Поиграть со ставками. Как россиянам не переплачивать за ипотеку в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поиграть со ставками. Как россиянам не переплачивать за ипотеку в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Собираясь приобрести недвижимость в кредит, рассматривать надо лучшие банки с выгодными условиями ипотеки. Они предлагают выгодные ставки, различные специальные предложения для клиентов и стараются вывести на рынок продукты, по которым будет минимальная переплата.

Чего ждут от ипотеки в 2023 году риелторы

Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль»:

— На ближайшее будущее мы прогнозируем увеличение ключевой ставки для обратного привлечения депозитов клиентов и в связи с этим вероятный рост ипотечных ставок. С расширением требований по семейной ипотеке возможно возобновление активности сделок по переуступке. Также изменится портрет заемщика по программе семейной ипотеки: клиенты станут более возрастными, и банки будут вынуждены поднимать предельный возраст заемщика.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:

— В связи с постепенным сворачиванием льготной ипотеки на новостройки мы прогнозируем частичный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный. Застройщикам придется снижать цены, чтобы быть конкурентоспособными. Вторичный рынок тоже отреагирует на это уменьшением стоимости, и в результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.

Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:

— Полностью отказываться от ипотеки, субсидируемой застройщиками, никто не хочет. Но такой инструмент продаж в следующем году будет ограничен. Застройщикам предстоит вывести на рынок новые механизмы привлечения клиентов и под эти механизмы согласовать с банками проектное финансирование.

Не исключаю, что увеличение ипотечной ставки по льготной ипотеке на 1 п.п. подтолкнет некоторых клиентов пересмотреть приоритеты в пользу более экономичного вторичного жилья.

Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум»:

— Считаю, что в первом квартале 2023 года с привлечением ипотеки будет совершаться примерно 75–80% сделок на первичном рынке. Самыми популярными программами останутся льготная ипотека и семейная ипотека, учитывая, что рыночные ставки уже достигли в среднем 11%. Существенно вырастет популярность семейной ипотеки, вероятно, именно она окажется главным драйвером спроса. Роль субсидированной ипотеки от девелоперов с повышением ставок по таким программам снизится.

Преимущества и недостатки ипотеки на вторичку

Покупка вторички – сложный процесс, состоящий из нескольких шагов по оформлению, регистрации, исполнению обязанностей. Основными положительными сторонами приобретения жилья на банковские деньги являются:

• Вселение в квартиру после заключения сделки с банком. Если жилье берется в новостройке, будущие жильцы будут вынуждены искать аренду для ожидания постройки. Далее понадобятся деньги на окончательное заселение и время ожидания сдачи имущества.
• Вторичный рынок предлагает более разнообразный выбор, если сравнивать с новостройками.
• Процентная ставка меньшая. Банки предлагают такие условия по причине того, что покупаемое имущество попадет в залог банка во время погашения задолженности. У готовой квартиры имеются пониженные риски, если сравнивать с возводимыми и квартирами, находящимися в начале эксплуатации.
• Выгодное расположение. Районы, предлагающие такие здания, уже умеют обустроенные торговые центры, больницы, школы и т. д. Новостройки возводятся практически в пустых микрорайонах, где только планируется инфраструктура.
• В процессе приобретения вторичного имущества, потенциальный заёмщик может не надеяться на добросовестность строительной компании. Передаются все документы на имущество от бывшего владельца.

Несмотря на немалое количество преимуществ, такая сделка не лишена и недостатков:

1. Дополнительная трата на проверку правомерности договора. В некоторых случаях после заключения договора появляются другие граждане, которые желают оспорить договор купли-продажи. К таким лицам относятся: супруги, другие прописанные в квартире и т.д.
2. Незаконные перепланировки. Характерно для вторичного жилья, что отодвигает заключение договорных отношений с банком на несколько месяцев.
3. Не каждый продавец согласится реализовать свое имущество через банк, та как налогообложение не будет выгодным. Часто подделывают сумму в договоре, чтобы снизить налог, чего нельзя сделать в банке.
4. Возникающие коммуникационные проблемы, характерные для старых построек в плохом состоянии.
5. Ограничения от банков, которые связаны с регламентированным требованием к квартирам, домам и заемщикам.

Банки имеют похожие условия для получения ипотеки, а также программы с льготным кредитованием. Среди известных банков: Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и другие. Практически каждый банк имеет следующие послабления для граждан: «ссуду с государственной поддержкой» и «деньги под материнский капитал».

Эти кредитные продукты сокращают заемные средства и предоставляют низкий процент.
Кредиторы принимают решения о предоставлении договора на покупку вторичного жилья на протяжении одной недели. Оценка имущества, сделанная преждевременно, действует на протяжении полугода.

Для того, чтобы выбрать банк, обращаются к брокерам и другим посредникам. Специальные компании заключают сделку с финансовыми учреждениями для привлечения клиентов. Денежная плата, совершенная во время работы брокеров, будет окупаться со временем.

Сбербанк – российская кредитная организация, предлагающая низкую процентную ставку на вторичку в виде 8,9%. Для этого действует программа «Ипотека молодая семья». Максимально можно получить 5 миллионов рублей. Возможна выдача кредитных средств при наличии дополнительного дохода. Ипотека выдается работающим пенсионерам и студентам.

В банке ВТБ24 ипотечная ставка составляет минимально 9%. При первоначальном взносе в 10% можно получить 30 миллионов рублей по более низкому проценту, если через банк получается заработная плата. Банком не учитываются дети и иждивенцы во время расчета дохода. Кредитная сумма будет увеличена.

Ипотека в «Россельхозбанке». Ставка по кредиту составит 9% годовых, при минимальном платеже в 15%. Если заемщики участвуют в программе «Молодая семья», потребуется для взноса 10%. Минимально выдается 100 тысяч рублей. Ипотека может быть выдана наличными или на карту.

Ссуда в банке «Газпромбанк». Минимальный процент составит 10%, для зарплатных клиентов эта сумма уменьшается. Ориентация кредитора происходит на бюджетные слои населения и сотрудников больших предприятий. Действует рефинансирование.

Условия ипотеки в 2023 году: таблица процентных ставок банков

Название банка	Процентная ставка
Сбербанк России	от 5%
Газпромбанк	от 5,4%
Тинькофф	—
ВТБ	от 4,7%
Банк «Открытие»	от 5,3%
Абсолют Банк	от 5,99%
Альфа-Банк	от 5,7%
ДОМ.РФ	от 5,1%
Райффайзенбанк	от 9,69%
Россельхозбанк	от 6%
Совкомбанк	от 5,25%

Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье: там, где не учитывают иждивенцев

Раньше максимальная величина займа определялась, исходя из дохода заемщика и созаемщика. С недавнего времени ситуация изменилась, и банки начали учитывать не только сумму зарплаты, но и вычитывать средства, которые уходят на детей, недееспособных родственников и прочих иждивенцев. То есть теперь, чем больше неработающих членов семьи, тем меньше шанс получить большой заем. Средняя сумма понижения – от 5 до 10 тысяч рублей в месяц на каждого иждивенца.

Такая тактика позволяет минимизировать риски, поскольку в ситуации кризиса, потери работы заемщик сначала будет кормить детей, а только потом оплачивать кредит. Теперь, если у потенциального заемщика заработная плата 50 000 рублей и один ребенок, то фактически будет считаться, что доход – 40-45 тысяч.

Но не все финансовые компании придерживаются данного порядка. Самая выгодная ипотека на вторичное жилье без учета иждивенцев – программа Вторичное жилье от ВТБ.

Условия:

• процентная ставка – от 9,7%. Минимальный процент для партнеров банка;
• первый взнос – не менее 10% от стоимости жилья;
• максимальная сумма займа – от 600 000 до 60 млн. рублей;
• возможность заключить сделку без подтверждения дохода – тогда будет сделана надбавка на ставку в размере 0,25%;
• срок кредитования – до 30 лет.

Доступные процентный ставки

Из различных предложений банков с разными ставками, можно выделить наиболее дешевые варианты:

Тинькофф Банк	Ипотечный кредит по ставке от 8% на срок 1-25 лет. Максимальный размер – 100 млн.руб.
Банк «ФК Открытие»	Минимальная ставка от 8.7%, сроком до 25 лет. Максимальная сумма ипотеки – 30 млн. руб.
Газпромбанк	Предлагается ставка от 7%, сроком до 30 лет. Размер кредита — 500 тыс. руб — 45 млн.руб.
Сбербанк	Процентная ставка от 7%, сроком 3 года -30 лет. Наибольшая сумма — 8 млн.руб.

Небольшая процентная ставка среди банковский предложений, разумеется, заинтересует потенциального заемщика.

Тем не менее наряду с процентами следует присмотреться к предложениям банков, самостоятельно предлагающих жилье.

Так как данным предложениям сопутствует залог имущества, то это приводит к уменьшению рисков в результате реализации залога.

А также процентные ставки по таким займам на жилую недвижимость понижены.

Приобретение недвижимости через аккредитованных застройщиков позволяет заемщикам понизить процентную ставку еще на 1-2 пункта.

В общей сложности говорить о процентных ставках банков, то в среднем ипотечные кредиты в них варьируются от 8 до 11%.

Однако следует понимать, что это наименьшая ставка, чтобы получить которую нужно отвечать достаточно строгим требованиям, и осуществить установленные условия.

К примеру, в качестве одного из условий банками предъявляется взнос определенного первоначального взноса, а также страховка на покупаемое жилье и др.

Условия ипотечного кредитования

По сравнению с другими банковскими предложениями, ипотечный кредит предполагает самые низкие процентные ставки. Взамен банки предъявляют к заемщикам более жёсткие требования по подтверждению доходов и трудового стажа.

В идеале перед обращением за ипотекой следует погасить действующие кредиты и займы. Ссуду на покупку квартиры или дома удастся получить гражданам с безукоризненной кредитной историей.

Основные требования:

• Наличие действующего паспорта и гражданство РФ.
• Постоянная или временная регистрация на территории страны по месту фактического жительства.
• Возраст от 21 года на момент заключения сделки и до 60-70 лет на момент погашения кредита.
• Отсутствие просроченных кредитов и действующих долгосрочных ссуд в любых банках.
• Стабильный ежемесячный доход.
• Обязательное страхование недвижимости, используемой в качестве предмета залога.

Важно! При совместном оформлении кредита перечисленные требования распространяются на созаемщиков.

Для оформления ипотечного кредита требуется внести первоначальный взнос, который составляет в среднем 30% от стоимости жилья.

Преимущества и недостатки ипотеки

Прежде чем решить, стоит ли брать ипотеку в 2023 году, стоит рассмотреть преимущества и недостатки ипотеки в целом. Плюсы ипотечного кредита заключаются в следующем:

• Возможность приобрести собственное жилье. Для молодых семей и тех, кто по различным причинам не может купить квартиру за полную стоимость, ипотека является единственной возможностью получить в собственность объект недвижимости. Ипотека позволяет переехать в свое жилье сразу же после оформления сделки;
• Возможность инвестирования средств. С каждым годом объекты недвижимости дорожают. Купив квартиру в ипотеку сейчас, можно приумножить свой капитал за счет инфляции в будущем;
• Возможность оформить налоговый вычет и вернуть часть средств, уплаченных в счет основного долга и процентов по ипотеке. Эти деньги можно пустить в счет погашения ипотеки или воспользоваться ими на свое усмотрение;
• Уверенность в чистоте сделки. Выдавая ипотечный кредит, банк тщательно проверяет объект залога. Поэтому покупатель получает 100% гарантию чистоты и прозрачности сделки.

Условия ипотеки на вторичное жилье?

Ипотека — это один из видов кредита, когда банк предоставляет деньги на покупку квартиры или дома, и эта же недвижимость уходит ему в залог. Таким образом, пока заемщик не вернет всю сумму долга с процентами, на недвижимости будет обременение. Такие квартиры нельзя продать или подарить без согласия кредитной компании. Кредитующие организации дают только часть денег, обычно до 80% от нужной суммы. Остаток вносится в качестве первичного взноса, то есть деньгами, которые у заемщика в наличии. В качестве такого взноса может выступить материнский капитал. Это правило относится не только к покупке недвижимости в новостройках, но и для вторичного жилья.

Существует несколько программ кредита для оформления недвижимости на вторичном рынке:

• основная с базовой ставкой от 16% годовых в зависимости от выбранной кредитной организации;
• льготная (для семей с детьми), где ставка от 5% годовых.

Особенность ставки по льготным программам в том, что она делится на две части, это прописано в условиях кредита. По сути, здесь тот же базовый процент, только большая его доля субсидируется государством, возвращающим затраты банку. Условия по такой программе подходят не всем заемщикам, так как приобретение возможно только в новостройках. Однако программа позволяет получить рефинансирование действующей ипотеки, которую затем переоформить под меньшую ставку. Также некоторые финансовые учреждения допускают покупку по госпрограмме на вторичке, но доступна она пока для Дальнего Востока.

Покупка в новостройках имеет существенный минус — платеж нужно вносить регулярно и сейчас, а заезжать в купленную недвижимость можно будет только после сдачи дома, на что уходят год или два. Приобретение недвижимости на вторичном рынке имеет свои преимущества:

• в купленное жилье можно заезжать сразу после ее покупки;
• цена за квадратный метр ниже;
• нет шумных соседей, делающих ремонт;
• можно найти недвижимость с хорошим ремонтом, тогда не нужно будет первые годы тратиться на него;
• развитая инфраструктура;
• можно заранее поинтересоваться, какие рядом соседи;
• сразу же можно прописаться в купленном жилье, а, значит, устроить детей в рядом стоящий детский сад или школу.

Покупая жильё на вторичке, стоит учесть нюансы:

• до момента покупки нужно проверить права собственности, запросив выписку из Росреестра и сравнив документы с ней;
• проверить чистоту сделки по ЕГРН, например, если там есть судебные споры за последние годы, стоит отказаться от такой покупки;
• изучить законность перепланировок по документам БТИ;
• при наличии несовершеннолетних в квартире необходимо разрешение органов опеки.

Все эти заботы ложатся на плечи покупателя, то есть заемщика.

Риски при покупке вторичного жилья

Если при покупке квартиры в новостройке по ипотечной программе банк сам предлагает проверенного застройщика, то покупка недвижимости на вторичном рынке — это своего рода риск для покупателя. Здесь клиент сам занимается поиском жилья и договаривается с покупателем. Поэтому рассмотрим основные риски:

1. Низкая стоимость. Выставляемое в объявлениях жильё не должно быть ниже среднерыночной цены более чем на 15-20%. Стоит сравнить аналогичные предложения в данном районе города, узнать среднюю стоимость за квадратный метр. Еще одним «нехорошим признаком» можно считать торопливость продавца, который постоянно подгоняет покупателя. В таком случае лучше самостоятельно заказать выписку ЕГРН по данному объекту и сверить все данные с паспортом собственника. Однако, есть некоторые ситуации, обосновывающие размер цены на квартиру ниже рыночной. Обычно это собственники, которые стремятся быстрее продать жилье, например, при отъезде в другой город.
2. Наличие недееспособного собственника. Многие мошенники используют схему, когда квартира продается недееспособным психически больным человеком. В таком случае по суду договор купли-продажи по ипотеке может быть аннулирован, и покупатель останется без денег и жилья.
3. Скрытые наследники. Квартира может быть поделена по долям, получена по наследству и все эти факторы будут влиять на риск. Если ранее покупку совершили с материнским капиталом, то значит точно по данной квартире выделены доли на несовершеннолетних и супругов. Нужно проверить собственников, в беседе выяснить, как долго владеют недвижимостью и на каком основании. Наследниками можно стать по закону и по завещанию. Наследники могут быть первой и второй очереди. Если выяснится, что квартира получена по наследству, лучше попросить нотариально заверенное заявление, что он сам обязуется уладить все возникающие споры.
4. Неучтенные третьи лица. Здесь могут быть супруги в разводе, дети, наследники и прочее. Поэтому при оформлении кредита и заключении договора нужно требовать нотариальное согласие супруга, получить разрешение от опеки за несовершеннолетних.
5. Продавец не спешит выписываться. Жилплощадь должна быть освобождена к моменту проведения сделки. Это идеальный вариант, которого стоит придерживаться, чтобы не получить проблем в дальнейшем.
6. Поведение продавца или риелтора. Вас может насторожить, если продавец торопит покупателя, говорит о нескольких клиентах на просмотр недвижимости, не дает возможность посетить объект в удобное время. Так могут действовать мошенники или те, кто желает скрыть какие-либо факты о недвижимости.
7. Продажа по доверенности. Когда покупатель не видит собственника и не может с ним пообщаться, сделка может быть рисковой. Например, за этим скрывается недееспособный продавец.

Минимизировать риски поможет внимательность. Обязательно проверяйте юридическую чистоту — сделайте запросы на наличие наследников, прописанных лиц и собственников, изучите историю квартиры. Снизить риски поможет полис страхования, например, титула. Оно может быть обязательным при ипотеке, так как за счет страхования покрывается сумма, уплаченная за покупку квартиры или дома. В банках знают все эти риски, поэтому снижают ставку тем клиентам, которые оформляют страхование. Оформить полис можно при подписании кредита или выбрать аккредитованную банком страховую компанию. Платеж рассчитывается из тарифов страховщика, включенных в полис рисков, и суммы, уплаченной на покупку квартиры.

Важно! Лишение прав на квартиру, купленную в кредит, может провести только суд. Поэтому у покупателя есть вероятность защиты своего права, однако на это могут уйти месяцы судебных заседаний.

Что будет влиять на рынок в 2023 году

Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:

«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».

На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.

«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».

Алгоритм приобретения вторичного жилья

Итак, если вы убеждены в своем выборе, то существует четкий план дальнейших действий:

1. Обойдите несколько банков, проконсультируйтесь с банковскими специалистами и определите несколько выгодных ипотечных программ на вторичное жилье, которые подходят именно вам.
2. Заранее оформите на работе справки о ваших доходах, и другие необходимые документы (полный перечень вам выдадут в любом банке).
3. Подайте заявку на кредит. Это можно сделать через интернет или при личном посещении отделения банка.
4. Получить ответ по заявке от банка (как правило, решение принимается банком в течение 5 рабочих дней).
5. После того, как вам станет известна одобренная банком сумма, приступайте к поиску подходящего объекта недвижимости. Чаще всего, на поиск жилья банком отводится срок в 30 дней. Поэтому многие заемщики, чтобы уложиться в срок, пользуются услугами риелторских компаний.
6. Если подходящая квартира найдена, необходимо, чтобы собственник предоставил полный пакет документов на квартиру. С этим перечнем вы обращаетесь в банк для оформления договора.
7. После подписания договора, вы обращаетесь в Росреестр для оформления вас в качестве нового собственника жилья, а далее в ближайший МФЦ для оформления и регистрации сделки.
8. После получения всех документов в МФЦ и Росреестре вы снова обращаетесь в банк. Он проверяет порядок и правильность оформления всей документации. После чего, заключается ипотечный договор с вами как с покупателем. А продавец получает свои деньги на расчетный счет.

Подкопить на первоначальный взнос

Большинство ипотечников придерживаются мнения, что лучше платить кредит за свою квартиру, чем снимать чужую и отдавать деньги «дяде». С одной стороны, логично. Но с другой – бывает, что граждане оформляют ипотеку, не будучи подготовленными к тому, что ближайшие десять, а то и больше лет каждый месяц они будут отдавать часть дохода банку. Кроме того, они спешат поскорее купить квартиру в кредит, не имея адекватного первоначального взноса. А ведь эта сумма играет важнейшую роль при принятии решения финансовой организацией – под какой процент выдавать ипотеку заемщику. Если нет хотя бы 20% от стоимости жилплощади, с ее покупкой лучше повременить. В противном случае и ежемесячный платеж будет внушительным, и ставка самая не выгодная.

Программа банка «Уралсиб» «Строящееся жилье»

В банке «Уралсиб» ссуду можно получить по программе «Строящееся жилье» под 10,5% годовых.

Плюсы:

• возраст – 18-70 лет;
• стаж на последнем месте – 3 месяца;
• банк кредитует ИП и бизнесменов;
• сумма кредита – от 300 тысяч до 50 миллионов рублей;
• срок кредитования – от 3 до 30 лет;
• авансовый платеж – 15%.

Минусы:

• важно, чтобы работодатель существовал не менее 1 года;
• если в течение года более 3 раз нарушались сроки расчета по договору, «Уралсиб» может потребовать расторжения договора.

Похожие записи:

• Категория земли: как определить и что можно построить
• Требования к доценту ВАК в 2022 году
• На что влияет прерывания трудового стажа?