Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кому достанется комната в коммуналке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
Определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения
Согласно ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.
В соответствии с ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ установление нормы предоставления и учетной нормы относится к компетенции органа местного самоуправления. В силу ч. 2 ст. 14 ЖК РФ в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе указанные в ч. 1 ст. 14 ЖК РФ полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.
Шаг 3А. Получите в уполномоченном органе на руки платежный документ, оплатите его и заключите договор купли-продажи
Уполномоченный орган в устной или письменной форме сообщает заявителю выкупную цену и приглашает на прием для получения бланка на оплату выкупаемого жилого помещения (п. 4.1.1 Постановления N 104-ПП).
Одновременно с бланком платежного документа заявителю выдается копия выписки из протокола заседания Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом города Москвы, утвердившей размер рыночной выкупной стоимости, или копия выписки из распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы об утверждении размера льготной выкупной стоимости (п. п. 3.9.3, 3.11.3 Постановления N 104-ПП).
Выкупная стоимость свободного жилого помещения должна быть оплачена заявителем в течение трех месяцев с даты заседания Городской комиссии или с даты распоряжения Департамента (п. 4.2 Постановления N 104-ПП).
Документы, подтверждающие оплату выкупной стоимости жилого помещения, заявитель представляет в Управление Департамента (п. 4.3 Постановления N 104-ПП).
В течение пяти рабочих дней с момента получения платежного документа, подтверждающего оплату выкупной стоимости свободного жилого помещения, уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи и согласовывает время для его подписания (п. 4.5 Постановления N 104-ПП).
Для регистрации перехода права собственности на свободное жилое помещение в коммунальной квартире заявители могут самостоятельно обратиться в органы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью либо оформить нотариальную доверенность на представителя уполномоченного органа (п. п. 4.14, 4.4 Постановления N 104-ПП).
Договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности выдаются заявителю не позднее 10 дней с даты получения договора из органа регистрации (п. 1.15 Постановления N 104-ПП).
Как можно объединить комнаты в коммуналке в отдельную квартиру путем их покупки
Если в коммунальной квартире отсутствуют жильцы, которым бы могла причитаться никому не принадлежащая комната на основании договора соцнайма, то остальные жильцы будут обладать правом на ее получение на основании договора к\п. Однако это будет возможно лишь при условии, что они проживают в коммуналке постоянно, то есть официально там зарегистрированы. Сторонами договора будут являться жилищный фонд, а также гражданин. Если комната, которая получила статус свободной, будет выкупаться в пределах нормы предоставления, то цена будет льготная. В случае же превышения нормы предоставления будет устанавливаться рыночная цена.
Что же касается конкретной стоимости выкупа комнат, освободившихся в коммуналке, то она будет устанавливаться Городской комиссией по приватизации.
Если местонахождение соседей не удается установить
Такие ситуации встречаются на практике встречаются достаточно часто. Комната в коммунальной квартире, которая является неприватизированной, может оставаться пустующей на протяжение нескольких десятилетий, а о жильце нет абсолютно никакой информации. А согласно правовым нормам, установленным действующим жилищным законодательством Российской Федерации, соседи могут претендовать на присоединение никому не принадлежащей комнаты в коммунальной квартире исключительно в том случае если оно является никому не принадлежащим с юридической точки зрения. И здесь вполне логично возникает вопрос: возможно ли выселение соседа, местонахождение которого неизвестно, путем обращения в судебные органы. Ответ на данный вопрос будет положительным исключительно в том случае если сосед не платит за свое жилое помещение в коммунальной квартире. Каких бы то ни было других оснований для его выселения действующим законодательством России не предусматривается.
Найдите подходящую комнату
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Внимательно изучите описание в объявлении и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, например площадь выглядит меньше, окон не два, а одно, не стоит тратить время — лучше перейти к следующему объявлению.
Обращайте внимание на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре.
Как сдавать: ИП или физическое лицо
Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?
Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.
Однако у ИП свои недостатки:
- Сложность оформления статуса
- Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
- Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
- Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.
«Предпродажная подготовка» при сдаче квартиры не менее важна, чем при ее продаже. Риэлторы уверяют, что грамотная подготовка увеличивает цену аренды в среднем на 30-50%. Не говоря уже о том, что желающих снять ее становится значительно больше. А значит, у арендодателя расширяется выбор.
Перед сдачей комнаты следует:
- Сделать косметический ремонт или генеральную уборку
- Поставить мебель, бытовую технику, повесить плафоны и занавески.
- Проверить сантехническое оборудование, отремонтировать или заменить его при необходимости
- Убрать из помещения ценные или памятные для хозяина вещи, а также лишние предметы
- Погасить долги по квартплате
- Привести в порядок правоустанавливающие документы на жилье (их обязательно будут проверять, либо агент, либо сами потенциальные жильцы, чтобы убедиться в том, что сделка законна)
Расселение коммуналок: как разъехаться с соседями и получить отдельную квартиру
Множество соседей, проживающих в одной квартире – кошмарный сон для любого интроверта. Но и представители других психологических типов мечтают о скорейшем расселении коммунальной квартиры, где все общее – семейные проблемы и детские капризы, коридор и «удобства». Именно в таких общежитиях приходится только мечтать о спокойной жизни в семейном доме с родителями, и удивляться, как могут уживаться не две, а намного больше хозяек, на одной кухне.
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
Особо остра эта проблема для жителей Северной столицы и москвичей. Однако вопрос расселения актуален для всех регионов страны, где соседи вынуждены жить под одной крышей долгие годы.
Чиновники решили помочь собственникам квадратных метров в общих квартирах и оказать содействие в их расселении. Для этого были запущены региональные целевые программы, призванные обеспечить всех нуждающихся собственным отдельным жильем. Действуют они в рамках федеральной программы Каждый субъект РФ предлагает свои мероприятия по расселению коммунальных квартир, но в целом они сводятся к таким решениям:
- выдача субсидий на приобретение, строительство отдельного жилья, вступление в жилищно-строительный кооператив или заключение договора долевого строительства;
- перераспределение имеющихся в жилищном фонде квартир с учетом потребностей семей, стоящих в очереди на улучшение условий проживания;
- предоставление средств на выкуп комнат у соседей для приобретения в собственность полностью квартиры;
- продажа комнат в квартире, находящихся в муниципальной или государственной собственности, по льготным ценам для очередников.
Во всех регионах действуют подобные целевые программы и нормативные акты, регулирующие процесс получения жилья нуждающимися. Условия практически всех их одинаковы, есть только небольшие разночтения в составе пакета документов, размере социальных выплат и порядке включения в программу.
Сдать квартиру без согласия соседей
Жители мегаполиса часто страдают от суеты и городского шума. Постоянные стрессы на работе, пробки на дорогах, бесконечная гонка на выживание…
Придя домой, хочется тишины и покоя. Но не всем удается расслабиться даже в собственном жилище, если соседи все время сдают квартиру новым жильцам — шумным, невоспитанным или даже скандальным.
Что тут поделаешь? Они же собственники — имеют право сдать свою квартиру кому пожелают. Но так ли беззащитны в этой ситуации окружающие и могут ли они надеяться на спокойную жизнь в своей собственности? В каждой ситуации рекомендуется разбираться индивидуально.
Сдавать квартиру без согласия соседей имеет право каждый!
Собственники, испытывающие проблемы с соседями по площадке или в коммунальной квартире практически всегда забивают в поисковых системах запрос: «cайт где сдать квартиру в Москве», поскольку они подсознательно пытаются найти защиту у фирмы, которая помогает урегулировать разногласия между сторонами.
Как бы вам не было неприятно, что каждую неделю по соседству поселяются новые люди — со своими нравами, причудами и правилами, с этим придется мириться. Если арендатор не платит налоги за свой маленький бизнес, то можно, конечно, обратиться в налоговую службу. Вот только доказать нелегальную предпринимательскую деятельность будет нелегко.
Если вам просто не нравится сам факт сдачи квартиры соседями в аренду, то лучше успокоиться и не обращать на это внимание.
Например, сдавать комнату в квартире без согласия соседей — это законное право любого гражданина. Вы не можете этому никак воспрепятствовать.
До тех пор, пока квартиросъемщики не нарушают закон, общественный порядок, своевременно оплачивают коммунальные услуги — к ним не будет никаких претензий.
Раздел долей или выдел, как поступить
Раздел долей и выдел доли в квартире – понятия немножко разные. Раздел долей представляет собой прекращение всех владельцев квартиры на их доли в праве собственности и признание права собственности на конкретные жилые помещения в квартире. При этом, места общего пользования (прихожая, кухня, санузел) остаются в общей долевой собственности.
Регламентирует раздел и выдел долей статья 252 Гражданского кодекса.
Раздел долей может произойти по согласию всех сособственников, например, в трёхкомнатной квартире у троих сособственников по трети доли в праве. После раздела каждый станет собственником конкретной комнаты, которая на техническом плане находится под конкретной литерой, и собственником трети доли в праве на общее имущество, каковым являются места общего пользования и общее имущество в многоквартирном доме.
Справочно. Выдел доли предполагает, что одно или несколько помещений станут собственностью выделившегося содольщика, а остальные помещения останутся в общей долевой собственности.
Если соглашение не достигнуто, а вы хотите, чтобы вам принадлежала именно конкретное помещение в квартире, а не доля в праве, обращайтесь в суд с иском о прекращении вашей доли в праве, признании за вами права собственности на конкретную комнату (или комнаты) и признания доли в праве на общее имущество.
Если количество жилых комнат и их конфигурация соответствует количеству содольщиков, то есть позволяет выделить долю, суд, скорее, всего иск удовлетворит. Очевидно, что выделить долю в комнате или в однушке невозможно.
Так же вы не выделите долю в натуре, так как в квартире отсутствует техническая возможность натурального выдела, ведь выделить в натуре – это значит отделить конкретное помещение от других и оборудовать отдельный вход.
Само собой, комнаты не могут быть совершенно одинаковыми – у них разная площадь, в одной из комнат может быть выход на балкон, поэтому стоимость комнат разная. При разделе или выделе долей владелец большей комнаты должен выплатить компенсацию остальным сособственникам в размере разницы в стоимостях комнат.
Справочно. Владение долей в квартире отличается от владения долей в квартире коммунальной.
Определение коммунальной квартиры в соответствии с законодательством
Не всегда люди представляют себе, что такое коммунальная квартира. В правовых и нормативных актах такое словосочетание встречается достаточно часто, но точного определения закон не содержит. Коммунальная квартира — это помещение для жилья с несколькими владельцами. В квартире всегда присутствует туалет, прихожая и кухня. В соответствии с действующим законом, в помещении могут проживать как наниматели, так и владельцы.
Стороны могут распоряжаться помещением и вещами на основании статьи 30 Жилищного кодекса. Жильцам необходимо строго соблюдать правила проживания и не ущемлять прав соседей. Владельцы могут жить или сдавать свою коммунальную квартиру другим людям. Аренда не предполагает согласия других жильцов.
Если в помещении будут проживать граждане без регистрации, следует заключить соответствующее соглашение. Владелец имеет право произвести регистрацию указанных лиц. Она осуществляется безвозмездно, но на основании правил использования жилья. Комната используется гостями наравне с хозяевами.
Время нахождения гостя в коммунальной квартире без регистрации не должно превысить 3 месяца. Если порядок был нарушен, то соседи имеют право оповестить об этом соответствующие структуры. ЖК определяет, что у всех жильцов совершенно равные права использования помещения.
Как присоединить к уже имеющейся жилплощади в коммунальной квартире освободившуюся комнату соседа бесплатно или выкупив ее? У кого на это преимущественное право?
Когда считать свободной?
Правила заселения освободившейся жилплощади применяются только к жилым помещениям в домах государственного жилищного фонда.
Если в коммунальной квартире освободилась комната, то претендовать на ее получение по договору социального найма либо купли-продажи вправе, прежде всего, жители этой же квартиры.
Жилое помещение считается освободившимся, если сосед (соседи), занимающий неприватизированную жилую площадь: – съехал, получив от государства жилплощадь, – выехал на постоянное место жительства в другое место, – признан утратившим право на жилое помещение, – в случае смерти нанимателя, – в других аналогичных случаях.
После того, как по одной из этих причин освободилась комната или несколько комнат, органы исполнительной власти решают их судьбу: кому они достанутся и на каких условиях – за деньги или бесплатно.
Сотрудники письменно уведомляют об этом жильцов. Те должны, как правило, в течение месяца дать ответ о своих намерениях: согласны ли занять комнату.
Сотрудники окружного управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда разъяснят, на что вправе рассчитывать жилец коммуналки, – на предоставление освободившейся комнаты по договору социального найма либо купли-продажи, а также какие документы нужно представить.
Примечание: в настоящее время законодательством не установлено, что человек, страдающий заболеванием, дающим право на дополнительную жилую площадь, имеет какие-либо преимущества перед остальными претендентами. Однако, как показывает практика, если имеет место такое заболевание, то для всестороннего и объективного рассмотрения вопроса распределения освободившейся площади в орган исполнительной власти все же лучше представить соответствующую медицинскую справку.
I. Бесплатное присоединение (по социальному найму)
Для рассмотрения и оформления предоставления освободившейся жилплощади в коммунальной квартире по договору социального найма претенденты пишут заявление в районный жилищный отдел окружного Управления жилищного Департамента и представляют следующие документы: – выписку из домовой книги, – копию финансового лицевого счета, – справку о проверке жилищных условий (либо единый жилищный документ, объединяющий эти три справки и выдаваемый едиными информационно-расчетными центрами Москвы, где внедрена соответствующая компьютерная программа, позволяющая оформлять такой документ), – экспликацию и поэтажный план квартиры, – документы, удостоверяющие личность и их копии, – выписку из Единого государственного реестра прав, подтверждающую наличие или отсутствие у граждан жилых помещений в собственности. А для тех, кто претендует на выкуп комнат по льготной цене, также информацию о гражданско-правовых сделках, совершенных с жилыми помещениями за последние 5 лет (выдает Мосрегистрация), – справку о признании малоимущим (для тех, кто претендует на бесплатное получение жилой площади по социальному найму) – выдают управления социальной защиты населения районов города Москвы (РУСЗН), – жилищные документы с прежнего места жительства, если граждане проживают на занимаемой жилой площади менее 5 лет, – документы, подтверждающие проживание в Москве не менее 10 лет (как правило, выписки из домовой книги), – при необходимости иные документы.
Это максимально возможный перечень документов.
Не обязательно, что все они будут запрошены у заявителя. Предположим, ситуация простая: наниматель или собственник всю жизнь живет в Москве в коммуналке, никуда не выезжал, близких родственников, жилая площадь которых может быть учтена, у него нет. Нет и претендентов. В таком случае, естественно, перечень документов будет минимален (жилищные документы, сведения из Мосрегистрации об отсутствии в собственности иных жилых помещений и сделок с ними за 5 лет, справка о признании малоимущим (если он не очередник, претендующий на соцнайм) и т.д.
Уборка общей территории
Уборка общей территории осуществляется всеми соседями совместно. Как правило, соседям лучше всего достичь взаимного согласия по данному поводу, так как в противном случае вопрос придется решать в суде. Однако полный отказ от уборки чреват более серьезными проблемами, вплоть до приезда сотрудников СЭС, штрафами и лишениями права проживания в соответствующей квартире.
Так что, даже если определенные соседи не идут на компромисс и никак не желают убираться в общих помещениях, то на них можно подать в суд.
При этом судебным решением можно не только принудить соседей убираться, но и взыскать некое материальное возмещение за весь тот период, когда осуществлялась уборка вместо соседей.