Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование строительства ИЖС или садового дома в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Следующий обязательный к соблюдению параметр – площадь застройки.
Данный параметр устанавливает предельный размер площади участка, которая может быть застроена.
Проще говоря, площадь застройки определяет некое пороговое значение, за которое нельзя переходить.
Как правило, площадь застройки определяется в процентном отношении от площади участка.
Пример.
Площадь застройки составляет 40%.
Земельный участок имеет общую площадь 10 соток.
Из данного примера следует, что владелец участка может застроить (то есть занять строениями) только 4 сотки.
Остальные 6 соток должны быть свободны от строений.
Площадь застройки – это параметр, который не имеет единого значения для разных населенных пунктов.
Иными словами, в разных городах, поселках, деревнях и т.д., и даже в разных территориальных зонах одного населенного пункта, площадь застройки может отличаться.
Описание внешнего облика объекта ИЖС или садового дома не соответствует требованиям территории исторического поселения.
Данное основание отказа применяется для участков в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
Иными словами, если участок, на котором вы решили затеять стройку, располагается на обычной территории, а не в границах исторического поселения, то можете пропустить данное основание отказа, потому что оно к вам не применимо.
В чем состоит суть данного основания отказа?
Если вы планируете строительство объекта ИЖС или садового дома на земельном участке, который располагается на территории исторического поселения, то в уведомлении о начале строительства вы должны:
- указать сведения о типовом архитектурном решении, которое допустимо для данной территории,
- либо приложить к уведомлению описание внешнего облика дома (цветовое решение, дизайн фасада, используемые при строительстве материалы и т.д.).
Относительно того, где брать типовые архитектурные решения, которые можно использовать при строительстве дома на территории исторического поселения, отвечать не берусь.
Вопрос об источниках получения типовых архитектурных решений не прокачивал, потому что строительство домов на таких территориях не самый распространенный случай.
Собственник земли, желающий возвести на ней жилой дом, должен внимательно ознакомиться с нормами Градостроительного кодекса РФ. В частности это касается статей 51-55. Именно они регулируют все этапы строительства: от подготовки документов, до ввода готового дома в эксплуатацию.
Помимо указанного кодекса учитываются нормы Земельного и Гражданского кодексов, строительные регламенты. Если речь идет о частном домовладении, то для него требования будут следующими:
- этажность ограничена тремя этажами в высоту;
- общая площадь построенного дома не должны быть более 1500 кв.м.;
- дом предусматривает проживание одной семьи;
- от дома соседа должно быть соблюдено расстояние – не менее 8 метров;
- со стороны улицы расстояние до жилого дома или хозяйственной постройки – 5 метров и более.
При расчете количества этажей нужно помнить: цокольный или технический этаж тоже учитываются. Разрешение на строительство можно получить до и после его возведения. Но во втором случае согласование будет более длительным и хлопотным, а также грозить собственнику возможными штрафами. Хуже будет обстоять дело, если постройка будет признана незаконной и суд обяжет ее снести.
Как получить разрешение
Возведение частных домов допускается только на участках, имеющих строго определенное целевое назначение – ИЖМ, для ведения личного подсобного хозяйства. В ряде случаев допускается строительство на участках, предназначенных для ведения садоводства и огородничества. Выделим основные моменты, которые нужно учитывать при обращении в муниципалитет:
- для возведения может использоваться участок, принадлежащий гражданам на законном основании – собственность, аренда, пожизненное владение и т.д.;
- частный дом предназначен для проживания одной семьи, и не может превышать трех этажей – этот факт будет проверяться на основании проектной документации;
- для постройки можно использовать типовой или индивидуальный проект, согласованный с коммунальными и ресурсоснабжающими организациями (в части пересечения границ трубопроводов и линий связи).
Что нужно для получения разрешения на строительство
Для согласования проекта застройки и получения разрешения на строительные мероприятия необходимо выполнить такие действия:
- Разработать проект будущего объекта, соответствующий нормам безопасности, градостроительным нормативам, допустимым предельным размерам и ограничениям;
- Подготовить пакет необходимых документов;
- Подать заявление в уполномоченный орган на местах, который проводит выдачу разрешений согласно установленному регламенту;
- Забрать разрешение. Документ выдается собственнику или его доверенному лицу.
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
Почему вам могут отказать?
Уполномоченные лица редко отказывают в выдаче разрешения на строительство. Хотя такие случаи бывают. В первую очередь проверяют комплектность документов, потом — правильность их оформления. Изучают план-схему, на которой отмечено расположение дома, сверяют с границами участка, проверяют соответствие проекта требованиям. И если проверка не выявила никаких проблем, вы получаете документ.
Отказ может быть в том случае, если вы предоставили не все документы, в них есть ошибки или проект не соответствует требованиям. В случае, когда отказ выглядит несправедливым, его можно обжаловать через суд. Только учтите, что нужно будет предоставить письменный мотивированный отказ из администрации. Если вы решили отстаивать свое право на строительство дома в суде, обратитесь к юристам.
Комментарий к Статье 50.1 Градостроительного кодекса
1. Необходимость создания и ведения Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства установлена Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 368-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ», он вступил в силу с 1 сентября 2016 г. Изменения, внесенные данным Законом, направлены на упрощение процедуры проведения экспертизы проектной документации, в связи с чем введены нормы, устанавливающие ряд полномочий органов исполнительной власти в сфере информационного сопровождения и обеспечения градостроительной деятельности. В частности, согласно новым требованиям не требуется проведения оценки соответствия техническим регламентам тех разделов проектной документации, в которые не внесены изменения — если при экспертизе проектной документации применяется документация повторного использования. Помимо ведения Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации к полномочиям федеральных органов государственной власти отнесено установление критериев экономической эффективности проектной документации повторного использования и порядка признания проектной документации повторного использования экономически эффективной проектной документацией повторного использования.
Часть 1 комментируемой статьи 50.1 ГрК устанавливает императивную норму о составе сведений, включаемых в структуру Единого государственного реестра, — все эти сведения должны находиться в нем в обязательном порядке (несколько подробнее эта структура будет рассмотрена в п. 3 комментария к настоящей статье).
2. Как указано в ч. 2 настоящей статьи, ведение Единого государственного реестра заключений осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, или определенным таким федеральным органом исполнительной власти подведомственным ему государственным (бюджетным или автономным) учреждением.
Указанным федеральным органом исполнительной власти на момент подготовки комментария является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой России). Положение о нем утверждено Постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. N 1038. Учреждение, о котором идет речь в ч. 2 комментируемой статьи, — это Федеральное автономное учреждение «Главное управление государственной экспертизы», или ФАУ «Главгосэкспертиза России», на официальном сайте которого должны размещаться данные Единого государственного реестра.
3. Порядок формирования подобных реестров и их ведения устанавливается подзаконными нормативно-правовыми актами, поскольку именно акты данного характера позволяют осуществлять детальное и подробное регламентирование по направлениям, определенным соответствующими законами. На момент подготовки настоящего комментария Минстрой России подготовил проект Постановления Правительства РФ «О правилах формирования Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства» (далее в тексте комментария к данной статье — Проект). Согласно п. 2 Проекта Минстрою России поручено утвердить порядок ведения Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, а с 1 сентября 2017 г. — обеспечить формирование и ведение Единого государственного реестра. Постановление должно вступить в силу с 1 сентября 2017 г.
Определено, что формирование и ведение реестра осуществляется ФАУ «Главгосэкспертиза России» в электронной форме с использованием государственной информационной системы ведения реестра, создание, эксплуатация и развитие которой обеспечивается данным учреждением. Структура и состав реестра определены разделом II Проекта. В реестр подлежат включению систематизированные сведения:
— о заключениях экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий;
— о представленной для проведения экспертизы проектной документации, в том числе о проектной документации повторного использования, включая экономически эффективную проектную документацию повторного использования;
— о представленных для проведения экспертизы результатах инженерных изысканий.
При этом сами заключения экспертизы и представленные для ее проведения документы, включая проектную документацию, определяются как неотъемлемая часть реестра.
Реестр состоит из разделов, каждый из которых открывается в отношении отдельного заключения и идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории РФ номером заключения экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий (номер заключения экспертизы присваивается ФАУ «Главгосэкспертиза России» при включении сведений о заключении экспертизы в реестр). На учреждение возлагается обязанность обеспечения соблюдения требований по защите информации, установленных для государственных информационных систем.
4. Часть 4 рассматриваемой статьи возлагает на Минстрой России обязанность установить порядок ведения Единого государственного реестра заключений и предоставления содержащихся в нем сведений и документов. При рассмотрении ч. ч. 2 и 3 комментируемой статьи этот порядок был вкратце освещен.
Почему в разрешении на строительство могут отказать
Есть ряд причин, по которым в разрешении на строительство могут отказать:
-
Не все требуемые сведения указаны в уведомлении о строительстве
В таком случае уведомление не станут рассматривать, а вернут заявителю все документы в течение трех рабочих дней
-
Параметры дома, указанные в уведомлении, не подходят под правила
При принятии такого решения опираются на правила землепользования, документы по планировке территорий, градостроительное законодательство
-
Указанный в уведомлении объект нельзя разместить на земле с определенным разрешенным видом использования
-
Уведомление подал человек, который не является собственником ЗУ или его представителем
-
Внешний вид постройки не соответствует требованиям к архитектурным решениям (в случае, если поселение признано историческим)
При получении любого документа важно знать, куда обращаться, кто подписывает, какие бумаги нужны для оформления.
ВАЖНО! В большинстве случаев за разрешением на возведение того или иного объекта нужно обратиться в органы местной власти.
Органы местной власти уполномочены выдавать данный документ с учетом всех требований к оформлению. Но процедура зависит от того, на какой земле возводится тот или иной объект, предназначение сооружения:
- Когда будущий объект будет использоваться с применением атомной энергии, за разрешением нужно идти в Федеральную службу по экологическому, атомному надзору.
- При строительстве на территории исторических поселений не обойтись без разрешения от органа исполнительной власти, который занимается объектами культурного наследия. Такие органы есть в каждом субъекте Федерации.
- Когда при строительстве будут задействованы природные недра, разрешение дает Министерство природных ресурсов РФ.
На каком основании могут отказать и что делать?
Принимаемые меры зависят от причины отказа, но в любом случае необходимо будет устранить недостатки, которые будут указаны в ответе, который дала организация.
Существенными аргументами для отказа являются серьёзные ошибки и нарушения в представленной документации, а также несоответствие нормам Градостроительного кодекса. После их устранения можно вновь попытаться получить одобрение властей.
Важно.Если заявитель уверен, что отказ в предоставлении права на застройку неправомерен, он имеет полное право обратиться с соответствующим заявлением в суд, подав иск.
Нельзя недооценивать важность получения разрешения на строительство.
Удовлетворяя нужды собственника в жилье и в прокладке инженерно-сетевых коммуникаций, необходимо помнить о ряде обстоятельств: внешний вид здания и безопасность строения обязаны соответствовать требованиям региональных критериев. Не забывайте об этом, чтобы избежать проблем и волнений в будущем.