Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.
Кого можно выписать из квартиры
Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:
- уклонение от уплаты коммунальных платежей;
- запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
- использование жилья не по назначению;
- существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.
Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.
Чeм пoмeшaют вpeмeнныe жильцы пoкyпaтeлю квapтиpы
Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.
Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.
Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.
Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.
Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.
Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, несовершеннолетним ребенком / Юридические Советы
Последнее обновление Март 2019
Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Запретов на такую сделку нет. Но покупатели часто отсутствие прописки гражданина ставят одним из важных условий сделки. И невыполнение этого условия становится предметом спора покупателя и продавца или вовсе причиной отказа от сделки.
Рассмотрим возможность продажи квартиры с прописанными в ней посторонними людьми.
Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.
К таким категориям относятся:
- дети, оставшиеся без родительской опеки;
- граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
- граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
- лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.
Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:
- несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
- недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.
Когда можно выписать человека из квартиры
Обычно к пpoцeдype пpинyдитeльнoгo cнятия c регистрационного yчeтa собственник пpибeгaет, кoгдa интepecы и пpaвa влaдeльцeв нeдвижимocти нapyшaютcя или когда этого требуют жизненные обстоятельства.
По суду можно выписать человека из квартиры, если:
- прекратились семейные отношения с собственником квартиры. Например, в случае расторжения брака. Речь идет о ситуации, когда недвижимость была приобретена одним из супругов до вступления в брак;
- человек, зарегистрированный в квартире, фактически в ней не живет. Суд будет учитывать, платит ли такое лицо коммунальные платежи, получает ли почту по этому адресу, есть ли в квартире его личные вещи;
- у прописанного есть недвижимость в собственности и живет он по другому адресу. Подтвердить это можно выпиской из Росреестра или показаниями свидетелей;
- человек ведет асоциальный образ жизни, например дебоширит, постоянно конфликтует с другими жильцами и так далее. Это можно подтвердить показаниями очевидцев или участкового инспектора;
- прописанный использует жилую недвижимость не по назначению — например, устроил в квартире мастерскую или кальянную.
Закон предусматривает дополнительные основания для выселения из квартиры, если лицо проживает в ней по договору социального найма:
- наниматель либо члены его семьи не вносят квартплату и/или коммунальные платежи;
- суд лишил родителей родительских прав и признал невозможным их проживание вместе с детьми;
- наниматель или члены его семьи используют квартиру не по назначению (например, как офис) или разрушают квартиру;
- наниматель или члены его семьи систематически нарушают права соседей.
Кого будет сложно выписать
Есть категории граждан, которых собственнику будет сложнее всего выписать из квартиры. Хотя закон не устанавливает конкретный перечень тех, кого нельзя принудительно выселить из квартиры, он защищает наиболее уязвимые категории, в основном — несовершеннолетних, отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Хантимирова. «Могут возникнуть сложности с выселением несовершеннолетних, если родители развелись. Например, ребенок остался с мамой, а зарегистрирован в квартире отца. В этом случае до совершеннолетия ребенка снять его с регистрационного учета будет невозможно», — привела пример юрист.
Сложно или даже невозможно снять с регистрации граждан, у которых нет другого жилья, так как суд в абсолютном большинстве случаев старается не выписывать в никуда, добавил Кирилл Гавриличев. Также нельзя выписать тех, кто был зарегистрирован в квартире до приватизации и отказался от участия в ней. Если у человека есть хотя бы незначительная доля в квартире, выписать его также не представляется возможным, поскольку собственник вправе жить в своей квартире. «В данном случае возможно через суд признать долю такого гражданина незначительной и обязать его продать эту долю», — пояснил юрист.
Закон предусматривает больше всего ограничений по выселению для граждан, проживающих в служебных квартирах, отметила Анастасия Хантимирова. По ее словам, суд выселит следующие категории граждан, только если у них есть другое жилье в собственности или в праве пожизненного наследуемого владения:
- членов семьи военнослужащих, сотрудников ОВД и т. д., которые погибли или пропали без вести при исполнении;
- пенсионеров по старости;
- членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье;
- инвалидов I или II групп. Инвалидность должна наступить в связи с исполнением трудовых или служебных обязанностей — из-за профессионального заболевания, ранения, контузии и т. п.
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Порядок продажи квартиры с прописанным лицом
Прежде всего, нужно уточнить, сохраняет ли прописанный в квартире человек в будущем право проживать в ней или нет. В первом варианте это обязательно указывается в договоре. Если такого пункта в соглашении нет, сделка признается ничтожной.
Но если на жилплощади прописаны лица, которые не сохраняют право на проживание, закон не относит это к категории существенных условий.
Чтобы сделка была успешной, нужно иметь представление о том, как продать квартиру с прописанным человеком. Для этого часто в договоре купли-продажи указывается, что лицо обязуется выписаться добровольно.
Важно помнить, что действующими сторонами сделки является правообладатель и покупатель. На других субъектов обязательства не возлагаются, они даже могут о них не знать, так как лично не подписывают соглашение.
После этого события могут начать развиваться по разным сценариям. Если кто-то купил квартиру с прописанным человеком, как его выписать – резонный вопрос, который возникает у нового владельца. Стоит постараться прийти к обоюдному согласию, чтобы гражданин добровольно обратился в регистрационное подразделение МВД, сам написал заявление с просьбой снять его с учета или подал заявку в электронном виде. Органы учёта в течение 3 дней выпишут человека.
Если лицо не хочет сотрудничать, выписка осуществляется на основании судебного решения. Покупателю придется доказывать, что человек, которого нужно снять с регистрации:
- живет в другом месте;
- не участвует в расходах на оплату и поддержание состояния общего имущества;
- постоянно проживает в другом городе.
Могут быть предусмотрены другие обстоятельства.
Какие лица не могут быть выселены из квартиры ни при каких обстоятельствах?
Перечень таких лиц довольно широк и любому приобретателю необходимо знать категории не подлежащих выселению.
Прежде всего, это дети-сироты. Несовершеннолетние лица, не имеющие родителей или опекунов (попечителей), будут пожизненно занимать эти квадратные метры. Ведь их нельзя выписать «в никуда». Несовершеннолетнему должно быть предоставлено жилое помещение, аналогичное по площади, стоимости и комфортности. При этом сделку одобряют органы опеки и попечительства.
Нельзя выписать и плательщика ренты, ведь он пользуется правом проживать в квартире до конца своих дней.
В последнее время в брачные договоры часто включают условие о проживании супруга в той же квартире и после развода. Как правило, определяется срок такого проживания (чтобы успел подыскать жилье). Но бывает, что устанавливается право пожизненного проживания. В этом случае выписать бывшего супруга принудительно невозможно.
ВАЖНО !!! Если прописанный гражданин в свое время отказался от участия в приватизации продаваемой квартиры, то он приобретает право на пожизненное проживание в этом жилом помещении. Выселен он может быть только по его желанию.
Право пожизненного проживания может быть оформлено и по завещанию. Если, допустим, квартира находилась в долевой собственности и дольщик умер, но оставил в пользу родственника или иного лица завещание на право проживания.
Человек, который осужден к лишению свободы и пребывает в «местах, не столь отдаленных», вправе после освобождения, вселится в данную квартиру. В итоге, покупатель может получить неприятный сюрприз в виде приезда бывшего заключенного и проблематичной процедуры по его выселению.
Как продать квартиру с прописанным человеком
Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.
Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.
Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.
Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?
Как выписать из квартиры родственника
Члены семьи собственника имеют такое же право пользоваться жильем, как и сам владелец, если они проживают совместно. Конкретно к членам семьи собственника Жилищный кодекс относит его детей, родителей и супругов.
Членами семьи могут быть и другие лица, которым собственник разрешил проживать совместно с ним. К таким лицам относятся:
- прочие родственники;
- иждивенцы, признанные нетрудоспособными;
- иные лица, которые родственниками собственника не являются. В исключительных случаях закон предусматривает возможность приравнять таких лиц к членам семьи собственника.
Если семейные отношения прекратились (например, собственник развелся с супругой), то член его семьи ставится бывшим членом семьи. За такими право на пользование не сохраняется. Поэтому он должен освободить квартиру по первому требованию собственника. В противном случае его выселяют в судебном порядке на основании соответствующего иска. В отличие от посторонних, бывшие члены семьи имеют некоторые привилегии при рассмотрении вопроса об их выселении.
Так, на основании судебного решения за таким гражданином могут на определенный срок сохранить право проживания. Такое право допускается в следующих случаях:
- у бывшего члена семьи отсутствует другое жилье;
- у него отсутствует финансовая возможность приобретения другого жилья.
Возможные риски и правовые последствия
Основной риск покупателя – это купить квартиру с прописанным лицом, которое имеет право пользоваться помещением независимо от того, кто является собственником.
При заключении договора необходимо прописать в его тексте условие об обязательном снятии с регистрации всех лиц с указанием срока. За время проживания продавца в квартире после совершения сделки лучше установить плату.
В этом случае ответственность за снятие лиц с регистрации возлагается на продавца. При неисполнении этого пункта возникает основание для подачи иска о признании договора недействительным и неподписанным с требованием вернуть переданные за квартиру деньги.
Никто не гарантирует, что продавец вернет стоимость квартиры по решению суда сразу, а у зарегистрированных граждан право пользования прекращается с прекращением этого права у собственника. Поэтому в интересах покупателя до момента подачи документов в Росреестр выяснить, кто прописан и на каком основании. Если просьба пояснить данные о прописанных лицах вызовет затруднения у продавца, лучше отказаться от такой сделки.
Право на обращение в суд за защитой прав и интересов гарантировано каждому, но хочется просто жить, а не ходить по судам.
Правовой статус прописанных лиц
На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.
Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:
- временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
- постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.
Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.
В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:
- проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
- постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
- члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
- несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.
Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.
Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.
Можно ли продать квартиру без согласия прописанных
К сожалению, в жизни и юридической практике довольно часто возникают ситуации когда собственник квартиры решает ее продать, а зарегистрированные в ней жильцы с этим не соглашаются. Если придти к консенсусу не удается, возникает закономерный вопрос — а можно ли продать квартиру без согласия прописанных?
Однозначного ответа на этот вопрос не может дать ни один юрист. Законодательство России в этом случае имеет правовую коллизию. С одной стороны, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, например в соответствии со статьей 304 ГК РФ, собственник жилья имеет полное право распорядится им по своему усмотрению и для этого ему не требуется ничье согласие. С другой стороны, в том же Гражданском кодексе РФ, а так же Жилищном кодексе РФ и, даже, в Конституции Российской Федерации определено право любого гражданина на пользование жилым помещением. Что означает однозначно, что у любого человека должно быть жилье и регистрация, в соответствии с законодательством РФ. Вот и получается, что продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов можно, а вот выписать из нее этих жильцов уже гораздо труднее. Ведь в соответствии с частью 2 статьи 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому собственнику не служит веским основанием для прекращения права пользования квартирой зарегистрированными там членами семьи бывшего собственника, например его бывшим супругом или супругой и детьми.
Как выписать из квартиры
По общему правилу снятие с регистрации нежелательных жильцов возможно по двум основаниям:
- добровольно;
- принудительно.
Первый способ предпочтительнее, однако не всегда удается договориться с зарегистрированными гражданами. В большинстве случаев они не намерены покидать проданную квартиру.
В этой ситуации (если они не попадают под категорию лиц, не подлежащих выселению) новому собственнику следует:
- Написать заявление в суд.
- Приложить документы, свидетельствующие о его праве собственности (договор купли-продажи, выписка из Росреестра).
- Предоставить сведения, свидетельствующие о неосновательном и незаконном проживании лиц, зарегистрированных в квартире.
- Чаще всего суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения происходит принудительно.
Помимо этого, при заключении сделки (если покупатель знает о зарегистрированных в жилом помещении лицах) условиями договора обязанность по выселению может быть возложена на:
- продавца;
- покупателя.
Первый случай наиболее распространенный. Однако наличие такого обязательства вовсе не гарантирует его выполнение. При нарушении условий договора новый владелец квартиры по аналогии может обратиться в суд, где выселение лиц будет произведено принудительно.
Как выписать граждан после продажи квартиры
Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.
Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:
- отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
- систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
- систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.
В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.
Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.
Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
- направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
- обратиться в суд за защитой прав собственника.
Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.
Как правильно продать квартиру с прописанным человеком?
Сразу же нужно обратить ваше внимание на то, что ситуации в жизни бывают всякие. И в принципе, выписать человека, порой становится весьма трудно. Впрочем, собственник квартиры всегда может обратиться в судебную инстанцию, для разрешения данного вопроса. В тоже время, если вы не можете или же по каким-то причинам не хотите связываться с судебными разбирательствами, то вам нужно обратить свое внимание на компании, которые осуществляют приобретение проблемных квартир. Как вы понимаете, в данном случае, вам предложат цену, несколько ниже рыночной. Тем не менее, весь процесс оформления документов специалисты такой компании возьмут на себя. Вы же получите возможность реализовать помещение и в тоже время всецело исключите многочисленные проблемы, связанные со сбором документов и выпиской человека из помещения.
Впрочем, вы должны понимать, что компаний, готовых заплатить вам более 80% от рыночной цены за квартиру, будет мало.