Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Пресс-служба ПСБ:
— При заполнении ипотечной заявки необходимо указать сумму первоначального взноса. Банк в свою очередь при одобрении кредитной заявки учитывает совокупный доход всех участников сделки. Каждый созаемщик заполняет анкету, указывая степень родства, и предоставляет полный пакет документов, включая паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке, документы о подтверждении доходов и др. При заключении ипотечной сделки каждый из созаемщиков подписывает кредитный договор и несет солидарную ответственность по нему. Страховая сумма также рассчитывается пропорционально сумме дохода каждого из созаемщиков на этапе одобрения заявки.
Coзaeмщик ипoтeки: eгo пpaвa и oбязaннocти
Дoлжник, дoгoвapивaяcь c пoтeнциaльным coзaeмщикoм oб yчacтии в кpeдитнoм дoгoвope, oбычнo бoльшe вceгo cocpeдoтoчeн нa вoпpoce, кaкиe пpaвa нa квapтиpy имeeт coзaeмщик пo ипoтeкe. Oднaкo лицy, кoтopoe пpинимaeт peшeниe cтaть coзaeмщикoм или oткaзaтьcя, cлeдyeт имeть в видy, чтo, пoдпиcывaя yкaзaнный дoгoвop, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo пpaвa, нo eщe и oбязaннocти. Ocнoвнoй пepeчeнь пpaв и oбязaннocтeй тaкoв:
- coзaeмщики нecyт тaкyю жe oтвeтcтвeннocть пepeд кpeдитным yчpeждeниeм, кaк и пoлyчaтeль ипoтeчныx дeнeжныx cpeдcтв;
- ecли нa мoмeнт oфopмлeния кpeдитнoгo дoгoвopa мeждy coзaeмщикoм и ocнoвным дoлжникoм был oфopмлeн oфициaльный бpaк, пpиoбpeтeннoe зa cчeт кpeдитныx cpeдcтв жильe бyдeт пpинaдлeжaть им oбoим, ecли бpaчным дoгoвopoм нe пpeдycмoтpeн инoй пopядoк;
- дaжe ecли дoлжник и coзaeмщик нe cocтoят в oфициaльнoм бpaкe, пocлeдний вce paвнo впpaвe тpeбoвaть выдeлeния дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, нo тoлькo пpи нaличии ocнoвaния – ecли oн внocил плaтeжи или yчacтвoвaл в пepвoнaчaльнoм взнoce пpи пoкyпкe квapтиpы;
- бaнк имeeт пpaвo тpeбoвaть oт coзaeмщикa внeceния eжeмecячныx выплaт, ecли пoлyчaтeль ипoтeчныx cpeдcтв пepecтaл иx внocить;
- coзaeмщик, в cвoю oчepeдь, впpaвe внocить в бaнк тy cyммy, кoтopaя былa зaфикcиpoвaнa в кaчecтвe eжeмecячнoгo плaтeжa нa мoмeнт пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa, a тaкжe cyммы нa дocpoчнoe гaшeниe и пoгaшeниe пeнeй и штpaфoв;
- ecли coзaeмщик oткaжeтcя oт дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, oт oтвeтcтвeннocти зa пoгaшeниe кpeдитa eгo этo нe избaвит;
- чeлoвeк мoжeт пepeдyмaть и выйти из coзaeмщикoв, нo для этoгo дoлжник дoлжeн пoдoбpaть нa eгo мecтo нoвyю кaндидaтypy, кoтopyю бaнк oдoбpит.
Пo кpeдитнoмy дoгoвopy coзaeмщик имeeт пpaвo и oбязaннocть плaтить и пoлyчaть инфopмaцию o кpeдитe. Oднaкo oбычнo мeждy зaeмщикoм и coзaeмщикoм пoдпиcывaeтcя дoпoлнитeльный дoкyмeнт, кoтopым oпpeдeляютcя пpaвa coзaeмщикa, включaя oпpeдeлeниe тoгo мoмeнтa, кoгдa coзaeмщик пo ипoтeкe имeeт пpaвo нa квapтиpy. Пpaвa бyдyт oпpeдeлятьcя в зaвиcимocти oт cтaтyca пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти, cyщecтвoвaния бpaчнoгo кoнтpaктa или инoгo дoкyмeнтa, кoтopый зaфикcиpyeт гpaницы пpaв и oтвeтcтвeннocти coзaeмщикa.
Инoгдa oфopмляютcя нoтapиaльныe oткaзы coзaeмщикa oт тpeбoвaния дoли в пpиoбpeтaeмoй квapтиpe – кaк гapaнтия тoгo, чтo дaжe пpи выплaтe зa зaeмщикa coзaeмщик нe бyдeт тpeбoвaть дoлю. Taкиe oткaзы нeoбxoдимo былo oфopмлять для ПФP, ecли иcпoльзoвaлcя мaтepинcкий кaпитaл нa гaшeниe ипoтeки, кoтopyю бaнк выдaл пpи yчacтии coзaeмщикa, нe являющeгocя cyпpyгoм влaдeлицы мaтepинcкoгo кaпитaлa.
Ocнoвнaя oбязaннocть coзaeмщикa – cвoeвpeмeннo внocить плaтeжи пo кpeдитнoмy дoгвoopy. B чacтнocти, oн oбязaн бyдeт пoгacить зaдoлжeннocть, ecли ocнoвнoй дoлжник нe мoжeт этoгo cдeлaть. Пopядoк пoгaшeния дoлгa oпpeдeляeтcя зaeмщикoм и coзaeмщикoм бeз yчacтия бaнкa, кoтopoмy вce paвнo, ктo бyдeт внocить дeньги, cпpaшивaть зa нeиcпoлнeниe oн бyдeт c ocнoвнoгo зaeмщикa. Нaпpимep, пoгaшeниe кpeдитa пoлнocтью лoжитcя нa зaeмщикa, a coзaeмщик пepeнимaeт этy oбязaннocть тoлькo в cлyчae нeвoзмoжнocти пoгaшeния ocнoвным дoлжникoм. Или жe кpeдит мoжeт пoгaшaтьcя ими oбoими в paвныx дoляx eжeмecячнo, либo в кaкoм-тo инoм пpoцeнтнoм cooтнoшeнии. Учacтники дoгoвopa мoгyт выбpaть любoй кoмфopтный для ceбя пopядoк пoгaшeния.
Чтo нaдo yчecть coзaeмщикy
Дaжe ecли c тaкoй пpocьбoй oбpaтитcя ктo-тo из poдcтвeнникoв или близкиx дpyзeй, нe тopoпитecь cpaзy гoвopить «дa». Ecть нecкoлькo нюaнcoв, кoтopыe мнoгиe люди зaбывaют yчecть, пpинимaя peшeниe пoдcтpaxoвaть близкиx пo кpeдитнoмy дoгoвopy. Boт пepeчeнь ocнoвныx пpoблeм, c кoтopыми мoжeт cтoлкнyтьcя coзaeмщик:
- дoгoвop зaключaeтcя нa длитeльный cpoк, кaк пpaвилo этo 15–25 лeт. 3a этo вpeмя мнoгoe мoжeт измeнитьcя, включaя ypoвeнь дoxoдoв ocнoвнoгo зaeмщикa и coзaeмщикoв. Oднaкo выплaчивaть кpeдит и пpoцeнты пo нeмy пpидeтcя в любoм cлyчae, дaжe ecли ypoвня дoxoдa для пoгaшeния дoлгa мoжeт cтaть нeдocтaтoчнo;
- ecли coзaeмщик caм peшит взять кpeдит, eгo плaтeжecпocoбнocть бyдeт oгpaничeнa ипoтeчным кpeдитoм, пo кoтopoмy oн вмecтe c ocнoвным зaeмщикoм бyдeт oтвeчaть пepeд бaнкoм зa пoгaшeниe дoлгa. Ecли ypoвня дoxoдa для пoлyчeния eщe oднoгo кpeдитa в пpидaчy к paнee пoлyчeннoй ипoтeкe oкaжeтcя нeдocтaтoчнo, бaнк oткaжeт в нoвoм кpeдитe;
- ecли в кaчecтвe coзaeмщикa выcтyпил cyпpyг, в oфициaльный бpaк c кoтopым зaeмщик вcтyпил yжe пocлe пoлyчeния кpeдитa, тaкoй cyпpyг нe cмoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в ипoтeчнoм жильe, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo бpaчным кoнтpaктoм;
- нeвoзмoжнo пpocтo взять и oткaзaтьcя oт oбязaннocтeй пo кpeдитнoмy дoгoвopy, пpидeтcя либo пoлyчaть coглacиe ocнoвнoгo зaeмщикa и бaнкa, либo oбpaщaтьcя в cyд – пpи этoм cyдeбнaя пpaктикa oтpицaтeльнa.
Caмoe глaвнoe, чтo cлeдyeт yчecть – oбязaтeльнo зaфикcиpoвaть пpaвa coзaeмщикa нa нeдвижимocть пo ипoтeкe. Этo мoжнo oфopмлeнo oтдeльным дoгoвopoм, в тoм чиcлe бpaчным кoнтpaктoм или жe дoпoлнитeльным coглaшeниeм к ипoтeчнoмy дoгoвopy. Либo нeoбxoдимo пpoпиcaть, кaким oбpaзoм дoлжник бyдeт вoзвpaщaть пoтpaчeнныe нa пoгaшeниe eгo ипoтeки дeньги, ecли нa выдeл дoли в жильe oн нe coглaceн.
Кто может стать созаемщиком
Созаемщиком может стать кто угодно, не только муж, жена или родственник.
Если созаемщик привлекается для увеличения суммы ипотеки, то банк одобрит ипотечный кредит с учетом его платежеспособности. В этом случае созаемщиками могут выступать не более трех физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера.
Созаемщиками без учета платежеспособности в обязательном порядке станут муж и жена. Однако это вовсе не значит, что приобретаемая недвижимость также по умолчанию станет общей собственностью. Созаемщик–супруг/супруга не станет владельцем собственности в случаях, когда:
- Брачный договор устанавливает режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости;
- Один из супругов предоставил нотариальное согласие на заключение кредитного договора без включения его в состав созаемщиков;
- Отсутствует гражданство Российской Федерации.
Такой формат сделки имеет и свои минусы. Если вдруг один созаемщик столкнется с тяжелой жизненной ситуацией и не сможет выплачивать кредит, то ипотечная нагрузка полностью ляжет на второго.
Также могут возникнуть разногласия о доли в недвижимости. Если один пожелает продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, выйти из такой ситуации будет непросто.
Еще один вопрос — в праве на наследование. Конечно, официальные супруги и родственники могут наследовать имущество друг друга по умолчанию, но вот созаемщики в гражданском браке могут унаследовать долю только по завещанию.
Таким образом, привлечение созаемщика важное решение для обеих сторон. Чтобы не пожалеть о своем решении в будущем, важно «на берегу» обсудить все «за» и «против», учесть всевозможные нюансы, факторы и ситуации, которые могут произойти, и принять уверенное и комфортное для всех решение.
Как созаемщику увеличить шанс на одобрение второй ипотеки
Зная основные критерии, на которые банк смотрит при одобрении заявки, можно увеличить шанс на выдачу ипотечного кредита для приобретения жилья. В первую очередь необходимо оценить свою платежеспособность и при необходимости предоставить сведения о дополнительных источниках дохода. Однако не стоит приписывать несуществующие суммы и завышать прибыль. Банк тщательно проверяет предоставленную информацию и при обнаружении несоответствия может занести клиента в черный список. Оценить финансовые возможности можно с помощью ипотечного калькулятора, который позволит рассчитать ежемесячные платежи, начальный взнос и срок кредитования.
Кроме того, необходимо убедиться в чистоте кредитной истории. Получить эти данные можно в личном кабинете на сайте НБКИ. Специалисты рекомендуют обратить внимание на тот факт, что в кредитную историю заносятся сведения по всем открытым кредитам, в том числе и тем, где клиент числится созаемщиком.
Если есть сомнения в том, что банк одобрит получение ипотеки, стоит задуматься о выходе из сделки, где вы числитесь в качестве созаемщика. Чтобы выйти из договора, необходимо уведомить титульного получателя займа, поскольку без его согласия это невозможно. Стоит отметить, что этот вариант не подходит для супругов, поскольку они автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки и изменить условия сделки могут только при разводе. Если титульный заемщик найдет доверенное лицо, которое будет соответствовать установленным требованиям, проблем с выходом не будет. Подготовьте необходимые документы и подайте на проверку в банк. После рассмотрения кредитором заявления заемщик может взять другую ипотеку на квартиру или дом.
Ограничения прав созаемщика в договоре об ипотеке
Несмотря на то, что права, обязанности и ответственность основного заемщика и созаемщика (созаемщиков) по ипотечному договору равны, некоторые отличия все-таки существуют.
Так, например, основной заемщик вправе потребовать вывода созаемщика из договора об ипотеке. Созаемщик (созаемщики) лишен(ы) такого права.
Например, супруги развелись, и бывший супруг, являясь основным заемщиком, пожелал вывести бывшую супругу из договора об ипотеке. Для этого необходимо обратиться в банк с обоснованным заявлением и соответствующим перечнем документов. Супруга-созаемщик не вправе потребовать вывода супруга из договора.
Если вам грозит банкротство созаемщика-мужа по ипотеке, то вам необходимо своевременно обратиться к специалистам за консультацией. Только так Вы сможете избежать нежелательных для себя последствий.
Или другая ситуация: у созаемщика (или одного из созаемщиков) появились признаки несостоятельности (получил инвалидность, уволился с работы, предприятие, где работал созаемщик — закрылось и т.д.). В этом случае беспокоиться следует основному заемщику, так как его имущество, находящееся в залоге у банка, может быть безвозвратно потеряно.
Что будет с ипотечной недвижимостью в случае наступления банкротства заемщика?
По статистике Центробанка РФ более чем 1/3 должников по договорам об ипотеке не справляются со своими обязательствами. Жизненные ситуации бывают настолько непредсказуемыми и неожиданными, что ни один должник по ипотечным обязательствам не может на 100% гарантировать их исполнение.
Банкротство заемщика по ипотеке, равно как и банкротство одного из созаемщиков по ипотеке, не может не отразиться на залоговой недвижимости. Финансовая несостоятельность лишает должников их права на ипотечное жилье.
Важно помнить! Если заемщик по ипотеке уже был признан банкротом по решению суда, то он обязан уведомить банк об этом до подписания договора об ипотеке. В противном случае, укрывательство такого факта может послужить основанием для досрочного расторжения договора.
Многочисленная судебная практика показала, что в случае ненадлежащего исполнения закона и обязанностей со стороны заемщика по ипотечному договору банк может обратить взыскание на залоговую недвижимость, даже если она:
- является единственным жильем должника;
- оформлена на несовершеннолетних детей;
- оформлена на инвалидов.
Раздел прав и обязанностей созаемщика и заемщика
На момент подписания договора созаемщик и заемщик часто находятся в хороших дружеских или семейных отношениях. Но ипотечное кредитование часто затягивается на долгие годы, а предвидеть все возможные ситуации достаточно сложно.
Часто могут возникнуть споры не только касательно кредита, но и касательно других сфер жизни, что несомненно отразится на возможности выплачивать кредит.
Возникающие ссоры, конфликты, разводы и прочее очень часто приводят к тому, что приходится разделять права и обязанности заемщика и созаемщика.
По закону провести подобную процедуру можно следующими способами:
- В случае с супружескими парами, имущество можно разделить. Раздел может происходить мирным путем, заключив соответствующее соглашение у нотариуса, а может происходить и через судебные органы;
- По соглашению всех сторон кредитного договора. Важно понимать, что помимо заемщика и созаемщика существует кредитор (банк), который также должен фигурировать и являться участником соглашения;
- По соглашению заемщика и созаемщика. В первую очередь, следует попробовать все решить мирным путем и заключить договор, где все имущество будет поделено. Если же по-мирному разделить имущество не получается, раздел может происходить через суд.
Если речь идет о разделе обязательств, то необходимо учитывать следующие особенности:
- К какой договоренности не придут стороны, квартира все равно будет оставаться единым залоговым имуществом партнеров, а значит, перед банком они будут отвечать вместе. Поменять это можно, только если банк согласится разделить договор на две части, но вот только кредиторы в этом редко заинтересованы, а если и соглашаются, условия становятся на порядок хуже;
- Заемщик и созаемщик не могут самостоятельно решить, кто и какую долю по кредиту будет выплачивать банку. Подобное возможно только в случае, если банк даст свое согласие на соглашение. На практике, если стороны оговорили свои доли и исправно платят, банкам все равно, но вот если банк не получает денежные средства, закон на его стороне, и он имеет полное право выдвигать штрафные санкции к обоим участникам договора;
- Если речь идет о разводе, то каждый из супругов получит долю согласно долям каждого в общем имуществе. Если раздел происходит в суде, то могут быть пересмотрены условия погашения и долг каждого супруга. Важно, чтобы банковское учреждение было осведомлено о данной процедуре. В противном случае, банк может подать иск на пересмотр условий, и такие судебные заседания могут быть бесконечными.
Права созаемщика на квартиру определяются при помощи:
- статуса квартиры, полученного при оформлении;
- соглашения заемщика и созаемщика при оформлении ипотеки;
- особенностью обременений, которые наложены на имущество.
Может ли пенсионер быть созаемщиком по ипотеке?
По условиям, предлагаемым большинством банков, пенсионер не может быть полноценным созаемщиком. Этот запрет объясняется тем, что дополнительным плательщиком должно являться лицо, имеющее работу – это позволит ему в случае необходимости выплатить кредит. Однако, в отдельных случаях такой вариант возможен. Например, если человек вышел на пенсию в возрасте 45 лет и имеет дополнительный доход, тогда решение может быть положительным.
В отдельных случаях созаемщиком может стать пенсионер от 60-65 лет и старше, но при этом в наличии у него должно быть недвижимое имущество, которое он может заложить.
Больше шансов у пенсионера стать созаемщиком по ипотеке в Сбербанке, так как максимальный возраст внесения платежей в банке – 75 лет. Но такие решения следует тщательно обдумывать, ведь часто люди в возрасте сами нуждаются в финансовой помощи, а так еще появляется риск потерять собственное жилье, если вовремя не выплатить кредит.
Сравнительная характеристика поручителя и созаёмщика
Созаемщик по ипотеке отличается от поручителя тем, что имеет право на приобретаемое жилье — это главная особенность. Существуют и другие:
|
Созаемщик |
Поручитель |
|
Официально подтвержденного дохода должно быть достаточно для внесения ежемесячного платежа, размер которого не может превышать 50% от заработной платы. |
|
|
Благодаря доходу созаемщика появляется возможность увеличить сумму ипотечного кредита, т. е. приобрести больше квадратных метров, выбрать лучшие условия. |
|
|
Заемщик и созаемщик подписывают договор и автоматически становятся владельцами или совладельцами недвижимости, которую приобретают в кредит. |
Подписание договора не делает поручителя совладельцем недвижимого имущества. Лишь только суд может присвоить ему долю или квартиру целиком, конечно при условии, что задолженность погашает поручитель, а не основной заемщик. |
|
Созаемщик вынужден выплачивать кредит на равных условиях, при этом дополнительные «принуждающие» документы не требуются. |
Для того чтобы поручитель приступил к выполнению обязательств по договору, необходимо решение суда. |
Кто такой созаемщик по ипотеке?
Созаемщик по ипотечному договору – это человек, который несет солидарную ответственность, вместе с главным заемщиком, перед кредитором по погашению долга. Банк вправе предъявлять требование к погашению задолженности ко всем заемщикам по договору.
Созаемщик может быть собственником доли покупаемого объекта недвижимости или не являться таковым, это не уменьшает его ответственность перед кредитором. Если основной заемщик перестает вносить взносы по кредиту, это должен сделать созаемщик по договору, причем банку не потребуется выяснять причины непогашения долга первым должником.
Количество дополнительных заемщиков по ипотечному договору может быть до 4 человек, но чаще банки принимают 2–3 созаемщика.
В чем отличия созаемщика по ипотеке от поручителя?
Созаемщик и поручитель являются дополнительными условиями обеспечения возврата долга, но имеют существенные различия.
| Параметры | Созаемщик | Поручитель |
| Право на приобретаемую недвижимость | Есть | Нет |
| Роль дохода для получения более крупной суммы кредита | Да | Нет |
| Ответственность | На все время действия договора | Только при непогашении ипотеки в срок заемщиком |
Созаемщик может не выплачивать задолженность, но быть собственником недвижимости, с поручителем наоборот, он не будет являться собственником, но возможно ему придется оплачивать долг. Доходы созаемщика учитываются при расчете максимальной суммы кредита, доходы поручителя в расчет не принимаются.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.