Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда снести, когда оставить: обзор практики ВС по самовольным постройкам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда дом признали подлежащим изъятию, перед его собственником встает вопрос: что выгоднее просить у застройщика или государственного органа, занимающегося выкупом домов под государственные нужды. Если речь идет о выкупе земли и дома частным застройщиком, то просить можно что угодно, на свое усмотрение, поскольку никто не обязывает владельца жилья отказываться от своей площади ради интересов застройщика. Можно требовать компенсацию, возмещение затрат на переезд, новую квартиру или равноценный участок и дом.
Процедура изъятия дома перед сносом
Процедура изъятия дома строго регламентирована и состоит из следующих этапов:
Обоснования причины сноса:
- аварийное состояние,
- необходимость использования участка под домом ввиду отсутствия иных вариантов для возведения объектов муниципального и государственного значения (таковыми признаются газопровод, транспортные пути, энергетические системы, сооружения для целей обороны и безопасности и т.д.).
- Привлечения независимой организации для проведения оценки состояния здания и вынесения официального заключения.
- Сбора межведомственной комиссии для утверждения своего решения о ремонте или сносе дома.
- Государственное ведомство издает постановление о сносе здания.
- Решение об изъятии сооружения подвергается государственной регистрации.
- Владельцы изымаемых зданий получают соответствующее уведомление (не позднее, чем за 12 месяцев до предполагаемой даты сноса).
- Ведомство и владелец жилья подписывают договор о выкупе дома, или же назначается судебное слушание, если собственник не согласен с оценочной стоимостью его жилья.
- Владельцу выплачивается выкупная стоимость или предоставляется равноценное жилое помещение взамен изымаемого. Жители здания переезжают во временное жилье и начинают подыскивать себе постоянное место для проживания.
- Регистрируется прекращение права владения жилым помещением.
- Производится снос.
Все о компенсации за снос ветхого жилья
Дотация за почти полностью разрушенное место жительства позволяет полностью оправдать рыночную цену. Выплаты распределяются из местных бюджетов, но не всегда суммы рассчитываются, верно, даже специалистами. Почему владельцу жилья иногда возвращается только часть? Стоит разобраться в этом вопросе подробнее.
Новый закон о расселении был принят в 2020 году. Например, в документе значительно расширена программа переселения, которая теперь действует до 2024 года. Финансирование из бюджетов, соответственно, тоже улучшилось.
В целях содействия реформирования жилищного хозяйства собственники квартир получили возможность тратить компенсации на оплату ипотечных кредитов. Кроме того, такие граждане могут получить от региональных властей дополнительные субсидии. В законе учтены случаи безосновательного получения помощи, поэтому некоторые правила претерпели изменения.
Например, если собственность была оформлена после присвоения статуса аварийной не подлежит обмену на новое жилье. Такие граждане получают лишь компенсацию, но не выше покупной стоимости жилплощади. Исключение является право, приобретенное в порядке наследования.
Кроме того, для лучшего взаимодействия государством учрежден специальный Фонд. Денежные средства в субъекты направляются только через это некоммерческое объединение. Региональные власти, пользующиеся средствами фонда, должны распределять их между нуждающимися гражданами в течение двух лет, после признания жилья аварийным. Также за региональными властями остается вопрос нахождения временных жилых помещений для обратившихся за помощью людей.
Компенсации жителям расселяемых индивидуальных домов
Специалисты в своих расчетах не всегда ориентируются на рыночную стоимость объектов. Для определения выкупа нередко используются несколько методик. Кроме сравнительного подхода существует еще и затратный метод.
Его наименование говорит само за себя. Целью такого подхода является вопрос создания аналогичного индивидуального дома или коттеджа на другом месте. В целях определения стоимости составляется смета строительства. Этим вопросом занимаются оценочные компании.
В смете учитывается не только стоимость материалов, но и работ. Цены специалисты берут из специфических сборников. Например, если строение 1969 года, то это укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года. Для более современных видов частной собственности берутся во внимание сборники «Ко-Инвест».
В любом случае в расчетах будет присутствовать поправка на стоимость материалов на сегодняшний день. При этом учитывается и коэффициент износа. Таким образом получается размер выплаты, рассчитанный по затратному подходу.
Дом на учете: как оформить снос
В том случае, если жилой дом стоит на кадастровом учете, порядок его сноса будет иным.
Первый шаг — это отключение от всех коммуникаций, подведенных к дому. Для этого необходимо пригласить представителя ресурсоснабжающей организации, который зафиксирует факт отключения в акте, говорит Владислав Журавлев. Но это только в том случае, если загородный дом капитальный и подключен к коммуникациям.
Второй шаг — необходимо направить в орган местного самоуправления два уведомления: о начале сноса и его завершении. Это можно сделать через МФЦ либо обратившись напрямую в местные органы власти. При этом прикладывать проект сноса не требуется, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
Третий шаг — собственник снесенного дома должен обратиться в Росреестр для снятия дома с учета. Это необходимо, чтобы не начислялся налог на имущество физических лиц. Но сначала для фиксации факта сноса жилого дома необходимо пригласить кадастрового инженера. Он должен состоять в саморегулируемой организации, которая обязана включиться в реестр СРО при Федеральной службе государственной регистрации, объясняет Владислав Журавлев. После этого акт обследования, составленный кадастровым инженером, подается в Росреестр с решением собственника о сносе без уплаты пошлины. Изменения в реестр будут внесены в течение десяти дней, говорит эксперт.
Необходимость сноса дома с участком с целью строительства трассы, дороги, газопровода и иных объектов муниципального и государственного значения
Если снос дома понадобился муниципальным (федеральным) властям по причине необходимости прокладки автомобильной дороги или возведения других объектов муниципального (федерального) значения, закон встает на сторону властей. Другими словами, собственник дома и участка обязан договориться об условиях выкупа его жилья, перевезти имущество и освободить участок. Отказаться от переезда человек не вправе, иначе он будет выселен принудительно и получит компенсацию, установленную судом.
Важно! Даже в том случае, если изъятия дома и земли не избежать, власти не имеют права выселять жителей коттеджа сразу после уведомления о необходимости демонтажа здания. На все процедуры, связанные с подписанием документов, сбором вещей, получением выкупной суммы, отчуждением прав собственности и переездом семье дается 12 месяцев (минимум).
Квартира или дом для временного проживания на период, пока выселенной семье будет найдено постоянное жилье, должна отвечать нормативам жилой площади, быть подключенной к центральным коммуникациям и соответствовать санитарным нормам. В противном случае права граждан, лишившихся своего дома в угоду региональным (федеральным) нуждам, будут нарушены.
Важно! Семье рекомендуется не предпринимать никаких действий, пока собственника дома с участком не вызовут в суд. Такой подход гарантирует владельцу, что сделка имеет законный характер, и он не останется одновременно без дома и денег на покупку нового жилья.
По каким причинам может быть отказано в выплате компенсации при сносе дома
Рассмотрим несколько конкретных спорных ситуаций, при которых жителям сносимых домов не будет полагаться компенсация или новое жилье:
| № п/п. | Ситуация со сносом дома | Компенсация, новое жилье |
| 1 | Снос дома требуется для строительства объекта муниципального (федерального) значения, при этом здание является ветхим, аварийным, непригодным для проживания. | В компенсации будет отказано.
Новое жилье будет предоставлено жителям дома, зарегистрированным в нем по месту постоянного проживания. Жилье предоставляется из расчета 18 кв.м. на человека. |
| 2 | Принято решение о сносе дома, в котором проживают лица без регистрации по месту жительства. | Денежная компенсация предоставляется.
Новое жилье не оформляется. |
| 3 | Дом был снесен, его жители получили денежную компенсацию. | Новое жилое помещение не предоставляется, т.к. выплачена компенсация. |
Повышающие критерии оценки дома
Существуют факторы, которые повышают стоимость дома. Кроме местоположения таким параметром является подключение к инженерным коммуникациям. Наличие в доме благоустройства, по словам специалистов, увеличивает его стоимость в среднем на 10%. Так, отличие в цене между двумя домами, находящимися примерно в одинаковом состоянии и расположенными на одной и той же улице, вся разница между которыми заключается в том, что в одном выполнено благоустройство, в другом нет, составила 12,8%.
Один из этих домов, расположенный на правобережье, на ул. Ключевской, был построен в 1936 году, в 2003 году реконструирован и на сегодняшний день не требует ремонта. Этот объект, имеющий все инженерные коммуникации, был оценен специалистами в 37,6 тыс. рублей за 1 кв. м.
Другой дом, стоящий на той же улице Ключевской, неблагоустроен, построен в 1936 году, требует небольшого косметического ремонта, имеет печное отопление и удобства во дворе, получил оценку 32,8 тыс. рублей за 1 кв. м.
На оценку объекта далеко не в последнюю очередь влияет ситуация, сложившаяся на рынке жилья. Чем сильнее растут цены на аналогичную недвижимость, тем больше шансов у собственников получить повышенную компенсацию за изымаемый объект, и наоборот. «Многие помнят скандальный случай со сносом дома на улице Белинского, — рассказывает директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин. — Первоначально в 2008 году участок с домом был оценен властями в 9,8 миллиона рублей. Собственники с этой оценкой не согласились и добивались пересмотра решения в суде. С началом кризиса недвижимость потеряла в цене, и по новой оценке, проведенной уже в 2009 году, дом был оценен уже в 6 миллионов рублей. Именно в таком размере — 6,7 миллиона рублей — выкупная стоимость были оставлена по решению суда».
Возмещение расходов на переезд
Еще одна составляющая выкупной стоимости — компенсация расходов на переезд. Сюда относятся все те затраты, которые жители расселяемых домов понесут в процессе приобретения новой недвижимости: оплата стоимости услуг риелтора, стоимость переезда и оформление документов на новую квартиру.
Стоимость услуг риелторов рассчитывается исходя из сложившихся к настоящему моменту расценок на рынке недвижимости — 3% от цены приобретаемой квартиры плюс 25 тысяч рублей. А поскольку все то время, пока семья будет заниматься поиском новой жилплощади, ей нужно где-то жить, в список возмещаемых расходов также входит арендная плата. При определении размера арендной платы учитывается стоимость аренды квартиры в том районе, где семья проживала до переселения, сроком на шесть месяцев. Именно столько, по подсчетам специалистов, необходимо, чтобы не спеша найти подходящий вариант.
Так как в результате переезда семья не должна ухудшить свои жилищные условия, если до этого момента она владела квартирой площадью 60 кв. м, значит, не меньшую по размерам недвижимость она должна снимать в аренду, пока не найдет новую квартиру. А когда новая жилплощадь будет найдена, потребуется платить за оформление документов, и эти расходы в размере 1 тыс. рублей на человека также включены в выкупную стоимость. Учитывая, что до переезда большинство владельцев хранили личный автотранспорт в гараже, а при переезде они этой возможности лишаются, им оплачивают аренду гаража сроком на полгода. Стоимость аренды гаража оценивается в сумму от 7 тыс. рублей на правом берегу до 11 тыс. рублей на левобережье в месяц. Помимо прочего в статью расходов входят затраты на переезд и услуги специализированных организаций в размере 30 тыс. рублей.
«Устанавливая выкупную цену, принимают во внимание то, что прежнее жилье у граждан изымается насильно, — рассказывает Татьяна Радеева, — территория, на которой стоят их дома, потребовалась городу для развития, жители фактически расселяются в приказном порядке. При других обстоятельствах собственник продолжал бы жить в этом доме, а в результате переселения он его лишается, по этому наряду с расходами ему возмещаются понесенные при переезде убытки».
Сюда относится, например, компенсация за утрату находящихся на участке садовых деревьев. Размер компенсации за зеленые насаждения рассчитывается исходя из стоимости саженцев в питомнике (для деревьев возрастом до трех лет), для деревьев возрастом более трех лет стоимость определяют, ориентируясь на цену саженцев, кроме того, вычисляется стоимость ежегодного урожая, рассчитанного по рыночным ценам с учетом сорта плодовых деревьев и оставшегося срока их жизни.
Компенсация за снос гаража: размер выплат при выкупе гаража
Сумма, выплачиваемая собственнику, должна быть соразмерна рыночной стоимости утрачиваемой постройки. Расходы по сносу гаража оплачивается муниципалитетом. Если постройка сооружена незаконно, снос осуществляется за счет лица. При демонтаже гаража префектурой расходы покрывает владелец.
Выкуп имущества осуществляется путем оформления сделки купли-продажи. По договору сделки собственник имущества обязуется передать представителю органов исполнительной власти объект, а покупатель обязуется принять предмет сделки и оплатить его договорную стоимость. Размер компенсации определяется в каждом конкретном случае отдельно. На сумму влияют индивидуальные условия:
- Место нахождения постройки в населенном пункте.
- Тип строения и используемый материал.
- Наличие внутренней отделки, осмотровой ямы.
Определение стоимости осуществляется независимым оценщиком, учитывающего показатели и факторы влияния на цену. Независимая экспертиза принимается с актуальным сроком исполнения. Проведение оценки осуществляется после подачи документов на получение компенсации. Документ направляется непосредственно в префектуру, занимающуюся выкупом и выдачей компенсации. Недостаточная сумма, по мнению собственника, оспаривается в судебном органе.
Компенсация за снос гаража, расположенного в ГСК
Особенность выдачи участков ГСК под строительство гаражей состоит в ограниченном сроке предоставления ее в аренду. Своевременность продления срока аренды обеспечивает законность использование участка для целевого назначения. В практике часто возникают ситуации, когда ГСК не оформляют пролонгацию прав на использование участка или администрация не продлевает аренду. Вследствие пропуска срока или отказа продления аренды постройки становятся незаконными, что позволяет муниципалитету снести гаражи без выплаты компенсации.
Компенсация лицам, имеющим свидетельство на землю в составе ГСК и при отсутствии отдельно зарегистрированного участка, имеет одинаковую стоимость. Основное условие – оформленная аренда земли под кооперативом. При расчете компенсации рассчитывается общая сумма потерь всего гаражного кооператива с последующим распределением суммы между всеми членами.
Пример выплаты компенсации:
Управление ГСК «Автолюбитель» получило из префектуры уведомление о прекращении аренды участка и сносе 20 боксов гаражей, размещенных на территории. После предоставления документов с управляющим ГСК было заключено соглашение о выплате компенсации в размере 3 100 000 рублей. В ГСК произвели распределение суммы между членами кооператива. Каждый владелец бокса получил сумму в размере 155 000 рублей.
Что делать собственнику самовольной постройки?
Даже если Ваше здание пока не попало в список готовящихся к сносу объектов, при наличии признаков самовольной постройки, следует позаботиться о его легализации. Если строение будет признано самостроем, последствий уже нельзя будет избежать.
Лучше не искушать судьбу и не надеяться на волю случая. Если в процессе строительства или реконструкции объекта Вы обошли хотя бы одно требование или не получили нужных разрешений, позаботьтесь о легализации постройки заранее, пока оно не попало под снос.
Компания «НЭП» предлагает услуги по проведению экспертизы самовольных построек, подготовке буклета Архитектурно-градостроительного решения и предоставлению наиболее оптимальных решений для их легализации. В завершении процедуры будет выдано заключении о соответствии, что избавит Вас от дальнейших проблем с городскими властями.
Подведем итоги:
- После 3.08.2018 г. не требуется получение разрешения на снос дома. Вместо него необходимо направить в администрацию уведомление о начале и окончании работ.
- Снос объекта недвижимости может выполнять только подрядчик, являющийся индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
- Перед началом работ необходимо отключить дом от коммуникаций.
- Уведомление о сносе нужно отправить за 7 дней до проведения демонтажа.
- После окончания работ понадобится обратиться в Росреестр для снятия жилого строения с кадастрового учета.
Законодательное определение самовольной постройки и условия, при которых она признается таковой
Согласно общим положениям о праве собственности, закрепленным в ГК РФ, собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Иначе говоря, в данном случае нашел свое воплощение известный правовой принцип «разрешено все то, что прямо не запрещено». Исходя из этих основных положений и следует рассматривать отношения, возникающие в случае самовольного строительства (самовольной постройки).
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой следует считать жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Ответственность за самовольную постройку
В силу ст. 58 Градостроительного кодекса РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ. В п. 1 ст. 24 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» (далее — Закон N 169-ФЗ) также указано, что гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с КоАП РФ.
Согласно ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 до 5 МРОТ, на должностных лиц — от 5 до 10 МРОТ, на юридических лиц — 50 до 100 МРОТ.
Выделяют несколько критериев, определяющих постройку как незаконно возведенную. Часть из них имеют взаимосвязь с режимом использования земли, на которой она находится. Недвижимость считается самовольным сооружением в случае, если:
- Она возведена на участке земли, целевое назначение которого не предназначено для строительных работ.
- Строительство велось без необходимого пакета разрешительных документов.
- Сооружение возводилось на земельной территории, не предоставленной застройщику на законных основаниях. Для устранения проблемы владельцу самостроя необходимо заключить договор с владельцем земельной территории.
В данной ситуации есть несколько нюансов. Для того, чтобы объект был признан незаконной постройкой, необходимо одно условие. Ограничения должны действовать не только на период начала строительства самостроев, но и на момент выявления незаконного возведения.
Процедура изъятия дома перед сносом
Процедура изъятия дома строго регламентирована и состоит из следующих этапов:
Обоснования причины сноса:
- аварийное состояние,
- необходимость использования участка под домом ввиду отсутствия иных вариантов для возведения объектов муниципального и государственного значения (таковыми признаются газопровод, транспортные пути, энергетические системы, сооружения для целей обороны и безопасности и т.д.).
- Привлечения независимой организации для проведения оценки состояния здания и вынесения официального заключения.
- Сбора межведомственной комиссии для утверждения своего решения о ремонте или сносе дома.
- Государственное ведомство издает постановление о сносе здания.
- Решение об изъятии сооружения подвергается государственной регистрации.
- Владельцы изымаемых зданий получают соответствующее уведомление (не позднее, чем за 12 месяцев до предполагаемой даты сноса).
- Ведомство и владелец жилья подписывают договор о выкупе дома, или же назначается судебное слушание, если собственник не согласен с оценочной стоимостью его жилья.
- Владельцу выплачивается выкупная стоимость или предоставляется равноценное жилое помещение взамен изымаемого. Жители здания переезжают во временное жилье и начинают подыскивать себе постоянное место для проживания.
- Регистрируется прекращение права владения жилым помещением.
- Производится снос.