Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общая долевая собственность: как оформить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
Так, что нам все это даст?
После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:
- самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
- сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
- гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
- регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.
Часто при выяснении правового положения земельных участков под МКД и придомовой территории после окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию, возникает ситуация, когда, поставленные на кадастровый учет земельные участки, относящиеся к МКД, по факту не могут быть оформлены в органах Росреестра по причине того, что проведенное несколько лет назад межевание при постановке таких участков на кадастровый учет не позволит согласовать границы таких участков и уточнить их, согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства РФ, так как на указанных земельных участках нередко находятся и, по сути, включены в состав общего имущества МКД объекты, которые, априори, не могут к нему относиться исходя из смысла ст. 36 ЖК РФ: например, проезды, используемые жителями нескольких МКД, внутриквартальные пешеходные тротуары, спортивные площадки, также построенные для жителей квартала за счет финансирования из бюджетов различных уровней, и т.п. В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.
Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено:
«…П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.
В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости».
Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.
Кто вправе приватизировать
Чаще всего земельные участки сразу приватизируются застройщиками и затем передаются в долевую собственность владельцам квартир. Это если мы говорим о новых домах. Если же вы живете в старом доме, а придомовая территория не была оформлена в собственность, то этим могут заняться сами жильцы.
Участвовать в процедуре приватизации территории под МКД не обязательно должны все собственники жилья. Инициировать переоформление земли под многоквартирным домом могут:
- группа владельцев недвижимости;
- компания-застройщик;
- отдельный собственник;
- управляющая компания либо доверенное лицо, действующее по поручению собрания владельцев недвижимого имущества;
- единое собрание всех собственников квартир в МКД.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.
На каком основании земля под многоэтажкой принадлежит собственникам
В силу п.4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ территория, на которой многоквартирный дом находится, а также использующиеся для благоустройства и обслуживания здания объекты являются общим долевым имуществом для жителей дома. В этом случае регистрация будет подтверждающей, а не устанавливающей право. Это не приватизация участка под многоквартирным домом, а официальное оформление уже существующей собственности. Определяют размер доли каждого владельца в совместном имуществе МКД пропорционально площади его жилого помещения.
Важно! До формирования и установления земельных границ владельцы помещений в МКД использовать участок по совместному усмотрению, например, устанавливать ограждения или возводить постройки не вправе.
Если квартиру продают, вместе с переходом собственности на нее передается и право на долю в совместном имуществе МКД, в том числе и на находящийся под ним земельный участок.
Зачем нужна собственность на землю у дома
Владельцы помещений в МКД от коммерческого использования участка под зданием могут получать неплохой доход.
По нормам Жилищного кодекса собственники совместного имущества МКД имеют возможность:
- разрешить установку павильонов или киосков, и получать за это арендную плату;
- оборудовать на территории платную парковку, если это допускают градостроительные нормы;
- требовать арендную плату с владельцев супермаркетов, парикмахерских и прочих нежилых помещений, которые расположены на первых этажах или имеют пристройки, а также используют подъездные пути;
- оградить территорию;
- установить или убрать объекты благоустройства.
За счет полученных средств жильцы могут проводить ремонт дома и коммуникаций, благоустраивать двор, пополнять счет в фонде капитального ремонта. Вопрос о коммерческом использовании территории и области применения полученных сумм решается на собрании собственников.
Государственная регистрация придомового участка в общую собственность требует определенных усилий, но в итоге жители дома будут распоряжаться им по совместному усмотрению и смогут получать прибыль от его коммерческого использования. Кроме того, они оградят себя от появления на придомовой территории незаконных торговых объектов, гаражей, автостоянок и других построек.
На каком основании земля принадлежит владельцам помещений
По словам представителя Росреестра, если земельный участок был сформирован и занесен в кадастр раньше, чем начал действовать Жилищный кодекс РФ (то есть до 1 марта 2005 года), то собственники квартир в МКД считаются ее владельцами с момента вступления кодекса в силу.
Право совместной собственности на участки, которые были сформированы и поставлены на кадастровый учет, возникают на основании закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Эксперт добавил, что суды, ведомства и министерства России много раз подтверждали его положения.
Как говорят юристы, согласно закону о государственной регистрации недвижимого имущества, права на недвижимость доказывает государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). По словам экспертов, чтобы право собственности на земельный участок было официальным, необходимо оформить его и внести соответствующие сведения в государственный реестр.
Однако юристы предупреждают, что оформить участок под МКД в столице непросто – как правило, это приходится делать в судебном порядке. Эксперты отмечают, что на кадастровой карте Москвы под многими МКД не сформированы участки, не определены их границы – это становится основной проблемой.
Согласно Закону № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года, за формирование земельного участка под МКД отвечают органы государственной власти или местного самоуправления. В столице этим занимается департамент городского имущества – если земельный участок размежеван, орган в рамках своих полномочий утверждает его границы на кадастровой карте территории.
Если же земельный участок не размежеван, то определить его границы может кадастровый инженер: для этого специалист составит межевой план земельного участка. Также кадастровый инженер должен ввести сведения об участке в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.
Чтобы оформить документы на участок, необходимо обратиться в Росреестр. Необходимо подать предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости документы: в частности, заявление, решение общего собрания владельцев помещений о формировании земельного участка и определении долей, план земельного участка и прочие.
Дмитрий Шевченко поясняет, что участок нельзя оформить в общую долевую собственность без проведения описанных выше процедур – следовательно, у владельцев квартир в МКД не будет полномочий собственника в отношении земли. В таком случае жильцы не будут иметь право распоряжаться земельным участком.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.
Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.
«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», — пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Какие документы нужны
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:
— заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
— решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
— документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
— решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);
Наряду с преимуществами нужно учитывать и некоторые проблемы, которые может принести оформление земли под многоквартирным домом в собственность.
- Следует настроиться на длительность процедуры, она может растянутся даже до года.
- Потребуется потратить деньги на то, чтобы зарегистрировать участок.
- Тот, кому принадлежит участок, обязан содержать его в чистоте и порядке, следить за благоустройством. Если не выполнять свои обязанности, можно получить штраф от государства.
- Нельзя даже на собственной земле возводить сооружения, которые нарушают нормы градостроительства. Тем более запрещено это делать, если земля не оформлена.
Любой земельный участок, в том числе и под МКД, должен использоваться с учетом его целевого предназначения. При нарушении такого правила можно быть привлеченным к административной ответственности.
Сама приватизация бесплатна, но на регистрацию придётся понести определённые расходы: на кадастровый план и паспорт, технический паспорт, государственные пошлины. Суммарно счёт может пойти не на один десяток тысяч – это будет зависеть от сложности оформления и характера участка.
Уже после оформления расходы собственника вырастут за счёт налога, устанавливаемого по кадастровой стоимости: для этого она умножается на размер доли, а затем на налоговую ставку, действующую в вашем регионе. К примеру, если кадастровая стоимость участка составляет 300 000 рублей, доля, которой вы владеете – 5%, а ставка – 1,5%, то заплатить за год придётся: 300 000 x 0,05 x 0,015 = 225 рублей. Отметим, что некоторые категории граждан могут претендовать на льготы, например, для инвалидов и ветеранов ВОВ предусмотрено двукратное снижение налога.
Как оспорить границы отмежеванного земельного участка под многоквартирным домом
Для того, чтобы оспорить ранее зарегистрированный межевой план земельного участка под многоквартирным домом, нужно предоставить документы, подтверждающие нарушение границ межевого плана.
Они могут быть причиной изменения генерального плана или технической ошибкой Кадастровой Палаты. Если коллективу не удалось решить этот вопрос мирно с соседними участками, то можно это оспорить в суде.
При рассмотрении конфликтов подобного характера, судья особое внимание уделяет геодезической съемке.
Признание межевого плана может быть недействительным только, если:
- была доказана фальсификация Акта согласования границ межевого плана;
- соседям были предоставлены ложные сведения о границах межевого плана;
- отсутствие отклика на повестку в суд одной из сторон.
Отказ в оформлении земли в собственность
Администрация не во всех ситуациях выдает положительное заключение по переводу участка в собственность. На это есть несколько причин:
- отсутствие обязательных документов и сведений, без которых невозможно принять решение;
- завышенные требования к площади и периметру территории;
- ущемление прав третьих лиц, если их прекращение не предусмотрено по закону;
- дом не относится к категории многоквартирного, что было выявлено при проверке;
- участок появился до введения в действие ЖК РФ, а в его отношении уже проводились кадастровые работы (исключением являются обоснованные претензии к изменению границ).
Отказ администрации еще не является окончательным. По этой причине и выдается документ с указанием причины. Он позволяет ликвидировать пробелы и подать заявление повторно. Если речь идет об отсутствии документов, их нужно подготовить тщательно. Чтобы не обращаться несколько раз с одним заявлением, необходимо уточнить полный перечень всего необходимого в администрации. Если речь идет о претензиях третьих лиц, лучше урегулировать эту ситуацию самостоятельно. В противном случае снова будет отказ.
Если для отказа не было объективной причины, следующим шагом будет подача иска в районный суд. Его лучше также составить в виде коллективного заявления. В нем последовательно описываются проблема и порядок действий. В конце указывается просьба в принудительном оформлении права на землю. Поэтому важно взять отказ в администрации в письменной форме. На нем должна присутствовать подпись ответственного лица и печать организации.