О выкупе незначительной доли в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О выкупе незначительной доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какая доля в квартире может быть признана незначительной

2. Сложности распоряжения долевой собственностью

3. Комментарии к статье 252 ГК РФ, судебная практика применения

4. Рекомендуемые публикации

5. Другой комментарий к статье 252 Гражданского Кодекса РФ

6. Алгоритм признания малозначительной доли

7. Как выкупить долю в квартире через суд?

8. Статья 252 ГК РФ: проблемы недосказанности

9. Компенсация за долю квартиры

10. Порядок определения долей в квартире

11. Выкуп незначительной доли в квартире: судебная практика

12. Особенности принудительного выкупа доли

13. Требования и условия процедуры

14. Статья 244 ГК РФ. Понятие и основания возникновения общей собственности

Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.

Какая доля в квартире может быть признана незначительной

Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:

Условие	Примечание
Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье	Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем
Малый размер (в процентном соотношении)	Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости.
Невозможность выделить натуральную долю из общей площади	Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д.

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Комментарии к статье 252 ГК РФ, судебная практика применения

Статья 252 ГК РФ предусматривает право сособственников в любой момент прекратить право общей долевой собственности путем ее раздела.

Имущество, находящееся в общей долевой собственности, подлежит разделу в натуре при наличии технических и правовых возможностей. Критериями делимости вещи выступают: отсутствие законодательных запретов раздела вещи, сохранение частями целевого назначения вещи и сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании.

Раздел общего имущества влечет за собой прекращение режима общей долевой собственности.

Другой комментарий к статье 252 Гражданского Кодекса РФ

1. В результате раздела общего имущества между всеми сособственниками право долевой собственности на него прекращается. В случае выдела доли одного или нескольких из сособственников из общего имущества оставшаяся его часть по-прежнему принадлежит на праве долевой собственности как минимум двум лицам. Перспектива удовлетворения пожелания о разделе имущества или выдела доли в праве на него зависит, во-первых, от возможности осуществления раздела в натуре с учетом характеристики общего имущества; во-вторых, от готовности участников отношений общей долевой собственности получить или выплатить денежную компенсацию в качестве эквивалента утрачиваемой или приобретаемой доли в праве. Споры о способе и условиях раздела общего имущества, выдела доли в праве на него подведомственны судам.

2. Сформировавшейся на протяжении многих лет судебной практикой раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли считаются допустимыми лишь при реальной возможности такого раздела или выдела, т.е. когда в результате возникают как минимум два не зависимых друг от друга и пригодных к автономной эксплуатации объекта. Так, в соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежащей ему доли, оставшейся у остальных собственников. При разделе дома суд обязан указать в решении, какая изолированная часть дома конкретно выделяется и какую долю в доме она составляет. Следует также указать, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику.

———————————
Сборник Постановлений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по гражданским судам. М., 1999.

Не должна рассматриваться как безусловно исключающая возможность раздела общего имущества или выдела доли в праве на него перспектива обременения одного из вновь образующихся объектов сервитутом в пользу другого объекта (см. комментарий к ст. 216 ГК). Такая взаимосвязь объектов сама по себе не означает их неавтономного использования.

По иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами. При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Не может быть реально осуществлен раздел вещей (выдел доли), физическое расчленение которых влечет их уничтожение или причинение несоразмерного ущерба их полезным свойствам. В соответствии с практикой ВС РФ и ВАС РФ под препятствующим выделу в натуре несоразмерным ущербом имуществу, находящемуся в общей собственности, следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотека), неудобство в пользовании и т.п.

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования им.

3. Альтернативой разделу общего имущества (выделу доли) при невозможности такового в натуре может стать выплата денежной компенсации одним или несколькими сособственниками, сохраняющими вещное право (долю в нем) на имущество, другому или другим сособственникам, такое право после получения компенсации утрачивающим. При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Следует особо подчеркнуть, что такое решение суд может вынести против воли не стремящихся к разделу (выделу) сособственников, но только при наличии согласия выделяющегося сособственника.

В соответствии с практикой, рекомендованной Постановлением Пленума ВС РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указанные правила в соответствии со ст. 133 ГК РФ применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, на автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Размер компенсации определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения — судом. Сумма денежной компенсации, присуждаемая выделяющемуся собственнику, определяется исходя из действительной стоимости жилого дома на момент его раздела. Если стороны не достигли соглашения о стоимости дома, то его действительная стоимость может быть определена специалистами по оценочной деятельности или созданной судом для этой цели комиссией с учетом розничных (местных) цен на строительные материалы, тарифов на перевозку, оплаты рабочей силы по существующим в данной местности расценкам, степени износа дома, а также с учетом других конкретных обстоятельств (места расположения дома, его благоустройства и т.д.). Подлежат учету и те затраты, которые придется понести для технического обеспечения раздела в натуре, и возможные ухудшения общего имущества в результате такого переоборудования.

Выплата денежной или иной компенсации может не заменять полностью раздел имущества или выдел доли, а сопровождать их, когда они в принципе реально возможны, но без соблюдения соразмерности выделяемого в натуре имущества идеальной доле участника долевой собственности.

4. С учетом действия закрепленного в ст. 1 ГК РФ принципа неприкосновенности собственности и абсолютного характера этого права по общему правилу не допускается понуждение к получению компенсации вместо выдела доли в натуре. Исключением из этого правила является случай, предусмотренный п. 4 ст. 252 ГК РФ, устанавливающий право суда при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Принудительная выплата компенсации допускается по решению суда против воли участников правоотношения общей долевой собственности при одновременном наличии совокупности трех условий: 1) незначительности доли, за которую выплачивается компенсация; 2) невозможности выделить ее в натуре; 3) отсутствии у сособственника, утрачивающего с выплатой компенсации вещное право, существенной заинтересованности в использовании общего имущества.

Алгоритм признания малозначительной доли

Признание доли в праве собственности незначительной необходимо для разъезда с совладельцами, установления принудительного выкупа за принадлежащие метры по оптимальной стоимости. Для принятия судом соответствующего решения необходимо подготовить документацию и значимые аргументы, поскольку если соглашение достигается добровольно, то процедура обращения в судебные инстанции теряет смысл.

Спорные моменты в подобных ситуациях решаются в соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (раздел, имущества, находящегося в долевом владении). Так собственники могут выделить доли двумя способами: по соглашению сторон, в судебном порядке.

В случае, когда доля является малозначительной, невозможно выделить часть объекта в натуре без несоразмерного нанесения ущерба другим собственникам, в таком случае, такая часть квартиры может быть выкуплена другими дольщиками.

Проведение такой процедуры допускается только при согласии владельца, кроме случаев, указанным в п.4 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, когда доля незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет интересов по использованию такого имущества, суд может пренебречь мнением собственника, обязав остальных дольщиков заплатить компенсацию за отчуждение имущественного права.

Как выкупить долю в квартире через суд?

Для выкупа доли в квартире через суд участник должен получить компенсацию за свою долю в общем имуществе. Когда компенсация будет получена, тогда участник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Прежде чем идти в суд, можно попробовать договориться с собственником доли о продажи им соответствующей доли. Кроме устных разговоров, стоит направить письменное предложение собственнику доли продать долю за конкретную сумму.

При невозможности договориться о выкупе доли, необходимо определить, является ли доля незначительной, которую хочет лицо выкупить. Если доля незначительная, то действовать по алгоритму, который приведен выше.

При подготовке иска, в нем необходимо указать следующую информацию:

название суда, в который будет предъявлен иска
информация об истце, с указанием его ФИО, адреса, номера телефона
информация об ответчике, с указанием его ФИО, адреса, номера телефона и если известны, то указать дополнительные сведения о дате и месте рождения, месте работы, и один из идентификаторов, к которым относится СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта
цена иска
название документа – исковое заявление
в тексте иска излагаются обстоятельства, в связи с которыми истец обращается в суд с иском, указывается, каким образом нарушены или нарушаются права истца ответчиком, какими доказательствами подтверждаются доводы истца. Мотивировка иска будет зависеть от того, какие требования заявляются истцом, например, прекратить право собственности на долю ответчика, выплатить компенсацию ответчику, признать право собственности за истцом и др. Если истец предпринимал действия, чтобы мирно разрешить этот вопрос, то на это необходимо указать в иске
в резолютивной части формулируются конкретные требования истца
в перечне приложений отражаются документы, которые прикладываются к иску
в конце иск должен содержать подпись истца или его представителя по доверенности

Статья 252 ГК РФ: проблемы недосказанности

Законодательная база по судебному выкупу микродоли фактически ограничивается статьей 252 ГК РФ. Она декларирует, что собственник может потребовать выделить долю через суд, а при невозможности такого выдела – заявить о выплате ее стоимости, безусловно, с его согласия. С другой стороны, часть 4 этой же статьи предполагает денежную компенсацию и без согласия собственника, если его доля опять же мала, не может быть выделена, а владелец никак её не использует и не собирается этого делать. В таком случае суд обязывает сособственников выплатить ему стоимость доли.

Однако в ст. 254 Гражданского Кодекса имеется серьезное противоречие, которое послужило источником многочисленных споров между юристами. Абзац 2 части 3 говорит о том, что право на выкуп имеет только «выделяющийся» собственник. Иными словами – это гражданин, который сам и по своему желанию хочет выдела. Далее, абзац 2 части 4 констатирует, что сособственники выплачивают компенсацию владельцу микродоли «вместо ее выдела» с его же согласия. А вот если он не согласен, то может произойти и судебный выкуп.

В результате буквального чтения статьи получается, что право на компенсацию имеет только собственник, который с самого начала потребовал выдела. Но что тогда делать лицам, желающим просто получить компенсацию или тем же основным собственникам, стремящимся освободить жилье от нежелательного хозяина микродоли? Ситуации бывают разные.

К сожалению, судебная практика не отличается единообразием.

Компенсация за долю квартиры

В августе 2020 года Верховный суд РФ принял решение по спору между собственниками долей квартиры о «принудительном» выкупе одним собственником доли другого. (Текст решения приложен в конце статьи)

В прессе это решение объявлено прецедентным, и предполагающим новый взгляд Верховного Суда РФ на разрешение споров между совладельцами квартир и на защиту прав участников долевой собственности.

По мнению многих комментаторов, это решение Верховного Суда существенно упростит судебное разрешение споров между сособственниками.

Суть дела:

Ситуация стандартная: Квартира доля суд. В браке приобретена квартира. После развода и раздела имущества, бывший супруг продает свою долю третьему лицу (супруга от покупки этой доли отказалась). Получаем: бывшей супруге принадлежит доля квартиры размером 2/3, новому собственнику -1/3.

Через несколько лет собственница 2/3 долей квартиры обращается в суд с иском ко второму собственнику: 1) о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, 2) прекращении права собственности ответчика на данную долю, 3) возложении на истца обязанности по выплате ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.

Суды первой и апелляционной инстанций отказались удовлетворять исковые требования.

В частности, отказывая в иске суд апелляционной инстанции сослался на правила статьи 252 Гражданского кодекса РФ, согласно которым принудительная выплата компенсации за долю в праве собственности остальными собственниками вместо выдела этой доли в натуре допускается с согласия собственника выделяемой доли. Руководствуясь правилами указанной статьи, суд в судебном заседании установил:

волеизъявление со стороны ответчика (собственника доли 1/3) на получение компенсации отсутствует, истица доказательств наличия такого согласия суду не предоставила.
принадлежащая ответчику доля в праве собственности на квартиру не является малозначительной,
истец препятствует ответчику в пользовании квартирой,
отсутствие интереса ответчика в пользовании общим имуществом опровергнуто в судебном заседании, поскольку принадлежащие Алексееву М.Г. предметы обихода находятся в квартире.

Собственница 2/3 долей квартиры была вынуждена обратиться в Верховный Суд.

Кассационная коллегия Верховного Суда РФ согласилась с правильностью применения к спорным отношениям правил статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, Верховный Суд указал на неправильное применение нижестоящими судами этой нормы права при рассмотрении дела.

Верховный Суд еще раз обратил внимание и с акцентировал на исключительном праве участников долевой собственности путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения — обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Практика, сложившаяся в российских судах по вопросам рассмотрения дел о признании доли незначительной, достаточно неоднозначно.

Чаще всего последнюю точку ставит Верховный суд. Даже при, казалось бы, одинаковых ситуациях решение может быть диаметрально противоположным.

Пример. В ходе приватизации двухкомнатная муниципальная квартира площадью 43 кв.м была получена в собственность матерью и сыном – Романовой С.Н. И Романовым В.П. Через некоторое время Романова С.Н. продала свою половину квартиры Казанцеву Р.А., так как ее сын в установленном порядке отказался выкупить долю. Казанцев же в свою очередь подарил по 1/3 своей доли объекта недвижимости жене Казанцевой И.Н. и совершеннолетнему сыну Казанцеву А.Р. Семья Казанцевых фактически в квартире не проживала и была не против ее продать, но запрашивали за это у Романова сумму не соизмеримую с реальной стоимостью жилья.

Тогда Романов обратился в суд с требованием признания долей Казанцевой И.Н. и Казанцева А.Р. незначительными и подлежащими принудительному выкупу. В обоснование своих требований Романов привел доказательство того, что Казанцевы в квартире фактически не проживали, коммунальные платежи оплачивали. Так же истцом было представлено заключение специалиста по оценке стоимости недвижимости (долей). В суде первой инстанции истцу было отказано. Однако областной суд, а затем и Верховный суд РФ (по апелляции ответчиков) встал на сторону Романова. Он смог принудительно выкупить доли квартиры.

Порядок определения долей в квартире

Согласно закону доли в квартире могут быть определены следующими способами:

1. На основании действующей нормы права. Например, как следует из ст. 1141 ГК РФ, доли наследников в имуществе умершего являются равным. Так, если у наследодателя было 3 сына, но один из них умер и имеет 2 детей, в случае наследования по закону сыновья получат по 1/3 доли, а внуки наследодателя по 1/6 доли.

2. На основании соглашения участников (дольщиков, собственников). Например, вложившиеся в покупку квартиры люди могут самостоятельно определить размер доли, в зависимости от величины вклада каждого. Договорённость должна быть оформлена в письменном виде и зарегистрирована в Росреестре.

Если доли не были определены описанными выше способами, то они считаются равными.

Практике известны случаи, когда размер собственности одного из дольщиков увеличивается из-за произведённых им неотделимых улучшений в состоянии квартиры. Например, в период владений жилым помещением один из участников произвёл реконструкцию инженерных систем в квартире (канализация, отопление), установил новую сантехнику и пластиковые окна. Соответственно, рыночная стоимость имущества повысилась, так что после решения произвести выдел доли в квартире в натуре он получил право претендовать на большую площадь, чем прописано в его правоустанавливающих документах.

Увеличение или уменьшение собственности возможно по соглашению владельцев либо в судебном порядке. В последнем случае решающее значение в разрешении спора будет иметь судебная оценочная экспертиза состояния квартиры до и после произведённых улучшений.

Выкуп незначительной доли в квартире: судебная практика

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила в силе решение Перовского районного суда города Москвы, которым истцу было отказано в удовлетворении иска, заявленного к клиенту адвоката Лавровой Е.А. о прекращении права собственности на долю жилого помещения, обязании выплатить компенсацию, признании права собственности на долю жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением. Обстоятельства дела: Истец обратилась в суд с указанным иском, мотивируя исковые требования тем, что она является собственником 4/5 долей 1-комнатной квартиры общей площадью 38,9 кв.м. Оставшаяся 1/5 доли данной квартиры принадлежат на праве собственности ответчику (клиенту адвоката Лавровой Е.А.). Истец считал, что доля ответчика является незначительной, не может быть выделена в натуре, ответчик не имеет существенного интереса в ее использовании. Адвокат Лаврова Е.А. с иском не согласилась, указала в отзыве, что ответчик фактически проживает в спорной квартире и заинтересован в ее использовании, поскольку иного пригодного для проживания жилого помещения на территории города Москвы у него нет. Намерения продавать свою долю он в настоящее время не имеет. Суд отказал в удовлетворении иска мотивировав свое решение тем, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Однако в данном случае у ответа имеется существенный интерес в использовании данного жилого помещения. В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Существенный интерес ответчика в пользовании спорной квартирой состоит в том, что иных жилых помещений в г. Москве он не имеет, отчуждать свою долю квартиры не желает, нуждается в медицинской помощи, которую получает по месту своего жительства в г. Москве. Кроме того, как следует из материалов дела, ответчик зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире и фактически там проживает. Учитывая изложенное, а также возраст ответчика (08.12.1944 года рождения), получение им по месту жительства социальных гарантий, судебная коллегия согласилась с тем, что ответчик имеет существенный интерес в использовании спорного имущества. При этом судебная коллегия отметила, что такой интерес отсутствует у истца, которая является собственником 1/3 доли в праве собственности на другую квартиру, где зарегистрирована по месту жительства и фактически проживает со своей семьей. При таких обстоятельствах Мосгорсуд признал решение суда первой инстанции законным и оставил его в силе.

Особенности принудительного выкупа доли

Рассмотрим подробнее особенности, влияющие на возможность принудительного выкупа. Отсутствие весомых оснований может послужить суду основанием для отказа истцу в удовлетворении его требований.
Так, при рассмотрении дела суд обратить внимание на следующее:

Технические характеристики квартиры, позволяющие признать долю собственника незначительной. Так, например, ¼ доля в однокомнатной квартире безусловно не может быть выделена в натуре и будет признана судом незначительной. Такая же доля в четырехкомнатной квартире не может быть признана таковой, так как позволяет выделить отдельную комнату.
Определение интереса собственника по отношению к спорной доле. Если собственник живет в жилом помещении, где является владельцем незначительной доли, и не имеет другого жилого помещения, то обязать его продать свою часть будет невозможно. Судебная практика подтверждает, что в этом случае факт незначительности доли не имеет решающего значения (определение ВС РФ от 30.04.2012 № 5-В11-134).
Наличие фактов нарушения собственником незначительной доли прав других собственников (отказ от оплаты коммунальных платежей, незаконная сдача в аренду).

Судебная практика по таким делам не всегда однозначна, ведь принимая решение суд исходит их обстоятельств каждой конкретной ситуации и оценивает совокупность факторов.

Ведь даже факт проживания собственника в другом месте не всегда говорит об отсутствии заинтересованности в доле, так как данное жилое помещение может быть его единственным местом регистрации, а место фактического проживания – арендованное жилье.

Требования и условия процедуры

Чтобы не возникло затруднений, перед началом процесса стоит разобраться, в каких случаях выдел доли невозможен, и какие условия необходимо выполнить для получения успешного результата.

Важно! Отделение части дома в личную собственность предполагает одновременное принятие прав на землю, на которой она расположена. Потребуется провести межевание и оформить на участок кадастровые документы. Территория должна обладать отдельным входом и возможностью подъезда к нему.

Требования к жилплощади, выделяемой в индивидуальное владение:

отдельный вход;
оснащенность коммуникациями – электричество, водоснабжение, газ;
полная изоляция от территории, оставшейся после отделения, – смежных, общих площадей между объектами быть не должно.

Если в строении проводилась незаконная перепланировка, то процедуру провести не получится. Потребуется сначала сообщить о реконструкции в администрацию и дождаться официальной регистрации выполненных изменений.

Статья 244 ГК РФ. Понятие и основания возникновения общей собственности

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.