Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в новостройке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Посчитайте сколько времени вы будете проводить в пути. Ведь каждый день мы куда-нибудь ездим: на работу, учебу или по другим делам. Тут есть два варианта — выбор дома рядом с самым посещаемым местом, например, работой, или поиск оптимального расположения. Это — база. Что еще?
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.
Оценить расположение дома
- Важно, чтобы в районе, где находится дом, работали детские сады, школы и поликлиники. Не забудьте также проверить, есть ли рядом магазины, почтовые отделения, аптеки и банки.
- Зеленая зона также является важным преимуществом, особенно для любителей здорового образа жизни и семей с маленькими детьми. Здорово, если рядом с домом будет парк или лес, где можно дышать свежим воздухом и бегать по утрам.
- Смотрите в будущее, оцените перспективы развития района. Возможно, совсем скоро рядом построят новую станцию метро или откроют школу с углубленным изучением иностранных языков.
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.
Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.
Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:
Какие документы обязаны предоставить?
Их перечень можно найти в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 20, 21). Вот какой список содержит закон:
- Учредительные документы застройщика.
- Свидетельство о государственной регистрации застройщика.
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
- Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.
Документы вам должны предоставить в подлинниках или заверенных копиях. Информация о застройщике должна включать кроме того его фирменное наименование, место нахождения и режим работы, также должна быть сообщена информация об учредителях и участниках, имеющих 5% и более голосов в органе его управления.
Эта информация позволит вам оценить финансовую и юридическую успешность компании, которая занимается проектом. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе. Обратите внимание на то, что если по какой-то причине документы вам не предоставляют, это повод для того, чтобы насторожиться и уделить ситуации больше внимания.
- Важно, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну организацию. Сверяйте все реквизиты и наименования, чтобы на наткнуться на мошенников и перекупщиков. Вы можете самостоятельно перепроверить информацию о застройщике, получив выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН.
- Финансовое положение компании напрямую влияет на надежность проекта, в котором вы собираетесь участвовать. Соотношение прибыли, убытка и задолженности подскажет, достаточно ли у застройщика средств, чтобы завершить проект.
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.
Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.
Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.
Покупка новостройки: обратить внимание
И последнее (но не менее важное), на что надо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке – это собственно условия договора и приложений к нему.
Очень часто дают совет приносить при покупке новостройки документы на проверку к адвокату. На самом деле, это не так просто. Застройщик не обязан отправлять вам проекты договоров по электронной почте (по факту так делают совсем немногие и единицы выкладывают свои типовые договора в Интернет). Приглашать в офис продаж с собой юриста – удовольствие очень дорогое.
Так что, возможно, вам придется приехать, ознакомится с договором и взять время «на подумать». При этом вас, скорее всего, будут убеждать заключить сделку именно сейчас, т.к. через неделю выбранной вами квартиры или предлагаемых сегодня условий уже не будет.
При анализе договора обратите внимание не только на сроки сдачи дома и штрафные санкции застройщика в случае их нарушения, но и на собственно момент покупки и сопутствующие платежи. Сколько стоит бронирование выбранной вами квартиры? Идет ли эта сумма в счет оплаты квартиры в случае покупки? Например, некоторые компании берут невозвратную плату за сам факт снятия квартиры с продажи.
Придется ли вам дополнительно платить за регистрацию договора ДДУ в Росреестре (если речь идет о дополнительной сумме, кроме оплаты пошлины и нотариального заверения необходимых копий – это не очень хороший сигнал). Так же к дополнительным навязанным поборам можно отнести требование оплатить услуги по будущей регистрации квартиры в собственность в момент заключения договора долевого участия (еще самой квартиры нет, и не известно, что будет представлять собой процедура регистрации, когда до нее дойдет дело).
Разумеется, дополнительные платежи – вовсе не повод отказываться от покупки новостройки. Мы просто призываем все внимательно просчитать и взвесить.
Так же важно обратить внимание на способ оплаты. Обычно – это перевод по реквизитам. Некоторые застройщики работают через аккредитив (это когда банк переводит продавцу деньги только при выполнении им определенных условий).
Кстати, именно с моментом оплаты покупки квартиры в новостройке связаны некоторые заблуждения покупателей.
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает, что некоторые покупатели всерьез верят, что заключить договор можно сейчас, а совершить оплату потом – уже после того, как дом достроен, хотя такая схема невозможна в реальности. По словам г-жи Покидышевой на этапе оплаты недвижимости вообще возможны необычные истории.
Например, один клиент позвонил менеджеру «НДВ-Недвижимость» с вопросом: «А нал куда везти?» Покупатель не только не знал о том, что оплата наличными невозможна, он еще и предполагал, что при оплате наличными в офисе можно потребовать большую скидку – нет ограничений, установленных в рамках действующих акций.
Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.
Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.
Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.
Расположение квартиры в новостройке
Когда вы уже подыскали подходящую новостройку, остается определиться, какие квартиры выбрать для покупки. При этом важно учитывать не только планировку, но и ее расположение в секции. Несколько нехитрых советов помогут вам избежать покупки неоправданно шумного, темного и холодных жилья.
Помните об уровне инсоляции, или освещенности квартиры – убедитесь, что окна не будут выходить на соседние дома и перекрывать солнце. Оптимальное расстояние между постройками составляет от 15 м. Жилье на верхних этажах подвергается повышенному риску затопления, так как расположено прямо под крышей. Если купить квартиру рядом с лифтовым холлом, велик риск постоянно слушать грохот и шум с площадки.
Угловые квартиры считаются самыми «холодными», так как примыкают к двум внешним стенам здания вместо одной. Жилье на нижних этажах новостроек в большинстве случаев расположено над коммерческими помещениями, поэтому стоит заранее убедиться, что в них не планируют размещать дошкольные группы, кафе и другие шумные заведения. Как вариант, также можно организовать в таких квартирах дополнительную звукоизоляцию.
Какой дом лучше монолитный или панельный
Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.
Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.
Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.
Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.
Расположение квартиры
Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:
- квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
- Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
- Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
- Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.
Вторичное жилье или новостройка?
Доступная цена, новизна и отсутствие истории квартиры в новостройке против обжитой квартиры в районе, с полным комплексом инфраструктуры на вторичке, что выбрать? Сразу прийти к однозначному ответу в этом вопросе сложно – стоит оценить следующие основные критерии.
-
Стоимость. Новостройка, особенно на этапе строительства, существенно ниже по цене, чем готовое жилье.
-
Сроки. В квартиру на «вторичке» можно въехать сразу после покупки, а с «первичкой» так не получится. Как минимум – потребуется отделка, установка сантехники, мебели и прочее, как максимум – ждать еще окончания строительства дома.
-
Инвестиции. Квартира от застройщика сдается с черновой отделкой, что влечет за собой существенные затраты на ремонт, отделку, закупку строительных материалов, мебели и техники. На вторичном рынке квартиры обжитые, по желанию новых хозяев может потребоваться косметический ремонт.
-
Прописка. В квартиру в строящемся доме прописаться невозможно, пока не будет на руках свидетельства о регистрации права собственности.
-
Увеличение стоимости. Цена квартиры на стадии котлована может к стадии готовности увеличиться до 30%.
-
Потенциальный доход. Квартиру на «вторичке» можно использовать в качестве источника дохода, путем сдачи внаем, причем сдать такое жилье можно сразу после покупки.
-
Риски. Покупка квартиры по ДДУ несет в себе риск банкротства компании и «заморозки» строительства. Следует доверить свои финансы только надежному и проверенному застройщику, минимизируя риск потери денег.
Достоинства квартир в новостройке
Бытует мнение, что жилье на вторичном рыке дешевле новостройки, при этом особой разницы между ними нет. Если разобраться, квартира в новостройке обладает целым рядом преимуществ.
| 1. Качественные материалы и технологии | При строительстве новых домов применяют современные технологии и материалы |
| 2. Комфортные условия | Удобная планировка квартир, индивидуальное отопление, застеленные лоджии и балконы |
| 3. Доступная цена | Стоимость квартиры на этапе строительства существенно ниже готового жилья, рассрочка от застройщика |
| 4. «Чистота» сделки | Юридически чистая и безопасная сделка, квартиру легко сдать или продать |
| 5. Жилье без истории | Квартира «с чистого листа», никто не жил |
| 6. Индивидуальная планировка | Свобода в выборе расположения комнат в квартире |
| 7. Возможности дизайна | Реализация любых современных дизайнерских идей |
| 8. Развитая инфраструктура | Новостройки сдаются с парковочными местами, детскими площадками, в шаговой доступности важные объекты инфраструктуры |
| 9. Выгодное вложение средств | Инвестиции в «первичку» прибыльны – к моменту сдачи дома и дальнейшим развитием инфраструктуры цена на жилье растет |
Как рассчитать окупаемость квартиры?
Срок окупаемости объекта недвижимости – один из основных показателей его инвестиционной привлекательности. Рассчитывается этот параметр исходя из соотношения стоимости квартиры к общей сумме арендных поступлений в год. Полученная цифра будет свидетельствовать о количестве лет окупаемости квартиры.
Рассчитаем на примере: мы хотим купить квартиру за 2,5 миллиона рублей и сдавать ее за 15 тысяч рублей в месяц, что в год составит 180 тысяч рублей. Делим 2,5 миллиона на 180 тысяч – получаем цифру 13,9. То есть, вложения в эту квартиру окупятся почти через 14 лет. Судя по коэффициенту окупаемости, можно понять, для чего больше подходит жилье – для покупки или аренды:
-
от 1 до 15 лет — квартиру лучше купить, чем арендовать;
-
от 16 до 20 лет – показатель более высокий, но приемлемый для покупки;
-
свыше 20 лет – покупка экономически не выгодна, проще арендовать.
Как правильно выбрать надежную компанию-застройщика
Много лет в России мы слышали об «обманутых дольщиках» — так называли людей, которые вложили свои средства в постройку дома, а по каким-либо причинам дом не был достроен, а люди оставались без жилья, в которое вложили деньги. Но с введением 1 июля 2019 года новых правил возведения новостроек, картина изменилась. Теперь застройщики не могут принимать деньги от дольщиков напрямую. Средства покупателей лежат на специальных банковских эскроу-счетах до окончания стройки. А дома строятся застройщиками за счет проектного финансирования — банковских кредитов. Таким образом, в случае форс-мажорных обстоятельств, дольщик всегда получит свои деньги обратно. По своей сути эскроу-счета являются беспроцентными застрахованными банковскими депозитами. И даже если что-то произойдет с самим банком, дольщик все равно получит свой депозит обратно через «Агентство по страхованию вкладов». Высокий потолок выплат (до 10 млн рублей) позволяет практически любому дольщику не переживать за вложенные средства.
Также для вашей безопасности существуют несколько способов проверки застройщика. При наличии небольшого количества времени, интернета и желания во всем разобраться, вы можете самостоятельно выявить для себя характеристики и степень надежности той или иной строительной компании. Проверку компании логичнее всего начать с изучения репутации компании-застройщика на рынке – как прошла реализация предыдущих проектов, какие были сложности и прочее. Не пренебрегайте форумами дольщиков – там можно найти много неожиданной информации.
Внимательно изучите договор, предлагаемый застройщиком. Как правило, они позиционируются, как типовые, но это не совсем так. В хорошем договоре точно прописываются не только характеристики квартиры, но и формальные инструкции на различные форс-мажорные случаи.
Уделите должное внимание проектной декларации объекта – насколько реальное положение дел соответствует проектной части. Особенно строительство социальных объектов, сопутствующих жилищному комплексу или строящемуся дому. Любые отмашки в принципе недопустимы, только четкое следование графику застройки.
Также хороший источник сведений о надежности компании – готовность крупных банков предоставить ипотеку конкретно под эту новостройку. Если готовы на это пойти маленькое количество банков а-ля «мелкий региональный заемщик», то следует проявить осторожность.