Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разбираемся что лучше дарственная или купля продажа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Подведем итоги:
- Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
- ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
- Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
- Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
- При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
- Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
- Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
- Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
- Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;
- Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.
Можно ли расторгнуть договор?
Обе сделки можно аннулировать. Право на обжалование соглашения с целью его расторжения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Более защищены в этом плане сделки, заверенные у нотариуса. Помощь нотариуса (он выступит как свидетель) пригодится в суде. Длительность процедуры, а также определенные издержки, связанные с расторжением соглашения, в каждом конкретном случае индивидуальны, так как зависят от многих факторов.
Однозначно сказать о том, какой договор лучше, нельзя, так как все зависит от нюансов и двух одинаковых случаев не бывает, что требует повышенного внимания и отличной юридической подготовки. Юристы не смогли прийти к единому мнению по поводу выгодности того или иного соглашения. Кто-то упирает на то, что дарственная более мобильна, так как предполагает возможность расторжения уже только при наличии желания одной из сторон. Другие же упирают на то, что возмездность сделки – главное достоинство купли-продажи.
Несмотря на те или иные доводы, выбор — подарить или продать — остается за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и лишь затем заключать определенное соглашение.
Многие недоумевают – что выгоднее дарственная или договор купли продажи. И одна, и другая сделка предусматривает наличие правовых отношений сторон, регулируемых и контролируемых ГК РФ, а также другими нормативными и правовыми актами.
Самой актуальной темой считается вопрос цены заключения каждой сделки. Чтобы разобраться, что выбрать – дарственную или договор купли продажи, можно сравнить процесс оформления каждого:
- на момент оформления ни тот, ни другой договор не обязательно подписывать у юриста. Это делается по собственному желанию, но все же является рекомендуемой процедурой. С точки зрения расходов за пользование услугами нотариуса и уплаты государственной пошлины за заверение, нельзя выделить преимущество конкретной сделки, поскольку составить его можно самостоятельно;
- в вопросе осуществления государственной регистрации эти две сделки также равны. Это зависит от предмета соглашения, а не от разновидности;
- иногда нужно уплатить 13% НДФЛ. Исключением являются случаи, если соглашение подписывается между близкими родными. С них снимается обязанность его уплаты. Еще одно отличие касаемо вопроса налогов – при дарении их уплачивает одаряемый, а в случае купли-продажи – продавец;
- имущество по дарственной передается задаром, что выгодно для получателя. Во втором случае оплата обязательна;
- для оспаривания дарственной нужны весомые основания, а при купле-продаже все участники равноправны, поэтому оспорить ее сложно.
У каждого договора есть свои подводные камни.
Если собственник имущества совершенно не обладает никакими юридическими знаниями, то целесообразно обратиться за помощью к специалистам, но это влечет дополнительные расходы.
Что из себя представляют два термина — «дарение» и «купля-продажа»
Любой договор, который заключает человек, подразумевает под собой определенные правовые акты, выполнять которые должны обе стороны, подписывающие тот или иной договор. Чтобы понять, чем отличается акт дарения от купли-продажи, для начала стоит разобраться, что каждое из этих понятий означает.
Акт дарения — это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает ее иному лицу безвозмездно.
Купля-продажа—это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает иному лицу права на собственность, и это лицо за это, передает ему оговоренную сумму денег.
Как можно понять из определений, эти две сделки отличаются между собой только тем, что акт дарения не заставляет каждую сторон выполнять какие-либо правовые условия, а купля-продажа наоборот, может быть проведена лишь после приведения в исполнение определенного ряда условий.
Чем отличается дарственная от купли-продажи?
Для понимания их различий стоит дать определения каждого типа сделки.
Договор дарения – это передачи собственности другому лицу безвозмездно. Именно это свойство является главным отличием дарственной.
Купчая – передача собственности в обмен на определённую сумму денег. Новый владелец сможет вступить в права собственности только после того, как перечислит всю сумму продавцу.
Для того, чтобы избежать незаконных действий по принуждению лиц к передаче собственности, в отношении дарственной есть ряд ограничений. Нельзя дарить имущество:
- Государственным служащим;
- Соцработникам;
- Медицинским работникам.
Для покупки квартиры или иного имущества таких ограничений нет.
Ещё одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи можно оформить только письменно. Неважно, кто получатель собственности. Даже если это родственник.
Риски заключения договора купли-продажи
Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон. Также проблемы могут возникнуть в случае неправильного составления договора.
Для того, чтобы избежать подобных последствий, нужно:
- Внимательно проверять все документы. Следить, чтобы необходимый перечень был собран в полном объёме;
- Следить, чтобы продавец являлся на сделку. Если вместо него дело ведёт доверенное лицо – проверять доверенность, позвонив в нотариальную контору, которая её выдала.
- Не отдавать большой задаток. И оформлять факт его передачи в договоре;
- Заключать предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.
В случае сомнении лучше обращаться за помощью к юристам или нотариусам. Так договор купли-продажи или дарения будет оформлен в соответствии с требованиями закона.
Фиктивная купля-продажа
Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.
При наличии родства выгоднее оформить дарственную. Фактически необходимо будет заплатить госпошлину за изменение регистрационных данных собственности и получение новой выписки из реестра. На этом можно вздохнуть с облегчением – никаких налогов платить не надо.
Однако, дарение недвижимости родственнику с привлечением нотариуса, приведет к увеличению затрат! Помимо пошлины, придется оплатить услуги нотариуса, чьи цены стремительно растут. Решать вам, но нотариус точно знает, что лучше — дарственные или договоры купли-продажи. Всё-таки не зря гласит пословица «Скупой платит дважды».
Договор дарения заключается при одном условии: если стороны имеют близкие родственные связи (включая усыновленных детей, полнокровных и неполнокровных сестер и братьев).
Выбор договора с точки зрения последующей продажи
Последующая продажа автомобиля, это именно та ситуация, которую не учитывают многие продавцы/дарители. Они не задумываются над тем, что в последующем автомобиль придется еще раз продать. И зачастую получается, что последующая сделка требует уплаты большого налога.
Итак, если в ближайшие 3 года машина останется в собственности покупателя/одаряемого, то при последующей продаже этой машины ему не придется платить налог. То есть, если машина передается на длительный срок, то фактор последующей продажи можно не учитывать.
Если же продажа автомобиля возможна ранее, чем через 3 года, то нужно учесть следующее:
Если в текущей сделке был заключен договор купли-продажи, то в последующей сделке можно будет уменьшить налогооблагаемую базу либо на 250 000 рублей, либо на стоимость автомобиля в текущей сделке. То есть, если впоследствии продать автомобиль за ту же сумму, что и в текущем договоре, то налога не будет.
Если в текущей сделке был заключен договор дарения, то в последующей сделке можно будет выбрать один из следующих вариантов:
а) Получить вычет в размере 250 000 рублей.
б) Получить вычет в размере расходов дарителя на покупку этого автомобиля (только при условии, что сохранились документы о покупке автомобиля дарителем).
Примечание. Важно понимать, что воспользоваться можно расходами только предыдущего владельца (дарителя). Если же автомобиль передавался по цепочке из нескольких договоров дарения (или свидетельств о праве на наследство), то использовать вычет не удастся.
Таким образом, с точки зрения последующей продажи договор купли-продажи может оказаться более выгодным.
Плюсы и минусы дарственной и купли-продажи между родственниками
Наглядно отразим все стороны сделок в таблице:
- При дарении.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
|
|
Что лучше: дарственная или договор купли-продажи
Довольно много подводных камней ожидает лиц, обдумывающих вопрос о том, что заключать: договор дарения или купли–продажи. Многие прибегают к поиску квалифицированного юриста, оплачивая услуги специалиста по довольно дорогому тарифу.
Сегодня даже люди далекие от юриспруденции, могут решить вопрос самостоятельно, разобравшись со всеми возникающими вопросами относительно сложного выбора: что все же лучше дарение или соглашение о купле-продаже.
Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами.
Заключение договоров по получению объекта, требует взвешенного подхода: надо изучить все плюсы и минусы, юридические тонкости, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки.
Дарственная предполагает безвозмездное отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.
Однозначно сказать, что оформляется быстрее и лучше: дарственная или купля продажа заранее невозможно, требуется изучить все нюансы каждой из представленных сделок и только потом принимать решение.
Процедура безвозмездной передачи имущества иным лицам (дарение) четко регламентирована главой 32 ГК Российской Федерации. Из особенностей данного вида соглашения среди прочих отмечают:
- Если сделка по передаче прав на вещь от дарителя одаряемому совершается между родственниками (при условии, что она происходит с близкими родственниками), независимо от периода владения даром, подоходный налог в сумме 13% не уплачивается.
- Заключение договоров во избежание разногласий в дальнейшем рекомендуется заверить нотариально, хотя это и не является обязательным условием.
Существуют и отрицательные моменты подписания дарственной:
- При отчуждении объекта недвижимости раньше чем через 5 лет владения, необходимо заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости даже при наличии родственных связей между сторонами договора;
- Если стороны не близкие родственники, то при составлении дарственной придется заплатить налог, причем независимо от времени нахождения объекта в собственности дарителя.
Если владелец хочет оформить дарение доли в общем составе собственности (между родственниками или посторонними людьми, не играет роли), то обязательно следует получить согласие всех владельцев. Однако, оформив выдел своей доли в квартире, он уже может разрешения у других совладельцев не спрашивать.
Если проанализировать что лучше в браке: дарственная или купля продажа, то в случае бракоразводного процесса не может быть поделено имущество, подаренное одному из супругов, так как все, что подарено, не находится в совместной собственности, за исключением случая, когда ремонт в подаренной жене квартире проводил муж на личные средства.
После подписания дарственной собственность надо обязательно перерегистрировать в Росрестре на нового владельца.
Государственный кодекс РФ относит к недвижимости все объекты, прочно связанные с землей, передвижение которых невозможно выполнить, не нарушая их целостности и не причинив ущерб. Владельцы недвижимости могут оформить договор дарения имущества различного типа, поэтому Дарственные оформляют на квартиру, комнату, дачу, землю, частный дом, гараж, коммерческий объект, судно и так далее.
Дарственную следует правильно оформить. В ней должна содержаться информация об объекте недвижимости, дарителе и одаряемом для лучшей индикации. В договоре указывают реальные паспортные данные сторон, адрес места их проживания и расположение объекта недвижимости.
Информация об объекте недвижимости должна соответствовать той, что указана в правоустанавливающих бумагах: количество комнат, площадь, этаж, кадастровый номер и так далее. Кроме этого, недвижимость к моменту подписания бумаг, должна быть свободна от прав третьих лиц, не обременена ипотекой и не под арестом.
Договор будет незаконным, если при оформлении будут допущены какие-либо ошибки. Форма сделки прописана в ГК РФ: обычна письменная (нотариальное удостоверение договора в обязательном порядке не указано). Для проверки правдивости указанной информации и заверения сделки обе стороны подают документы в гос. Реестр. Стоимость услуги составляет 1 тыс. рублей.
Договор купли-продажи: будет ли такая сделка с родственниками выгоднее?
Это документальное оформление передачи имущества с получением материальных средств за него. Данный договор ничем не отличается при проведении сделки между родственниками или с посторонними людьми. Единственная разница в том, что родня в курсе состояния жилого помещения, его недостатков и можно будет избежать излишних вопросов при продаже.
Плюсы договора купли-продажи квартиры:
- несомненным достоинством данной сделки для покупателя является отсутствие возможности у продавца отменить свое решение, так как взамен были получены денежные средства;
- в случае смерти продавца, никто из его родственников не сможет доказать, что имеет право на эту квартиру и получить из нее долю, кроме той родни, которая ее купила.
Минусы договора купли-продажи квартиры:
- при покупке квартиры родственником, состоящим в законном браке с кем-либо, в случае развода она будет признана совместно нажитой и подлежать разделу;
- невозможность для продавца вернуть каким-либо способом свое право собственности на данную недвижимость (обменять, подарить кому-либо другому).