Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие бывают нотариальные договоры отчуждения недвижимого имущества?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.
Что такое отчуждение недвижимого имущества
«Отчуждение, как правило, включает в себя три обязательных элемента: принятие решения о передаче вещи в собственность другого лица, фактическая передача вещи приобретателю (которая обычно оформляется актом приема-передачи), государственная регистрация права собственности за новым владельцем», — рассказывает старший юрист юридической фирмы «СВА-Групп», магистр юриспруденции МГЮА Евгений Арапов.
Принудительное отчуждение имущества за долги и конфискация
Отчуждение не всегда производится по воле собственника — такие сделки могут быть и принудительными. В этом случае часто применяется термин «изъятие». «Оно допускается только на основании веских причин, прямо указанных в законе, и осуществляется в особом регламентированном порядке, — говорит Иван Лукин. — Например, если собственник имеет неисполненные обязательства перед третьими лицами, на его имущество может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства».
Помимо неисполненных обязательств (просроченных долгов кредитным организациям или физлицам), недвижимость может изыматься за долги по налогам (это касается организаций), а также из-за нарушений правил пользования (например, нецелевое использование земельного участка). Еще один вариант — конфискация, то есть вид судебного наказания, который применяется, например, за коррупционные преступления. Конфисковать недвижимость могут и в случае, если судом доказано, что объект использовался для легализации преступных доходов, добавляет Евгений Арапов. При конфискации отчуждение имущества происходит в пользу государства.
Принудительное отчуждение имущества на праве собственности
Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества — это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.
Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество — это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).
Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).
Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.
В законодательстве упоминаются следующие виды отчуждения недвижимого имущества:
- Возмездная передача недвижимости. Яркий пример – договор купли-продажи или мены. Отчуждение осуществляется за плату, в обмен на другие вещи/права или иное материальное возмещение. Такая сделка всегда оформляется письменным договором.
- Безвозмездная передача недвижимости. Самый распространенный пример – договор дарения, пожертвование. Их главная особенность в том, что в обмен на отчуждение собственник недвижимости не требует от приобретателя встречного представления: платы, других вещей, выполнения услуг и так далее.
- Принудительное изъятие. Специфический вид, предполагающий отчуждение объекта без воли собственника. Оно может быть обусловлено крупными долгами владельца, приобретением собственности преступным путем или государственными/муниципальными нуждами. Таким мерам обязательно предшествует решение суда или иного уполномоченного органа.
В зависимости от вида недвижимости существуют некоторые особенности перехода прав на нее. Так, отчуждение общедомового имущества в многоквартирном доме возможно лишь при передаче права собственности на сами квартиры, ведь общедомовые площади и жилая недвижимость неразрывно связаны.
Отчуждение недвижимости по дарственной
Дарственная – это договор об отчуждении недвижимого имущества родственнику или другому лицу на безвозмездной основе (ст. 572 ГК). Даритель передает право собственности на квартиру/землю или обещает подарить эту недвижимость в будущем. При этом он не вправе требовать от второй стороны встречного представления (платы за подарок, другой вещи или услуги), иначе договор станет недействительным.
В любой момент до передачи дара одаряемый вправе от него отказаться. Но если отказ нанес дарителю ущерб, он имеет право на его возмещение.
Даритель может расторгнуть договор, если одаряемый совершит покушение на жизнь и здоровье его самого или близких родственников (ст. 578 ГК).
Если было оформлено обещание дарения в будущем, но материальное положение дарителя значительно ухудшилось, он вправе отказаться от исполнения договора (ст. 577 ГК).
Особых условий для заключения этого типа соглашений не предусмотрено. Его можно составить в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Регистрации подлежит лишь переход прав на недвижимость.
Предлагаем ознакомиться с типовым договором дарения.
Трудности при продаже доли
Иногда, возникают ситуации, когда получение такого доказательства становится трудной задачей.
Лицо, которое является собственником отчуждаемой доли, отказывается прийти к нотариусу и подписывать отказ от продаваемой доли. Или он приходит к нотариусу, но подписывать документ об отчуждении не желает, хотя устно, такое согласие даёт. В таком случае необходимо оформить передачу ему заявления. В этом документе продавец должен ознакомить собственника общей доли со своим решением, тем самым поставить его в известность. Как правило, заявление носит произвольный характер. При этом необходимо указать несколько конкретных сведений:
- предмет продажи;
- адрес нахождения объекта недвижимости;
- цена, по которой имущество будет продаваться или определённое имущество, на которое будет обменено этот объект продажи.
- другие условия продажи.
Стоит отметить, что продавец может в любой момент поменять условия продажи имущества. Об этих изменениях необходимо сообщить всем участникам долевой собственности, которые могут претендовать на покупку доли имущества. Если имущество будет продано по цене выше, чем была установлена первоначально, но на тех же условиях, то предоставлять повторного доказательства о том, что все участники извещены, не придётся. Если же цена уменьшилась, то такое доказательство придётся предоставлять повторно.
Добровольные варианты
Разбирая понятие отчуждения, мы выявили, что этот процесс может быть как добровольным, так и принудительным. Самым распространенным является первый.
Добровольное отчуждение имущества или прав на него — это следующее:
- Продажа. Сделка, где традиционно участвуют две стороны: продавец и покупатель. Отчуждение имущества здесь осуществляется по договору купли-продажи. Что касается операций с недвижимостью, то они возможны только после государственной регистрации собственника.
- Дарение. В отличие от продажи, это безвозмездное отчуждение имущества. Если это дар в пользу родственника, то такая сделка в РФ будет освобождена от налогообложения. Если в пользу лица, с которым вы не связаны родственными или брачными узами, то уплачивается определенный процент от стоимости подарка в государственную казну. Однако дарение в юридической практике нередко выступает и принудительным отчуждением. Это случаи, когда недобросовестные родственники или третьи лица вынуждают человека подарить им недвижимость.
- Обмен. По своей сути, это заключение двух договоров купли-продажи. Поэтому каждый из участников такой сделки одновременно выступает и покупателем, и продавцом. По российскому законодательству, обмену подлежит только равноценное имущество. Если стоимость объектов обмена отличается, то с доплаты уплачивается НДФЛ.
- Рента. Это одна из особенностей отчуждения недвижимого имущества. Договор пожизненной ренты оформляется с собственником квартиры или дома. Покупатель по нему обязуется до конца жизни содержать владельца имущества. После смерти последнего недвижимость переходит во владение покупателя. Продавцами тут выступают только физические лица и некоммерческие организации.
Необходимая документация
При оформлении стандартного договора на отчуждение имущества нужно указать следующие данные:
- Реквизиты сторон. Фамилия, имя и отчество, паспортные данные физических лиц и полные реквизиты юрлиц. Для этого нужны документы, удостоверяющие личности граждан, правоустанавливающие бумаги для юридических лиц.
- При возмездной сделке — финансовые реквизиты сторон. Это выписки из банковских счетов.
- Основания для получения/передачи права собственности, реквизиты документации, его подтверждающей. Это свидетельство о праве собственности, а также документы, призванные установить его — договор купли-продажи, ордер, свидетельство о наследовании и проч.
- Описание объекта (например, для недвижимости — адрес, состояние, этажность). Технический паспорт на имущество.
- Технические данные по объекту отчуждения (для недвижимости — площадь, кадастровый номер, результаты оценки). Необходима кадастровая документация, выписка из ЕГРП, справка из БТИ.
- Подтверждение наличия или отсутствия обременений. Касательно недвижимости — справки о составе семьи, выписки из домовой книги.
- Стоимость объекта отчуждения. Документ с оценкой независимого эксперта или справка из БТИ.
- Дата и место составления документа.
- Сведения о третьих лицах, чьи интересы затрагивает отчуждение имущества. От них необходимо получить согласие на проведение сделки.
- Дополнительные сведения, что могут иметь значение для сторон.
- Подписи каждой из сторон сделки.
Какие документы нужны для отчуждения
Для любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости хозяину потребуются:
- документы, на основании которых у него возникло право собственности на объект – договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление органа власти и т.д.;
- технический и кадастровый паспорт;
- письменное согласие остальных собственников, если отчуждается доля в общем имуществе;
- письменное согласие второго супруга, если передается недвижимость, нажитая в браке;
- разрешение органов опеки, если собственником части объекта является ребенок и в любом другом случае, когда отчуждение затрагивает интересы несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
Рассмотрим на примере участка земли, как выполняется отчуждение. Сначала россиянину приходит извещение, которым он уведомляется о нарушении законодательных норм при эксплуатации участка земли. В судебном порядке принимается решение о принудительном изымании участка. В случае, если вина владельца устанавливается в суде, производится оформление исполнительного листа. После этого земельный участок подлежит изъятию приставами.
Далее участок земли реализуется на торгах либо переходит в собственность государства, муниципалитета. Для восстановления собственных прав на землю бывший владелец должен обращаться в суд. Принудительное отчуждение может продолжаться несколько месяцев и больше. На сроки влияют обстоятельства, при которых выполняется процедура.
Передача части имущества
Не всегда собственнику принадлежит полностью вся недвижимость. Он может владеть лишь частью объекта. В этом случае сделка по передаче собственности имеет некоторые особенности:
- Владелец доли недвижимости в письменном виде обязан уведомить остальных собственников о том, что будет передавать свою часть. В бумаге должна быть указана точная стоимость имущества, если отчуждение происходит не на безвозмездной основе.
- Остальным собственникам дается 30 дней для того, чтобы выступить в роли покупателей доли, либо дать письменный отказ от участия в сделке. Если владельцы имущества не собираются выкупать часть, то отказ можно оформить, не дожидаясь 30-дневного срока.
- В том случае, если кто-то из собственников заявил о намерении выкупить долю, то часть объекта должна быть передана именно ему. Дело в том, что совладельцы имеют преимущества участия в сделке перед третьими лицами. Исключение составляют лишь публичные торги. В этом случае право первоочередности выкупа пропадает.
Что значит отчуждение имущества
При отчуждении имущества происходит передача имущества или прав собственности на указанное имущество от лица, которое является собственником, к другому субъекту правоотношения, которое получив имущество или права, становится его новым собственником.
Процесс отчуждения может происходить только добровольно, то есть согласно свободному волеизъявлению собственника.
Анализ норм действующего гражданского законодательства свидетельствует о том, что отчуждение имущества не является:
- отказом от права на имущество;
- предоставлением имущества во временное пользование другому лицу;
- утратой или гибелью имущества собственника или утратой права на него в связи с объективными причинами;
- прекращением права в принудительном порядке по решению суда;
- предоставлением гарантий в будущем совершить отчуждение.
Принудительное и добровольное отчуждение
Вообще процесс передачи прав может происходить несколькими путями, среди которых различаются способы, относящиеся к добровольному отчуждению и к принудительному. Например:
- Договор купли-продажи — это добровольное отчуждение с получением материальной выгоды.
- Договор дарения — добровольное отчуждение без получения материальной выгоды, то есть на безвозмездной основе.
- Совершение процесса обмена — добровольное отчуждение с приобретением некоторой материальной выгоды.
- Передача государственными органами права одного лица другому (например, конфискация) — принудительное отчуждение без приобретения какой-либо материальной выгоды.
Важно лишь то, что под добровольным принуждением понимается операция, которая происходит при желании стороны, отдающей права, а при принудительном, как правило, данная сторона не высказывает желания лишаться данных прав.
Сторона, приобретающая права на имущество, может их приобрести в результате следующих видов сделок:
- При заключении договора дарения на имя данного лица.
- При указании лица в завещании.
- При заключении договора приобретения того или иного вида имущества.
- При изготовлении (строительстве) материального имущества.
- При совершении обмена.
- В случае присвоения найденной вещи.
Отчуждение доли квартиры
Существуют такие ситуации, когда объект недвижимости не находится в полной владении лишь одного собственника, несколько лиц имеют права на один объект. В таком случае все процедуры, связанные с данным объектом, слегка усложняются. Процедура отчуждения не является исключением.
В первую очередь, согласно Гражданскому кодексу, стоит учитывать, что права на приобретение долей имущества имеют другие владельцы этого объекта, вернее, его частей. То есть если гражданин изъявляет желание продать, сдать в аренду или совершить иные действия с недвижимостью, ему необходимо для начала предложить сделать это другим собственникам. И лишь в случае их отказа совершить данное действие, можно смело распоряжаться данной долей имущества.
Для оформления такой сделки желательно воспользоваться одним из предложенных способов действия:
- Заявления от долевщиков, что они не против производимых действий, подаваемые вместе с ксерокопиями паспорта для сравнения подписей и исключения факта подделки документов.
- Личная явка всех лиц, имеющих права на собственность и подтверждение у нотариуса их согласия с производимыми действиями.
При отчуждении имущества права на него переходят от предыдущего владельца к новому. Участником, передающим права, может быть как физическое лицо, так и организация или локальный муниципалитет. Участником, получающим права, обычно выступает физическое лицо, организация, муниципалитет или государство.