Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ожидается пополнение: на рынок апартаментов могут выйти 20 новых проектов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Российском аукционном доме (РАД) фиксируют серьезное падение спроса на вторичном рынке жилья – в 1,7 раза с начала года. «Количество сделок заметно упало, и они закрываются по ценам ниже среднего. Покупатели торгуются, дисконт может составить до 20–30% от указанной в рекламе цены. Сейчас многие ждут «военных выплат». Серьезный провал случился во втором квартале: минус 83% по сравнению с первым кварталом, если оценивать по количеству сделок. Затем рынок начал плавно восстанавливаться, но не успел», – рассказывает Дарья Гончарова, заместитель руководителя департамента продаж РАД в Петербурге.
Уход от привычных форматов
О спаде спроса на «вторичку» и возможности торговаться говорит и Игорь Ахальцев, коммерческий директор Maslov Group.
Столичная ГК «А101», которая недавно заявила о нескольких крупных проектах в Петербурге и Ленобласти, отмечает рост спроса на аренду коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в своих проектах в Новой Москве. «Инвесторы могут заработать на таких объектах до 14% (в Петербурге цифры схожие). Это выше, чем от вложений в апартаменты», – считает Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Петербурге. Но более интересны планы девелопера создавать в рамках крупных ЖК объекты для развития бизнеса. Чтобы сделать жилой квартал более привлекательным, нужно развивать рядом формат light industrial. «Это отдельные объекты коммерческой недвижимости, имеющие промышленное, складское и офисное назначение, площадью до 20 тыс. кв. м. Их можно использовать для любого вида деятельности, который не предполагает создание санитарно-защитных зон: от пошива одежды и производства деревянных изделий до фасовки продуктов питания. Спрос на них в разы выше предложения по всей стране и, к примеру, в Петербурге вакансия полностью закрывается за месяц. Стратегия развития нашей компании в петербургской агломерации предусматривает возведение подобных объектов рядом с новостройками», – говорит Мария Орлова.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Как могут меняться цены на квартиры в 2023 году
По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики:
«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».
Цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.
«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.
Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:
«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».
«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время».
В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах:
«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».
Рынок новостроек Петербурга в цифрах для инвестора
За период 2020 — 2021 год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Санкт-Петербурге возросла примерно на 65-66%:
с 113 тыс. руб./кв. м до 187 тыс. руб./кв. м
в Ленобласти на 69-70%:
с 73 тыс. руб./кв. м до 125 тыс. руб./кв. м
Причина такого взрывного роста — льготная ипотека во всех её вариациях: на новостройки, «семейная», так называемая «ипотека от застройщиков».
Плавное давление на цены
В 2023 году рынку недвижимости, как и прочим сферам, нужно быть готовым затянуть пояса, считает директор по вопросам вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В нынешних социально-экономических условиях неизбежно снижение покупательной способности населения. Ужесточение условий ипотечного кредитования тоже очевидно: ключевая ставка снижаться не будет, ипотечная – тоже, следовательно, число ипотечных сделок снизится. Продолжится и давление на цены. «Мы прогнозируем дальнейшее уменьшение цен примерно на 10%, плюс теоретически возможно плавное снижение еще на 5%», – говорит Шлома. Тем не менее тотального падения востребованности жилья он не ожидает, так как недвижимость остается приоритетным вариантом вложения денег в отсутствие альтернативных возможностей.
Нет предпосылок к радикальным изменениям и на рынке найма недвижимости, отмечает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. В течение года возможны небольшие колебания спроса и предложения, но в большей степени они будут носить сезонный характер. «Резких скачков цен также не предвидится. В условиях невысокого спроса при растущем предложении, когда увеличивается конкуренция, наймодатели готовы делать скидки», – рассказала Полякова. По ее словам, сейчас цены на рынке регулируются дисконтом в среднем 5–10%.
Исторические предпосылки
С июля 2020 г. индекс цен на жильё стабильно увеличивался, что обусловлено введением программ льготного кредитования. Эти меры государственной поддержки принимались во время пандемии Covid-2019 и способствовали оживлению рынка недвижимости. B c июля 2020 г. индекс стабильно рос, но в середине 2021 г. надолго остановился около отметки 17,1.
В конце 2021 г. эксперты прогнозировали снижение стоимости жилья. Негативные настроения были связаны с увеличением процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, спровоцированным планомерным повышением Банком России ключевой ставки.
Но прогнозы цен на недвижимость 2023 г. пришлось пересмотреть. В феврале 2022 г. резко обострился конфликт в восточной части Украины, и Россия объявила о начале специальной военной операции (СВО). Сразу последовала ответная реакция западных стран: Европейский Союз и США внедрили экономические санкции против РФ. Эти события сильно повлияли на все отрасли, в т.ч. рынок недвижимости.
Уже по итогам июля 2022 г. индекс цен упал с 23,33 до 20,04, т.е. на 14,10%. И это стало началом новой нисходящей тенденции, которая уверенно продолжалась до конца прошлого года.
Что должно способствовать снижению цен на жильё
Большинство экспертов уверено, что цены на «новостройки» и «вторичку» будут снижаться весь 2023 г. И этому есть несколько веских причин:
- Замедление прироста доходов населения. Согласно информации Росстата за III квартал 2022 г. этот показатель снизился на 3,4% в годовом выражении, хотя по результатам предыдущего периода он составлял всего 0,8%. Это свидетельствует об ускорении негативной тенденции, которая продолжится и в 2023 г. по оценкам большинства экспертов. Возможно, скорость снижения немного замедлится из-за переноса индексации тарифов ЖКХ, что позволит сократить инфляцию в текущем году. Но в условиях рецессии такие меры не окажут существенного влияния на ситуацию.
- Снижение числа ипотечных заёмщиков. Это закономерно приведёт к снижению спроса на недвижимость, и в большей степени нового. И меры по оптимизации программ кредитования не улучшат ситуацию, т.к. при условии высокой неопределённости люди опасаются оформлять ипотеку.
- Увеличение среднего срока выплаты ипотечного кредита до 23,5 лет. Сегодня заёмщики используют все инструменты, что умягчить «подушку» безопасности. Поэтому при оформлении кредитов они выбирают более продолжительный срок его погашения. Но это является искусственной мерой и не стимулирует развития рынка. В таких условиях придётся снижать процентные ставки или цены.
- Смещение баланса в пользу арендуемого жилья. Многие люди находятся выход в том, чтобы снимать квартиру. В результате стоимость покупки жилья увеличивается. По мнению некоторых аналитиков, это станет стимулом к снижению цен, которые достигнут минимума к лету 2023 г.
- Приближение к фазе рецессии в цикле рынка недвижимости. Хотя на стоимость в большей степени влияет экономическая и политическая обстановка в стране и мире, следует учитывать и общую закономерность развития процессов в отрасли. За этапами расширения и гиперпредложения всегда следует рецессия, за ростом – корректирующее снижение цен на недвижимость. Поэтому после непрерывного 2‑летнего последовательного повышения цен неизбежен спад.
Несмотря на наличие множества факторов, нельзя сказать абсолютно точно, упадут ли цены на недвижимость в 2023 году. Эксперты продолжают наблюдать за развитием ситуации и корректировать прогнозы.
Что еще говорят эксперты
Рынок недвижимости – один из ключевых с точки зрения экономики страны. Поэтому, чтобы понять происходящие на нем тенденции, мы также опросили экспертов издания «Банки Сегодня».
Аналитикам задали вопросы касательно общего уровня цен, разницы в ценах на новостройки и жилье с вторичного рынка, а также о факторах, которые будут влиять на стоимость недвижимости.
Цены вырастут, мы ожидаем рост не менее 5-7% по итогу следующего года. При этом нельзя забывать, что недвижимость обычно вырастает на процент, не меньший годовой инфляции.
Вторичный рынок был перегрет. Сейчас из-за наличия более выгодных ипотечных программ на первичку, вторичка значительно проигрывает. Всё-таки доля ипотечных сделок на рынке росла два последних года.
Но уровень роста зависит от ряда факторов. Первый и основной из них — внешний. Внешние обстоятельства, которые влияют на спрос. Точнее влияют на страхи и создают напряженность, из-за которой потенциальные покупатели сидят «в деньгах», поэтому пока на низком спросе цены размели. При этом, с точки зрения самого строительства ничего не подешевело — материалы, технологии, человеческие ресурсы, обратные инженеры — стоимость всего вышеперечисленного выросла. Субсидированная ипотека и прочие программы толкают цены вверх.
«В этом году вырастет спрос на курортные города с целебными минеральными источниками»
Николай Попов, коммерческий директор «Авито Недвижимости»:
— Среди городов, где в 2023 году будет выгодно покупать недвижимость с инвестиционными целями, я могу назвать Казань, Екатеринбург, Краснодар и Новосибирск. Также в условиях активного развития внутреннего туризма стоит выделить города-курорты с целебными водами — Пятигорск, Железноводск и Кисловодск.
Казань — один из культурных и туристических центров России. Кроме того, среди перечисленных городов она входит в тройку лидеров по росту цен на первичную недвижимость за год. Екатеринбург — крупный и активно развивающийся уральский город, где на фоне увеличения населения также продолжает дорожать недвижимость. То же самое можно сказать и о Новосибирске. Краснодар — один из самых больших южных городов России, который также интересен туристам.
Кроме того, мы предполагаем, что в этом году вырастет спрос на курортные города с мягким климатом и целебными минеральными источниками, например на Пятигорск, Железноводск или Кисловодск. Эти города входят в лидеры по росту цен на первичное и вторичное жилье. По данным «Авито Недвижимости», в 2022 году наиболее заметное удорожание новостроек наблюдалось в Пятигорске (+30%), Железноводске (+29,2%) и Казани (+25,6%), вторичной недвижимости — в Железноводске (+35,7%), Пятигорске (+22,1%) и Кисловодске (+16%).
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.
Цены на рынке недвижимости сейчас
За последние пару лет мы пережили сразу несколько потрясений. Сначала перешли на проектное финансирование и эскроу-счета. Затем нас настигла затянувшаяся пандемия, которая существенно повлияла на весь российский рынок. Теперь над нами, как тучи, нависли еще две проблемы – резкий подъем цен на строительные материалы и льготная ипотека.
Если выделить главные причины сильной просадки рынка недвижимости, то они выглядят так:
- Падение доходов населения – в период кризиса многие граждане потеряли работу, стали получать низкую зарплату, поэтому просто не готовы купить квартиру сейчас.
- Проблемы с поставками импортных материалов.
- Слишком дорогая ипотека.
Итак, мы видим, что спрос на жилье падает, его не могут покупать и наблюдается смутное затишье. Общероссийская статистика утверждает, что ипотека рухнула в мае этого года почти на 80%, рынок «первички» – на 42%, а вторички на целых 90%!
В июне ситуация снова поменялась, но уже в лучшую сторону. Средняя стоимость вторичного жилья России за три месяца, после падения спроса, снизилась на 4%. Сотрудники федеральной компании «Этажи» собрали следующую статистику:
- Пермь – на 1,6%;
- Ростов-на-Дону – на 1,2%;
- Самара – 1%;
- Волгоград – на 0,6%;
- Санкт-Петербург и Казань – на 0,4%;
- Москва и Екатеринбург – на 0,2%.
Среди факторов, которые оказали положительное влияние на развитие ИЖС в 2022-м, эксперты назвали льготные ипотечные программы в сегменте.
«Ипотека в сфере ИЖС повышает доступность жилья для разных категорий граждан, а значит, и способствует сохранению темпов строительства», — отметил Андрей Баннов.
Помимо роста ипотеки, в сегменте ИЖС в 2022-м году наблюдались и другие тенденции, добавила директор департамента маркетинга «ФСK Family» Екатерина Коган. Во-первых, рост спроса на готовые дома — до 65% к прошлому году. Во-вторых, увеличение спроса на одноэтажные дома — до 40% к прошлому году. В-третьих, основной спрос сместился на небольшие дома — площадью до 120 кв. м, их объем в структуре спроса компании составляет 60%.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?
Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:
- число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
- объем предложения только за квартал вырос на 60%;
- в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
- собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
- в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.
Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.
«При позитивном раскладе все, кто имел накопления от 20 тысяч долларов, смогут докредитоваться и купить квартиру по бюджету»
— От чего в мирное время зависит рынок недвижимости, цены и покупательская активность населения? Реальные доходы в валютном эквиваленте, доступность кредитов, предложение квартир (в том числе в строящихся объектах), ожидания и настроения, — перечисляет независимый эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье» Наталья Литовская. — Последний фактор работал в этом году так, как не работал никогда. В «ровные годы» квартиры активнее покупались на волне оптимизма. В этом году — на волне пессимизма (надо куда-то вложить все накопленное, если уж банки подкинули такой сюрприз — выдавали вклады мелкими порциями). Не хранить же деньги дома под подушкой.
Да, покупка квартиры, даже под сдачу, — неидеальный способ сохранения средств, но лучшего нам, увы, не осталось. К концу осени минчане, желавшие «забетонировать» средства, забетонировали их. Но на рынок вышли люди из регионов. Кто-то в Минск переезжает, кто-то тут так же покупает «впрок».
В регионах нарастают пессимистичные настроения, Минск же традиционно воспринимается инвестиционно привлекательным. И даже пригород столицы кажется более перспективным, чем Гомель или райцентр у границы. Так что в первой половине года будем еще наблюдать миграцию валютных накоплений из регионов в столичные и пристоличные метры. Благо, предложение на рынке более чем обширное, есть из чего выбирать. И дефицита новостроек в 2023-м так же не просматривается.