Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно получить или передать деньги за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив
На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.
Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
- Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
- Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
- При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Особенности заключения договора
При проведении расчетов с привлечением банковской ячейки заключается договор между продавцом и покупателем, а также соглашение с банком об аренде банковской ячейки. Кредитные организации в большинстве случаев предлагают типовые бланки документов, предполагающие условия использования хранилища. Согласно сложившейся практике договор аренды ячейки заключается на срок 1 месяц и может предполагать условия пролонгации.
Договор купли-продажи должен содержать следующие существенные условия:
- данные об участниках сделки;
- информация об объекте;
- продажная стоимость недвижимости;
- правила внесения денег;
- условия, определяющие возможность доступа продавца и покупателя к сейфу;
- сроки исполнения обязательств участников.
Условия допуска к ячейке продавец и покупатель определяют самостоятельно. В большинстве случаев этот список является небольшим, но ограничений на пакет возможных для предъявления документов нет.
В перечень наиболее часто указываемых входит:
- Паспорт продавца;
- Договор купли-продажи, прошедший регистрацию в Росреестре;
- Выписка из реестра для подтверждения права собственности, которое возникло в результате сделки у покупателя.
В некоторых случаях риски продавца и покупателя при использовании банковской ячейки напрямую связаны с действиями участников процесса. Часто они указывают в договоре меньшую стоимость квартиры, чем планируется получить в действительности. К такой хитрости прибегают продавцы при желании избежать уплаты налога или снизить его размер.
При наличии разногласий для взыскания может быть указана только сумма, указанная в договоре. Излишняя доверчивость продавца также может повлечь неприятные последствия, поэтому стоит контролировать сумму закладываемых средств. Действия рекомендуется проводить обоим участникам сделки после пересчета денег сотрудником банка.
В СМИ часто появляются публикации с яркими заголовками в виде «пропали деньги из ячейки». В банках сегодня имеется огромное количество камер видеонаблюдения и вооруженная охрана, поэтому все происходящее на территории учреждения круглосуточно находится под контролем. В большинстве случаев подобные сообщения оказываются очередным выбросом «желтой» прессы.
Так называемая «пропажа» может произойти только в исключительных случаях по вине участников сделки:
- в договоре ошибочно прописаны условия, которые давали доступ к ячейке;
- неправильно выполненная последовательность обмена ключами;
- нарушение обмена расписками и документами.
Сегодня случаются ситуация банкротства банка, которое может быть чревато приостановлением работы кредитной организации. На хранимые в ячейках деньги арест не распространяется, так как фактически эти средства банку не принадлежат, но сложности в их извлечении могут возникнуть.
Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью. Как проходит процедура
После нотариального заверения договора между продавцом и покупателем нужно выбрать учреждение, предоставляющее услуги по аренде мини-сейфов в депозитариях. Посетив финансовое учреждение с паспортом, потенциальный клиент составляет с банком типовой договор. Денежные средства пересчитываются, проверяются и помещаются на хранение в депозитную ячейку. После этого комплект ключей передается работником банка на руки покупателю.
Продавец на этом этапе не имеет доступа к сейфу. Возможность получить причитающиеся деньги у него появится только после оформления приобретенной недвижимости в собственность новым владельцем. Регистрация объекта в Росреестре по времени занимает 7 календарных дней. Именно такой срок устанавливает законодательство РФ.
Подводные камни и пути обхода
- Из подводных камней можно отметить разве что мошенничество с самим договором купли-продажи. Например, покупатель уговаривает продавца указать в соглашении меньшую сумму сделки, чтобы уменьшить сумму налога.
В результате он закладывает в ячейку и оплачивает ему только эти деньги, а обещанную разницу оставляет себе. Оспорить такой договор практически невозможно. Чтобы этого не произошло, не стоит соглашаться на подобные схемы.
- Еще один вариант: искусственное затягивание регистрации сделки. В договоре аренды ячейки прописывается срок изъятия денег. По его истечении покупатель вновь получает доступ к сейфу, мотивируя это тем, что сделка сорвалась.
Таким образом, вполне может сложиться ситуация, когда у ловкого покупателя останутся и деньги, и квартира (пока не зарегистрированная). Чтобы этого не произошло желательно проверить договор купли-продажи на предмет ошибок (на случай, если Росреестр откажет в его приеме) и оговорить в его тексте сроки госрегистрации и ответственность за ее затягивание.
Особенности сделки с недвижимостью с банковской ячейкой
По своему назначению, банковская ячейка представляет собой сейф, установленный в недрах кредитного учреждения с соблюдением исключительно высокой степени безопасности. Однако есть важная особенность – банк, принимая на хранение, гарантирует только сохранность ячейки и отсутствие к ней доступа посторонних.
Если клиент сам допускает ошибки при совершении сделки и халатно относится к требованиям безопасности, или наоборот, излишне доверяет незнакомым лицам, не проверяя документацию, возникает угроза потери средств и прав на недвижимость, независимо от воли банка или его желания защитить клиента.
Если будущий участник сделки внимательно проверил документы, прочитал и обсудил каждый пункт договора, банк выступит в роли независимого посредника, принимая деньги на хранение с последующей их выдачей покупателю после завершения процессе переоформления недвижимости.
Организуя высочайший уровень охраны и защиты денежного хранилища, банк оговаривает условия предоставления услуги. Аренда банковской ячейки – платный сервис, с начислением оплаты за каждый новый день.
Стороны сделки самостоятельно решают, кто именно будет оплачивать сделку, однако, во имя безопасности, сам сейф оформляет покупатель, выделивший средства для расчетов с собственником. Плата за услуги не слишком высокая – всего 20-50 рублей ежедневно за период использования сейфа.
Как правило, арендовать банковскую ячейку желает покупатель квартиры, но случается и так, что услуга заказывается обоими участниками сделки.
Суть договора и принципы обладания доступом к деньгам остаются прежними. Образец договора аренды банковской ячейки можно найти в интернете и сразу заполнить либо получить непосредственно у банковских работников.
В бумаге содержатся паспортные данные клиента и номер лицензии учреждения, которое предоставляет данную услугу. Далее пишутся параметра самого сейфа:
- номер;
- период найма;
- оплата того, сколько стоит аренда;
- номер ключей;
- график доступа к ячейке;
- ограничения по ее использованию.
Банковская ячейка – что это?
Ячейка представляет собой небольшой выдвижной сейф. Находится он в банковском хранилище. В нем можно хранить любые ценные вещи на усмотрение клиента. Это могут быть ценные бумаги, деньги, драгоценности, документы.
Перед помещением содержимого в ячейку банкиры знакомят клиента с перечнем предметов, которые нельзя хранить в такой ячейке – наркотики, ядовитые и взрывчатые вещества и тому подобного.
При аренде ячейки банк гарантирует сохранение полной конфиденциальности. Никто кроме арендатора ячейки не будет знать о том, что именно оставлено на хранение. Банк, в свою очередь, гарантирует неприкосновенность и полную сохранность содержимого ячейки.
В большинстве случаев банковская ячейка имеет два замка. Ключ от первого хранится у сотрудника банка, от второго – у клиента. Это служит дополнительной гарантией сохранности.
Хранение может быть ответственным и индивидуальным. Различия этих видов в той ответственности, которую берет на себя финансовое учреждение. В первом варианте сотрудник банка перед закрытием ячейки проводит опись всех вложений.
В этом случае при пропаже хотя бы одного вложения банк берет на себя полную ответственность за произошедшее, обязуясь возместить материальную стоимость пропажи. Такого рода хранение стоит достаточно дорого, поэтому на практике к таким договорам прибегают реже, чем ко второму виду.
Как составить договор аренды банковской ячейки
Каждый банк предоставляет клиентам уже готовые формы для заполнения договора и допсоглашения об аренде ячейки. Но для их заполнения клиенту необходимо будет предоставить пакет документов:
- документ удостоверяющий личность – паспорт;
- при отсутствии гражданства необходимо будет предоставить вид на жительство;
- если клиент – военнослужащий, нужно предоставить документ, подтверждающий этот факт.
После заполнения всех бумаг на руки клиенту будет предоставлен типовой договор с указанием всех нюансов договоренности:
- номер;
- срок действия аренды;
- номер арендованного сейфа;
- внесенная за использование сейфа сумма;
- права и обязанности всех сторон, принимающих участие в сделке, также должны быть прописаны форс-мажорные обстоятельства.
В том случае, если продавец также арендовал ячейку для закладки в нее расписки о получении денег, в договоре должно быть прописано условие доступа к этому сейфу. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств проговаривается возможность доступа к ячейке с деньгами.
Если в сделке участвует больше двух сторон, то договор должен предусматривать систему взаиморасчета между всеми заинтересованными сторонами.
Плюсы взаиморасчетов через аренду банковской ячейки
Данный вид расчета при приобретении недвижимости по популярности лидирует по сравнению с расчетом у нотариусов. Данный вид расчета имеет и свои положительные стороны:
- Вероятность столкнуться с обманом близка к нулю.
- Факт передачи денежных средств легко доказуем, а значит исключает разбирательства, связанные с этим моментом.
- Мошенники не рискуют связываться таким видом расчетов, стараясь проводить все операции с глазу на глаз.
- Продавец забирая средства может заранее подстраховаться и заказать охрану в сопровождение.
- Аренда ячейки – доступная процедура.
- Хранилище всегда охраняется.
- Пользоваться банковской ячейкой может каждый, для этого не нужно обладать специальными знаниями.
Преимущества заключения сделки купли-продажи через банковскую ячейку
- Контроль. Проверка, пересчёт и закладка денег происходят на территории банка в присутствии сотрудника. Это гарантирует высокий уровень безопасности. Во всех банках присутствуют камеры видеонаблюдения и охрана.
- Гарантия сохранности. Если банк обанкротится или потеряет лицензию, деньги останутся в полной сохранности. Все средства, хранящиеся в депозитариях, не являются собственностью кредитной организации. Поэтому они не могут быть арестованы в отличие от счетов.
- Безопасность обоих участников сделки. Банковская организация – это гарант того, что оба участника сделки купли-продажи выполнят свои обязательства. Даже если сделка сорвётся, деньги останутся в полной сохранности. Все отношения между участниками сделки защищаются гражданским кодексом (ГК РФ статья 922).
- Удобство. Сразу после регистрации сделки в Росреестре продавец может забрать денежные средства. При этом привязка к конкретной дате отсутствует. Ещё один плюс – продавец может положить всю сумму на счёт, не покидая банк. Это обеспечивает дополнительную безопасность. Нет необходимости перемещаться по городу с внушительной суммой денег.
- Практичность. Место в депозитарии позволяет хранить любое количество денег. Какие-либо ограничения по сумме отсутствуют. При необходимости можно всегда продлить срок аренды ячейки в депозитарии.
Единственный минус такого способа передачи денег – необходимость оплаты банковской ячейки. Однако эта сумма не столь значительна. Вы потеряете существенно большее количество денег, если свяжетесь с мошенником.
Расчёты через банковскую ячейку
Идеальный способ для передачи денег является аренда ячейки в банке для сделок с недвижимостью. Банк не указывает, что именно арендатор может в ней хранить, а лишь обеспечивает сохранность ценностей и контроль над доступом к ячейке.
Арендует ячейку покупатель квартиры. При этом между ним, продавцом и банком оформляется дополнительное соглашение об использовании ячейки. В этом документе прописывают, когда и при каких условиях продавец сможет получить деньги, которые покупатель поместит в ячейку.
На практике, в соглашении указывают срок, в течение которого нужно забрать деньги. Условием их получения является предъявление документов, доказывающих факт продажи квартиры. Договор купли-продажи с печатью Росреестра о регистрации сделки является таким документом.
Дополнительно при покупке квартиры через банковскую ячейку может понадобиться выписка из домовой книги о снятии бывших жильцов с регистрационного учёта. Этот документ будет признан дополнительным доказательством совершения сделки.
Закладка денег в ячейку покупателем квартиры происходит в присутствии продавца. Покупатель пересчитывает деньги у него на виду. Пока происходит регистрация договора купли-продажи, деньги хранятся в банке. И только после процедуры регистрации продавец получит доступ к ячейке. Если же сделку не зарегистрировали, покупатель забирает деньги из ячейки.
Ключ к ячейке во время регистрации сделки либо остаётся у покупателя, либо сразу передаётся продавцу, так как последний не сможет получить к ячейке доступ без доказательств регистрации сделки купли-продажи.
В соглашении можно прописать возможность доступа к ячейке продавца и покупателя по отдельности. Это иногда необходимо на случай отмены сделки по согласию сторон, чтобы покупатель мог забрать деньги до срока доступа, указанного в договоре.
Стоимость аренды ячейки в банке для сделок с недвижимостью (вместе с заключением допсоглашения) варьируется от 3 до 8 тысяч рублей, что совсем немного на фоне общей цены сделки.