органов в связи с нарушением условий договора (по основаниям, изложенным в п.4 ст. 83 ЖК);
- в случае одинокопроживающего нанимателя и его смерти.
Договор не может быть изменен или расторгнут при смене собственника жилого помещения при переходе жилого помещения в оперативное управление другого субъекта. Это придает дополнительную стабильность для нанимателей.