Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать наследственную квартиру: риски и особенности сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Оспаривание завещания
Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.
Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.
Как купить квартиру, полученную в наследство и не потерять недвижимость
Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.
Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.
В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.
Основные положительные моменты:
- жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
- объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
- новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.
Нередко неискушенным покупателям кажется, что если недвижимость получена продавцом по наследству на основании нотариального свидетельства, то все юридически чисто. Но, к сожалению, это не всегда так. Расскажем о «подводных камнях» поджидающих потенциальных собственников.
Схемы и уловки квартирных аферистов
Рынок российской недвижимости изобилует мошенниками. Практически каждый день появляются новые, все более изощренные приемы обмана. Причем, распознать подвох удается через месяцы, и даже годы.
В результате покупатель остается без денег и квартиры. Обращение в полицию не всегда приводит к положительному результату, поскольку злоумышленники тщательно готовят преступление. Поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.
Выгодное место дома и цена квартиры, должны отойти на второй план. Ведь в итоге можно потерять все.
Основные приемы мошенников при продаже:
- отчуждение с прописанным в квартире жильцом;
- совершение сделки по доверенности;
- злонамеренная договоренность с одним из наследников;
- обман собственника при жизни, с целью оформления завещания на афериста.
Данные комбинации успешно применяются злоумышленниками на практике. Добиться в судебном порядке справедливости сложно, а в некоторых ситуациях невозможно. Есть прямой смысл разобрать каждую схему подробнее.
Действия мошенников и советы специалистов
Мошенничество – это хищение имущества и денежных средств путем обмана и использования запрещенных законом методов. Злоумышленники могут попробовать подделать завещание, втереться в доверие к наследователю с целью получения собственности и ввести в заблуждение покупателя, предоставив ложные сведенья или утаив правдивую информацию. Занимаются поиском и наказанием недобросовестных продавцов работники МВД России.
Согласно данным, предоставленным сотрудниками отделов по борьбе с экономическими преступлениями, наиболее распространены следующие мошеннические схемы:
| Схема преступления | Описание действий мошенников | Итог |
| Умышленное сокрытие завещательного отказа от покупателя | Покойный передает квартиру по завещанию вместе с жителем (отказополучателем). Уйти он может лишь по своему желанию, написав отказ от права проживания. По предварительному сговору с отказополучателем наследник выставляет жилье на продажу. Клиентам никто не сообщает об условиях, указанных в завещании. В свою очередь житель не подтверждает своего права на проживание, пока кто-либо не купит имущество. | Наследник продает квартиру. Отказополучатель ожидает около 1-2 лет и приходит в гости к новым хозяевам с требованием возместить его право проживания и оплату нотариальных услуг. |
| Аннуляция доверенности после приобретения унаследованного жилья | Получатель наследства оформляет доверенность на третье лицо. Законный представитель выставляет имущество на продажу. Доверчивым клиентам сообщают, что хозяин жилья уехал по срочным делам в другую страну. Затем стороны подписывают договор. | Сразу после получения средств доверенное лицо «бесследно исчезает». Хозяин квартиры отменяет доверенность, притворяясь невинной жертвой обмана. Обоснована аннуляция документа отсутствием полномочий на осуществление подобных сделок. |
| Сокрытие прочих лиц, претендующих на долю наследства | Продавец, унаследовавший квартиру, скрывает факт наличия прочих претендентов на продаваемое имущество. Выставляется жилье спустя 3 года с момента смерти завещателя. Потенциальные покупатели видят правоустанавливающие документы и понимают, что истек срок исковой давности. Начинают действовать прочие претенденты примерно через год после подписания договора купли-продажи. | Претенденты на квартиру восстанавливают срок вступления в наследство, обосновав ходатайство наличием уважительных причин опаздания. Затем право подтверждается у нотариуса. Со всеми документами мошенники идут к новым хозяевам жилья и требуют компенсации. |
| Составление завещания под пытками | Мошенники ищут одиноких людей с целью дальнейшего получения их квартиры. Из-за обмана или физического насилия хозяин имущества пишет завещание на злоумышленников. | В итоге преступники убивают наследователя и продают полученную собственность. |
Свежее наследство? Придержите лошадей!
Дело в том, что по закону на решение всех наследных вопросов и вступление в право наследования собственникам дается три года. То есть по завершению этого срока претензии к собственнику и его имуществу от новых или неучтенных наследников уже будут недействительны. Конечно, есть прецеденты, когда судебные разбирательства все же происходят, и решение зависит от множества факторов. Но практика показывает, что если наследник-собственник продает жилье, которым владеет более трех лет, то с ним уже можно иметь дело, не опасаясь появления на пороге незваных гостей, требующих свою долю. Мы не берем в расчет юридические тонкости, по которым суд может восстановить в правах наследования неучтенного родственника даже через 15 лет. Все это исключения. В общей массе случаев наследованная квартира после трехлетнего периода становится прозрачным лотом на рынке.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры полученной по наследству
Решив покупать квартиру, полученную в наследство, покупатель в первую очередь должен убедиться, что наследодатель действительно умер. Нужно попросить у продавца свидетельство о смерти. Возможно наследодатель пропал без вести и был признан умершим через суд. Имеется вероятность, что такой наследодатель может «воскреснуть».
После того как потенциальный покупатель удостоверился в смерти наследодателя, нужно поинтересоваться судьбой прочих наследников. Нужно не только спрашивать, следует требовать предоставления документов и снимать с них копии. В случае чего, подобная документация поможет доказать мошенничество. К числу обозначенных документов следует отнести:
- свидетельства о рождении, смерти и браке родственников, стоящих в порядке очереди выше продавца;
- заверенный нотариусом отказ родственников от получения наследства;
- нотариально заверенное согласие супруга продавца на проведение сделки;
- справку о составе семьи;
- выписку из домовой книги.
Действия при возникновении споров
Если спор все-таки возник, его можно решать несколькими способами. Самый простой и выгодный для обеих сторон – это переговоры. Такой вариант позволяет решить все вопросы с менее значительными тратами. Например, после проведения взаимного расчета выяснилось, что на квартиру претендуют и другие наследники. В этом случае, чтобы избежать проблем, стороны составляют дополнительное соглашение об аннулировании ранее подписанного договора. В такой ситуации документы будут возвращены продавцу, а деньги покупателю. Следует отметить, что наиболее выгодно использовать указанный способ до того, как право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Если сторонам не удалось достигнуть договоренности, то каждая из них вправе обратиться в суд. Для этого необходимо оформить исковое заявление и приложить к нему все документы, которые являлись основанием для реализации сделки.
Как продать унаследованную квартиру без уплаты налога
Облагается ли наследство налогом при продаже? Нет, если жилое помещение находится в собственности владельца более 3 лет.
Правило действует как в отношении целого объекта недвижимости, так и долевой собственности. Если унаследованное имущество продается раньше установленного минимального срока, то оно облагается НДФЛ на общих основаниях.
Пример. Налогоплательщик унаследовал 2-комнатную квартиру. Через 6 месяцев он решил ее продать. Стоимость объекта недвижимости составляет 3 000 000 р. Величина суммы налога составит (3000000 — 1000000) × 13% = 260 000 р.
Если налогоплательщик покупает новое жилье в том же году, то расчет налога может производиться по иной схеме.
Действия мошенников и советы специалистов
Мошенничество – это хищение имущества и денежных средств путем обмана и использования запрещенных законом методов. Злоумышленники могут попробовать подделать завещание, втереться в доверие к наследователю с целью получения собственности и ввести в заблуждение покупателя, предоставив ложные сведенья или утаив правдивую информацию. Занимаются поиском и наказанием недобросовестных продавцов работники МВД России.
Согласно данным, предоставленным сотрудниками отделов по борьбе с экономическими преступлениями, наиболее распространены следующие мошеннические схемы:
| Схема преступления | Описание действий мошенников | Итог |
| Умышленное сокрытие завещательного отказа от покупателя | Покойный передает квартиру по завещанию вместе с жителем (отказополучателем). Уйти он может лишь по своему желанию, написав отказ от права проживания. По предварительному сговору с отказополучателем наследник выставляет жилье на продажу. Клиентам никто не сообщает об условиях, указанных в завещании. В свою очередь житель не подтверждает своего права на проживание, пока кто-либо не купит имущество. | Наследник продает квартиру. Отказополучатель ожидает около 1-2 лет и приходит в гости к новым хозяевам с требованием возместить его право проживания и оплату нотариальных услуг. |
| Аннуляция доверенности после приобретения унаследованного жилья | Получатель наследства оформляет доверенность на третье лицо. Законный представитель выставляет имущество на продажу. Доверчивым клиентам сообщают, что хозяин жилья уехал по срочным делам в другую страну. Затем стороны подписывают договор. | Сразу после получения средств доверенное лицо «бесследно исчезает». Хозяин квартиры отменяет доверенность, притворяясь невинной жертвой обмана. Обоснована аннуляция документа отсутствием полномочий на осуществление подобных сделок. |
| Сокрытие прочих лиц, претендующих на долю наследства | Продавец, унаследовавший квартиру, скрывает факт наличия прочих претендентов на продаваемое имущество. Выставляется жилье спустя 3 года с момента смерти завещателя. Потенциальные покупатели видят правоустанавливающие документы и понимают, что истек срок исковой давности. Начинают действовать прочие претенденты примерно через год после подписания договора купли-продажи. | Претенденты на квартиру восстанавливают срок вступления в наследство, обосновав ходатайство наличием уважительных причин опаздания. Затем право подтверждается у нотариуса. Со всеми документами мошенники идут к новым хозяевам жилья и требуют компенсации. |
| Составление завещания под пытками | Мошенники ищут одиноких людей с целью дальнейшего получения их квартиры. Из-за обмана или физического насилия хозяин имущества пишет завещание на злоумышленников. | В итоге преступники убивают наследователя и продают полученную собственность. |
Покупка квартиры полученной в наследство, что следует знать, покупая квартиру по доверенности. Гражданский кодекс предусматривает возможность совершения сделки лично или через доверенное лицо. Для этого гражданин должен предоставить гражданский паспорт и доверенность, заверенную нотариусом.
Возможен другой вариант заключения сделки. Если жилое помещение находится в долевой собственности, то владельцы долей могут оформить доверенность на одного из них.
Для уменьшения рисков при совершении сделки целесообразно познакомиться с собственниками лично. Для этого достаточно присутствия всех владельцев жилплощади при заключении договора и при передаче документации в Росреестр.
Отказ собственника от присутствия всех владельцев при оформлении договора может быть тревожным знаком. Один из собственников может быть болен алкоголизмом, наркоманией, введен в заблуждение, находиться в местах лишения свободы. Во избежание сложностей целесообразно отказаться от заключения подобной сделки.
Кроме того, доверитель имеет право одностороннего отзыва документа. Если доверенность была верна на день получения залога, но перестала действовать через пару дней, покупатель должен будет искать свои денежные средства у постороннего лица. В таком случае возможность возврата залога минимальна.
Важно! Покупка квартиры доставшейся по наследству осуществляется только лично у собственника. Участие доверенного лица, особенно в финансовых вопросах, необходимо исключить.
Как продать без уплаты налогов
Продажа квартиры, полученной по наследству
- договор купли-продажи квартиры;
- паспорта лиц, участвующих в сделке;
- свидетельство о праве на наследство;
- документы из Росреестра:
- свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
- кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
- справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).
- в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
- налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
- для граждан РФ — 13%;
- для иностранных граждан — 30%.
Чтобы не встретиться с мошенниками и не остаться без денег и жилплощади, нужно заранее знать, с чем можно столкнуться при покупке вторичного жилья:
- внезапно объявившиеся наследники. На принятие доли отводится срок в полгода со дня смерти. Затем принявшие становятся собственниками своих частей. Но не всегда в этот период объявляются все претенденты на наследство. Если потенциальный преемник не писал отказ и имеет уважительную причину, он может восстановить пропущенный срок через суд. Этот же суд признает недействительными все последующие сделки с имуществом и признает новое соотношение долей между преемниками. А если квартира уже продана? Закон не запрещает отнять квартиру у покупателя и вернуть права на нее наследникам. А вот полученные от сделки деньги забрать будет гораздо сложнее;
- если планируется покупка квартиры по наследству, оформленной менее 3 лет назад, риски для покупателя еще выше. 3 года со дня вступления в наследство — тот период, когда родственники могут затребовать через суд передел наследства. Раздел наследства может быть инициирован по разным причинам. По истечении этого периода иски, связанные с перераспределением наследственной массы, менее вероятны;
- квартира, полученная продавцом по завещанию, тоже должна быть тщательно проверена, особенно в первые 3 года владения. Завещание может быть оспорено законными наследниками, если они соберут и предоставят доказательства. Автор завещательного распоряжения мог написать его, находясь в неадекватном состоянии или под давлением. Срок исковой давности по оспариванию завещаний — до 3 лет со дня открытия наследства.
Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.
Пример. «Сокрытие отказополучателей». Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади. По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).
Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире. Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним. Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.
Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу. Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.