Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Административный алгоритм
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Как легализовать незаконное переустройство квартиры
Если перепланировка была сделана до получения всех обязательных разрешительных документов, чтобы её легализовать нужно:
- собрать необходимый пакет документов;
- передать их на рассмотрение в органы местного самоуправления;
- подготовить ходатайство в суд, с просьбой легализовать внесённые изменения;
- если суд вынес решение в пользу заявителя, получить исполнительный лист, на основании которого заказать обследование и новый технический паспорт в Бюро технической инвентаризации в Нижнем Новгороде;
- написать заявление о занесение изменений в общегосударственный реестр объектов недвижимости;
- заказать выписку из ЕГРН, где будут учтены результаты перепланировки.
Если суд отказал истцу в согласовании изменений, ему будет необходимо восстановить первоначальное состояние квартиры, а также оплатить штраф согласно действующим нормам Кодекса об административной ответственности.
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
Необходимые документы
Согласование перепланировки потребует от вас собрать следующие документы:
- Документ о праве собственности на жилье;
- Для квартир, приобретенных по ДДУ и еще не оформленных в собственность, нужна копия договора купли-продажи, акт приема-передачи объекта, копия разрешения на ввод в эксплуатацию и разрешение на перепланировку от строительной компании;
- Выписка из домовой книги о прописанных на данной жилплощади людях;
- Согласие на проведение работ от всех зарегистрированных в квартире граждан старше 18 лет;
- Техпаспорт недвижимого имущества;
- Проект перепланировки.
Когда возникает необходимость перепланировки
Реконструкция квартиры – это изменение между пространствами и помещениями квартиры, что не может не сказаться как на самих жильцах, так и на их соседях. Если вам самому пришлось прибегнуть к перепланировке, то стоит учесть какие действия совершать нельзя:
- врезка дополнительных проемов в несущих стенах или в перекрытиях.
- полный демонтаж стен несущей конструкции.
- объединение кухни с другими комнатами при наличии газовой плиты.
- нарушение каналов общедомовой вентиляции.
- присоединение чердаков и иных площадей, являющихся общими для собственников квартир.
- вывод системы отопления на балкон.
- пристрой лоджии выше первого этажа.
- допущение ситуаций, при которых сложные работы по реконструкции помещения могут привести к аварийному состоянию здания.
Отдельный вопрос – объединение двух квартир в одну
В наше время этот вопрос поднимают не так часто – слишком дорогостоящая процедура. Но всё же упомянем особенности узаконивания перепланировки в этом случае.Прежде всего, откладывать согласование в этом случае особенно невыгодно – уже начатую реконструкцию зарегистрировать намного сложнее, поскольку вероятность того, что вы самостоятельно смогли вписаться в требования многочисленных технических и санитарных норм, невелика. Срок вынесения решения – до шести месяцев, а стоимость варьируется в зависимости от конкретного случая. Влияние будет иметь и регион проживания, и серия дома, и даже организация-застройщик.
Какова в итоге цена вопроса
Из обозначенного выше ясно, что самостоятельная перепланировка может стать делом разорительным с учётом всех штрафов, но что если следовать букве закона? Итак, если планировать своевременную регистрацию изменений конфигурации жилплощади, расценки будут примерно такие:В 2020 году в Москве и Санкт-Петербурге сумма будет складываться из следующих параметров:
| Проект | Согласование проекта (госпошлины) | Оформление техпаспорта в соответствии с новой конфигурацией | Издержки на посредников | Узаконивание через суд* |
| от 15 тыс. рублей | от 5 тыс. рублей | В пределах 7 тыс. рублей | от 20 тыс. рублей | от 30 тыс. рублей |
Как узаконить перепланировку в квартире: 2 способа
Закон позволяет выбрать один из способов, как узаконить перепланировку:
- Через судебное решение путем подачи заявления с приложением необходимой документации.
- Через административное урегулирование с взаимодействием с администрацией города. Схема действий аналогична действиям по получению разрешения на перепланирование помещений.
Что такое перепланировка в квартире?
В соответствии с жилищным кодексом РФ перепланировка – это ничто иное, как изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Не стоит путать с переустройством, процессом, связанным с установкой, заменой или переносом инженерных сетей или электрического (или иного) оборудования. При этом зачастую перепланировка проводится одновременно с переустройством.
Перепланировка может включать в себя следующие мероприятия (но не ограничивается ими, т.к. обычно исчерпывающий перечень установлен административным регламентом конкретного муниципалитета):
- возведение, перенос и разборка перегородок;
- ликвидация, перенос и устройство дверных проемов;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.д.
Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.
К таким службам относятся:
| Организация | Какой документ выдает | Дополнительные нюансы |
| Росреестр | Выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности. | После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные. |
| БТИ | Технический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки. | Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить. |
| Роспотребнадзор и Роспожнадзор | Разрешения на переустройство. | Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов. |
Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.
Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.
Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.
Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.
Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.
Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно
Для проведения перепланировки необходимо получить согласие уполномоченного органа на проведение перепланировки. Разберемся, как узаконить перепланировку квартиры, с чего начать, чтобы не получить отказ.
Порядок узаконивания перепланировки определен ст. 26, 27, 28 ЖК РФ:
- Обращение в проектно-техническую организацию, являющуюся действующим членом СРО проектировщиков, для оформления проекта. Перед тем, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, понадобится проектная документация, даже если изменения в конструктиве незначительные.
- Подача комплекта документов на согласование в Управу района. Также заявление можно подать в МФЦ.
- Получение разрешения в МФЦ или Управе района, в зависимости от места подачи документов.
- Выполнение строительно-технических работ в соответствии с составленным проектом.
- Обращение в Управу и согласование даты визита приемочной комиссии.
- Составление акта о завершенной перепланировке непосредственно на объекте. На встрече со специалистами комиссии необходимо присутствие собственника, автора проекта, при необходимости — управляющего ЖК. Желательно, чтобы присутствовали и представители ремонтной бригады, которые выполняли монтажные и демонтажные работы — они смогут разъяснить спорные моменты при возникновении вопросов у комиссии.
Если комиссией будет установлено несоответствие результата проекту, собственнику откажут в приемке ремонтно-строительных работ. Если комиссия согласует перепланировку, акт будет направлен в орган регистрации прав.
Перепланировка нежилого помещения проводится в 5 этапов:
- подготовительный;
- сбор необходимых документов;
- проведение экспертизы для определения соответствия объекта требованиям;
- обращение в надзорный орган для оформления необходимых бумаг;
- представительство в судебных инстанциях.
Процедура легализации перепланировки начинается с осмотра. При этом учитываются особенности проделанных работ. Некоторые владельцы недвижимости пытаются сэкономить на ремонтных работах и длительно не утверждают перепланировку. В таком случае, надзорные органы имеют право наложить штрафные санкции за отсутствие необходимых разрешений.
К надзорным органам, которые контролируют перепланировки нежилого фонда, относятся:
- строительный надзор;
- жилищная инспекция;
- управление земельного контроля;
- отдел, занимающийся выдачей разрешений на проведение реконструкции.
Для того чтобы перепланировка считалась законной, в техническом паспорте должны быть внесены изменения характеристик (инженерных, конструктивных). Процедура узаконивания нежилого помещения прописана законодательно.
Сотрудники центра занимаются подготовкой требуемых для перепланировки документов, оформлением строительной и санитарной экспертизы, проверки объекта на соответствие противопожарной безопасности. В случае необходимости проводится государственная экспертиза нежилого фонда на предмет реконструкции и перепланировки с получением заключений. Процедура дает возможность избежать разбирательств и штрафных санкций со стороны контролирующих органов.
Документы, которые нужно собрать собственнику объекта:
- заявление владельца объекта;
- копии бумаг, указывающих на право собственности;
- выписка из Единого государственного реестра;
- заключение СЭС или других органов о соответствии объекта установленным требованиям;
- проект объекта;
- техническая документация;
- проект проведенных изменений.