Споры при местоположении границ земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры при местоположении границ земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.

В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.

Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:

1. Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

• копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
• кадастровой выписки об объекте недвижимости;
• кадастрового паспорта объекта недвижимости;
• кадастрового плана территории;
• в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.

1. Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:

• в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
• имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).

При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.

Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.

Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.

В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.

1. Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:

• признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
• установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
• обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).

1. Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.

Установление границ земельного участка.

Требование об установлении границ земельного участка является основным в исковом
заявлении, но вместе с ним часто предъявляются и дополнительные: об устранении
препятствий в виде заборов, построек, ограждений; об освобождении проезда, о переносе
коммуникаций, колодца, осветительного оборудовании, о внесении изменений в
генеральный план садового товарищества.

Обычно такие споры по земельным участкам возникают, когда один из владельцев
проводит межевание с целью постановки на кадастровый учет, а владельцы смежных
участков отказываются письменно согласовать определенные в межевом плане границы.
Иногда такое исковое заявление подается при изменении генерального плана садовым
обществом и несогласии с ним владельца конкретного участка.

С иском может обратиться только законный владелец, ответчиком в этом случае будет
сосед, отказывающийся согласовать план. К делу привлекаются кадастровые инженеры,
представители садового общества. В большинстве случаев окончательное решение
выносится после назначения землеустроительной экспертизы.

Какие способы защиты прав на земельный участок существуют?

Разрешение земельных споров в досудебном или судебном порядке всегда осуществляется согласно общим правилам защиты гражданских прав, что предусмотрено статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одним из первых способов является признание права собственности на землевладение. Так что, если у вас есть подтверждающие документы, вы совершили сделку или вступаете в наследство на земельный участок, можно обратиться за помощью к юристу и воспользоваться таким способом защиты имущественных прав.

Второй вариант – это восстановление первоначальной ситуации, которая была нарушена в ходе совершения правонарушения или преступления. К примеру, сегодня реально восстановить права на владение или пользование земельным участком по решению суда, если судебный орган первой инстанции признал недействительным нормативный правовой акт или решение исполнительного органа государственной власти, органов местного самоуправления и других структур. Гражданский кодекс РФ предлагает широкий выбор возможностей и вариантов по защите нарушенных имущественных прав. По закону можно признать недействительным не только решения муниципальных или государственных, но и законодательных органов власти. Если реально в суде доказать самовольное занятие земельного участка, то нарушенные права подлежат немедленному восстановлению.

Еще один вариант достижения успеха – это признать недействительным нормативный акт органов местного самоуправления или исполнительной власти, если последний не соответствует действующему законодательству и нарушает имущественные права и интересы физического или юридического лица. Такой способ считается своеобразной формой судебного контроля над действующим законодательством по вопросам охраны и использования земель. Согласно Гражданско-процессуальному кодексу РФ суд может вынести решение о том, что действия должностного лица или административного органа власти были незаконны, поэтому подлежат отмене.

Важно помнить, что если в процессе разрешения земельного спора законные интересы и права лиц были нарушены, то можно взыскать убытки за незаконное использование или неправомерную охрану земель. Возмещением занимается тот государственный орган, который нарушил права арендатора или собственника участка путем принятия незаконного нормативного правового акта.

Помимо рассмотренных выше способов защиты своих прав может применяться ряд дополнительных мер, которые не оговорены в Земельном кодексе, зато предусматриваются статьей 12 ГК РФ:

• Признание недействительной оспоримой сделки, а также применение законных последствий ее недействительности;
• Применение последствий недействительности после признания сделки ничтожной;
• Признание принятого собранием решения недействительным;
• Признание недействительным нормативного правового акта органа местного самоуправления или государственной власти;
• Самозащита права владельца земельного участка;
• Возмещение убытков и взыскание неустойки или упущенной прибыли;
• Исполнение обязанностей в натуре по решению суда;
• Компенсация причиненного морального вреда;
• Неприменение судом нормативного правового акта органа местного управления по причине его противоречий действующему законодательству;
• Иные способы, предусмотренные действующим законодательством РФ.

Почему важно обращаться за помощью?

За годы работы на рынке юридических услуг наши юристы накопили богатый опыт, который позволяет справляться с самыми нестандартными ситуациями в области земельного права. Следует понимать, что помимо Земельного кодекса существует огромное количество местных локальных актов, которые невозможно не принимать во внимание. Каждый нюанс играет большую роль и может кардинально изменить ситуацию при рассмотрении дела в суде.

Вторая сложность связана с обилием правоустанавливающих и иных документов за землевладение. Чтобы разобраться во всех тонкостях, нужно иметь компетентное образование и определенный опыт. Да и положения многих нормативных правовых актов допускают двойственное трактование. Если пытаться защитить свои права самостоятельно, можете быть уверены: в споре с государственными или местными органами власти текст НПА будет обращен не в вашу пользу.

Не тратьте время на бесполезные попытки самостоятельно разобраться в тоннах документации. Запишитесь на предварительную консультацию к земельному юристу и введите его в курс дела. Это поможет заранее оценить шансы за успешное разрешение спора и выработать правильную модель поведения в суде.

Спор о границах земельного участка

Процедура досудебного урегулирования спора о границах изложена в приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», в котором пре­ду­смот­рена возможность повторного согласования. Для этого инженер создает новый чертеж и на его обороте составляет акт, где фиксирует сведения о спорных точках. Далее новый до­кумен­т приобщается к делу (п. 87 Требований к подготовке межевого плана). Если же стороны и при повторном согласовании не пришли к консенсусу, то впереди их ждет суд.

Первая задача, которая возникает при обращении в суд, — это определение предмета иска. Если рассматривать вопрос о неустановленных границах в чистом виде, то здесь можно выделить два вида судебных разбирательств. Во-первых, это тяжбы об установлении границ между соседними участками. Во-вторых, это споры, выте­кающие из отказа собственников участков или муниципальных органов согласовать границы.

Некоторые юристы выделяют еще и третий вид споров — о разделе участка и пос­ледую­щем установлении границ. Представляется, что такой подход не совсем верный, так как первоначальным предметом судебного разбирательства в данном случае является определение порядка использования земли, которая затем делится между сторонами. Поэтому вопрос о границах в данном случае является ­вторичным.

Наиболее часто встречаются споры об установлении границ между смежными землепользователями. И здесь есть несколько тонких моментов, которые необходимо иметь в виду, участвуя в такого рода разбирательствах.

Иногда собственники подают в суд на владельцев соседних участков и требуют признать незаконными результаты межевания, которое они провели. Причины могут быть самые разные: уменьшилась площадь участка, сдвинулись границы, не согласован акт и так далее. При этом участки самих истцов не имеют установленных границ. В таких случаях суды, как правило, отказывают в иске на том основании, что если границ нет, то сосед ничего и не нарушил. Поэтому прежде чем идти в суд, необходимо провес­ти межевание и полностью изменить предмет заявляемых требований.

Здесь следует заметить, что формулировка требований «отменить результаты межевания» является неграмотной. Что такое результаты межевания? Это план и землеустроительное дело. Иными словами, техническая до­кумен­тация. Сама по себе она не может нарушить права субъектов.

Если же исходить из норм закона (п. 3 ч. 1 ст. 7 старого Закона о кадастре и п. 2 ст. 8 нового Закона о госрегистрации недвижимости), то права истца нарушает недостоверная информация в ­ЕГРН (ранее — в ­ГКН), касающаяся сведений о земельном участке ответчика, которые позволяют определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, в том числе сведений о его границах. Следовательно, истцу необходимо заявлять требование признать такие сведения недействительными и исключить их из реестра.

Однако это лишь часть требований, которые необходимо заявить. Отметим, что раньше суды действительно иног­да выносили такие решения и возвращали ситуацию в прежнее русло. Однако Московский областной суд положил конец этой практике (см. постановление Президиума Московского областного суда от 05.08.2015 № 367), указав, что основанием для внесения необходимых изменений в сведения о местоположении земельного участка будет являться решение суда об установлении спорных границ участка в конкретных координатах. Иными словами, одновременно с удалением записи из ­ЕГРН необходимо требовать установления новых границ между соседними участками. Причем с указанием координат новых границ.

Поэтому требования могут звучать приблизительно так:

1) признать недействительными, а также исключить из ­ЕГРН сведения об описании местоположения границ земельного участка (кадастровый номер такой‑то), принадлежащего (тому‑то) и находящегося по адресу…;

2) установить смежную границу между участком (кадаст­ровый номер такой‑то) и участком (кадастровый номер такой‑то) на основании координат, которые имеются в приложении к экспертному заключению (либо в межевом плане).

Прежде чем подавать заявление в суд, необходимо иметь на руках межевой план, пусть даже и не внесенный в Росреестр (см. п. 1 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2015 года, утв. Президиумом Московского областного суда 17.06.2015). Судья во время заседания определит, какие до­кумен­ты являются верными, либо просто назначит землеустрои­тельную экспертизу.

Второй момент, на который следует обратить внимание, вступая в судебный спор о неустановленных границах, — сбор доказательств. Как правило юристы, представляю­щие интересы собственников земельных участков в судах, основной упор делают на стандартные до­кумен­ты, предоставляемые клиентами, и показания свидетелей. Это, безус­ловно, правильно, однако нельзя забывать и о других моментах. В частности, желательно запрашивать из Росреест­ра материалы инвентаризации. Они особенно важны, когда границы участков являются неуточ­ненными. Также полезными могут быть и копии из ортофотопланов — обычные фотографии местности с воздуха. Дело в том, что многие съемки производились еще 90‑е гг. прошлого века. И если спорная земля еще в те времена имела ограждения, то старые фотографии это покажут. Эти фото также можно получить в Росреестре.

Читатели, имеющие представление об археологии, подтвердят, что специалисты, работающие в данной отрасли, часто используют аэрофотосъемку для поиска и уточнения места проведения раскопок. Подобный способ можно использовать и при выяснении фактических границ земельных участков. Как правило, если ограждения стояли долгое время, то они оставили след на местности. На земле его определить сложно, а вот при аэрофотосъемке достаточно просто. Более того, в зависимости от того, как собственники использовали землю, можно сделать выводы и о конфигурации участков. Например, в одном из регионов Поволжья съемка с беспилотного аппарата показала фактические границы участков. Дело в том, что собственники по‑разному использовали соседствующие наделы: засевали разными культурами, каждый по‑своему культивировал землю и т.п. Все это отразилось на состоянии земель и, соответственно, на снимках.

Для подобной съемки сегодня используют беспилотные летательные аппараты (­БПЛА). В интернете можно легко найти компании, которые оказывают подобные услуги.

Наряду с вышеперечисленными материалами большое подспорье в ходе процесса окажут выписки из похозяйственных книг, техпаспорта и другие до­кумен­ты. Кроме того, юристу, ведущему дело, желательно выехать на местность и осмот­реть спорные участки. Здесь надо обследовать территорию, обратив внимание на природные и искусственные объекты, которые находятся на участке более 15 лет. Это могут быть старые деревья, пни, столбы, развалины и так далее. Когда нет сведений о координатах границ, при их определении следует отталкиваться от подобных объектов.

Таким образом, еще на стадии досудебной подготовки надо собрать как можно больше фактического материала, не ограничиваясь выписками из ­ЕГРН и показаниями свидетелей.

Причины возникновения споров о границах земельных участков между соседями

Причин возникновения споров о границах земельных участков множество. Чаще всего конфликт возникает между хозяевами двух соседних домов. Как показывает практика, подобные споры являются поводом обращения в суд.

Споры по поводу расположения границ земельных участков – это наиболее частый конфликт, который зачастую разрешается только с привлечением судебного органа. Причин недовольства масса.

Внимание! При проведении процедуры межевания земель произошло наложение границ соседних участков. В таком случае виновную сторону определить нет возможности. Неправильная работа кадастрового инженера может стать причиной споров между несговорчивыми соседями.

Кадастровый инженер не может провести работы по межеванию земель. Для этого требуется участие третьих лиц. Зачастую при определении границ присутствуют собственники земельных участков и работники кадастровой палаты.

Если кадастровая служба, проводившая межевание земель, утратила лицензию, придется повторно провести работы по определению границ, даже если собственник соседнего участка не имеет претензий:

• если собственник одного из участков собирается расширить границы земли. Такое случается тогда, когда дачник приобретает смежный земельный участок;
• если собственник одного из земельных участков решил самовольно перенести границы. Например, он построил забор, захватив соседскую территорию.
• наследники не могут определиться с причитающейся каждому из дольщиков землей. В этом случае понадобится провести сравнение территории. На суде принимается решение о присвоении права собственности для каждого конкретного лица;
• геодезист неправильно провел работы по межеванию земель. Таким образом, в документации отражена неверная информация.

Существуют стандартные предпосылки конфликтов, которые часто приводят к судебным разбирательствам:

• Ошибки в документах, из которых внесены сведения в единый реестр недвижимости. Возможно наложение границ участков, если по некоторым из них кадастровые работы проводились относительно недавно, а по другим больше 10 лет назад.
• Неправильные расчеты кадастрового инженера при проведении замеров. В этом случае важно доказать необоснованность, заказав повторное межевание.
• Самозахват. В этом случае соседи самовольно переносят забор. Это влечет к незаконному уменьшению территории соседей. Важно попробовать с ними договориться. Если же они сделали это умышленно и не идут на контакт, поможет судебное разбирательство. В случае положительного решения суда границы будут восстановлены судебными приставами.

Перестать быть собственником на недвижимость можно только в двух случаях: после отчуждения участка или по решению суда.

Таким образом, если собственник в течение долгого времени не использовал участок — это не становится причиной для его изъятия.

Совершенно другая причина заключается в том, что свидетельства о собственности, выдававшиеся ранее 90-х годов, не отличались точной информацией об участке. В связи с этим и появляются чаще всего проблемы с определением границ. Исковая давность в данном случае составляет 3 года, начинается со дня, когда владелец узнал о несоблюдении своих прав в части определения границ.

Но дело в том, что такую дату установить практически невозможно, поэтому по факту исковой давности для определения границ участка не бывает. Истец может в любое время прийти в органы судебной власти и подать иск.

Итак, мы рассмотрели, как решаются соседские споры о границах участка. Конечно, прежде всего, лучше попробовать договориться с владельцем прилегающей территории мирным путем. Это сэкономит деньги, время и нервную систему собственника. Если же не удается прийти к обоюдному согласию, необходимо обращаться в суд.

Реестровая ошибка и признание права (обременения) отсутствующим

Исправление реестровых ошибок может осуществляться не только посредством собственно иска об исправлении реестровой ошибки, но и с помощью иных способов, в частности путем предъявления иска о признании права (обременения) отсутствующим.

В постановлении АС СЗО от 23.07.18 по делу № А56-70054/2017 приведен пример интересного по форме спора, в котором была исправлена реестровая ошибка. Организация, являющаяся собственником земельного участка и сооружения, в отношении которых по ошибке была зарегистрирована ипотека, обратилась с иском о признании обременения отсутствующим к банку, в пользу кото-рого ипотека оказалась зарегистрирована. В досудебном порядке истец обращался в Управление Росреестра с заявлением о снятии обременения, однако орган регистрации прав указал, что прекращение ипотеки может причинить вред или нарушить интересы банка, истцу и банку было предложено обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки в отношении спорных объектов. Однако банк на досудебное предложение истца обратиться с совместным заявлением ответил отказом и предложил разрешить вопрос в судебном порядке. При таких обстоятельствах, выяснив, что записи об ипотеке были внесены в ЕГРН ошибочно, арбитражные суды удовлетворили исковые требования (попутно они квалифицировали некорректные записи в ЕГРН в качестве реестровой ошибки). Суд кассационной инстанции также поддержал позицию истца.

С одной стороны, в данном судебном акте приведен взвешенный и обоснованный подход к разрешению спора: выявленная реестровая ошибка была исправлена, а истец получил судебную защиту. Ответчиком, чьи права затрагивались и который на досудебной стадии повел себя не вполне добросовестно, выступил банк (в пользу него было зарегистрировано обременение). Это соответствовало и сути спора об исправлении подобной реестровой ошибки, и правилам об исках о признании обременения отсутствующим²⁰. С другой стороны, указанный судебный акт демонстрирует, что споры об исправлении реестровых ошибок тесно взаимосвязаны с иными способами защиты прав на недвижимое имущество. В некоторых ситуациях происходит взаимопроникновение и соединение разных способов защиты для достижения обоснованного результата. ²⁰Кадулин А. В. Споры о признании права отсутствующим // Арбитражные споры. 2017. № 4.

К этому же выводу приводит разъяснение пункта 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 24 апреля 2019 года. В данном пункте указано, что при отсутствии оснований для кадастрового учета объекта надлежащим способом устранения ранее допущенной при постановке на кадастровый учет объекта ошибки является требование о снятии с кадастрового учета спорного объекта./p>

Согласно обстоятельствам рассмотренного казуса юридическое лицо (собственник бензозаправочной колонки, в отношении которой осуществлен кадастровый учет и государственная регистрация права собственности в ЕГРН) обратилось в Управление Росреестра с заявлением о снятии спорного объекта с государственного кадастрового учета и погашении записи о праве собственности на него. После получения отказа органа регистрации прав юридическое лицо обратилось с иском к Управлению Росреестра о снятии объекта с учета и погашении соответствующей записи.

ВС РФ в данном случае отметил, что при отсутствии спора о праве на соответствующий объект юридическое лицо было вправе обратиться к органу регистрации прав с заявлением о прекращении незаконных кадастрового учета и государственной регистрации права на спорный объект как на недвижимую вещь (обосновав при этом, что объект по своим конструктивным особенностям не относится к недвижимости). При этом было отмечено, что отказ органа регистрации прав должен обжаловаться в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а не в порядке искового производства (это было подчеркнуто и в определении ВС РФ от 27.12.18 по делу№310-ЭС18-13357, которое послужило основой для соответствующего разъяснения в Обзоре ВС РФ).

Нетрудно заметить, что по сути в указанных разъяснениях ВС РФ затронут именно вопрос об исправлении ошибки. Была сформулирована позиция о том, что правообладатель объекта, прошедшего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, имеет право на обращение к органу регистрации прав с заявлением о прекращении незаконных кадастрового учета и государственной регистрации права на спорный объект как на недвижимую вещь.

Если рассматривать подобное обращение как заявление, по существу, требований об исправлении реестровой ошибки (пусть даже ошибкой является именно учет и регистрация прав на объект как на недвижимую вещь, а это крайне широкая трактовка реестровой ошибки), то необходимо учесть правовую позицию ВС РФ о форме защиты прав в судебной процедуре. Для ситуации с требованиями об исправлении реестровой ошибки в отношении «своего» объекта правообладателю рекомендовано обращаться не с исковыми требованиями, а с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть оспаривать законность действий (бездействия) и решений органа регистрации прав. Важным нюансом здесь будет являться то, что корректировка (изменение) публичного реестра — ЕГРН не должна влечь нарушения прав и законных интересов иных лиц, то есть не должен иметь место спор о праве на соответствующий объект.

Схожие требования, но в отношении «чужого» объекта, согласно сложившейся судебной практике, разрешаются посредством заявления иска о признании права собственности отсутствующим (в рамках подобного дела исследуется вопрос о том, является ли по своим характеристикам учтенный объект, права на который за-регистрированы в ЕГРН, объектом недвижимого имущества). В качестве примеров можно привести определения ВС РФ от 30.09.15 № 303-ЭС15-5520, от 10.06.16 № 304-КГ16-761, от 22.12.15 № 304-ЭС15-11476, от 12.01.16 № 18-КГ15-222, от 07.04.16 № 308-ЭС15-15218 и 310-ЭС15-16638, а также постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.12 № 12576/11, от 28.05.13 № 17085/12, от 04.09.12 № 3809/12.

Сведения об участке есть в ГКН, но его границы не установлены

К другой категории земельных участков с неустановленными границами — ранее учтенных — можно отнести земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участках на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.

В частности, это могут быть случаи (см. письмо Мин­экономразвития России от 19.05.2014 No ОГ-Д23-3716):

• отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;
• когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;
• когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

Постановление АС Московского округа от 20.07.2016 No Ф05-9957/2016 по делу No А40-189908/15

В этом деле суд отклонил дово­ды Росреестра, отказавшего за­явителю в регистрации права собственности на земельный участок, об отсутствии сведений о координатах характерных точек границ этого участка. Суд обратил внимание, что отметка в кадастровой выписке от 2015 г. о неустановлении границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства (при наличии описания местоположения границ земельного участка) свидетельствовала лишь о том, что сведения о границах учтены в новой системе координат, притом что в кадастровом плане от 2005 г. сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка содержались.

Таким образом, суд признал правомерным описание границ, которое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в дан­ном случае отказать в госрегистрации в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.

Председатель СНТ не подписывает межевание

Согласно ФЗ Российской Федерации № 221, после определения границ надела необходимо согласовать результаты замеров с заинтересованными сторонами. Если участок относится к СНТ, одним из участников процедуры является председатель товарищества. Если у него есть возражения, отсутствие подписи не может стать препятствием для инженерных изысканий. В этом случае процедура займет немного больше времени. Она состоит из таких шагов:

• Организация общего собрания владельцев пограничных наделов и председателя СНТ — пригласить нужного участника собрания можно по телефону. Желательно звонить ему при свидетелях по громкой связи. Если он не захочет прийти, необходимо попросить его написать письменный отказ;
• Выяснение юридического адреса СНТ — он необходим для отправки официального извещения председателю о предстоящем собрании по поводу определения границ территории;
• Ожидание ответа на официальное письменное извещение — если ответного письма не будет, через месяц на почту вернется ваше послание;
• Подача объявления о предстоящей процедуре определения границ в местной газете;
• Запрос на выдачу генплана застройки садового товарищества — его должен выдать председатель или отдел архитектуры;
• Подача заявления в МФЦ — после установления границ земельного надела, нужно подать заявление на постановку на кадастровый учет и регистрацию права в ЕГРН.

Претензия кадастровому инженеру: Образец

От квалификации специалиста по инженерных изысканиям зависит, поставят ли вашу недвижимость на госучет. Поэтому к выбору подрядчика нужно подходить ответственно. Даже незначительная ошибка может привести к отказу в регистрации и вызвать пограничные споры. Подавать претензию кадастровому инженеру необходимо в таких случаях:

• Незаконная прирезка соседних соток и увеличение площади надела за счет неправильной установки границ;
• Отказ в возврате денежных средств после неправильно произведенных замеров;
• Непрофессионализм — ошибки в бланках или расчетах;
• Отказ в регистрационных действиях Росреестром из-за неточностей в межевом деле;
• Игнорирование процедуры согласования границ с соседями;
• Отказ вносить исправления после обнаружения ошибок.

Что решила судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда

В Гражданском кодексе (статья 302) сказано, что если «имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать», а покупатель об этом знать не мог, то изначальный собственник вправе требовать вернуть это имущество у последнего собственника. Даже добросовестного.

Из всего сказанного Верховный суд делает вывод — срок исковой давности по «истребованию недвижимости (земельных участков), которая выбыла из владения органов местного самоуправления помимо их воли», надо считать с того момента, когда администрация района узнала или должна была узнать о том, что их сотки ушли в чужие руки.

Поэтому, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам, срок прокурорской проверки или любой другой для начала отсчета срока давности правового значения не имеет.

Рассмотрение споров в суде

Споры с соседями по границам участка рассматриваются в районных судах. При обращении в суд истец (сторона считающая себя пострадавшей) обязан доказать факт принадлежности участка и привести пример нарушения своих прав. На ответчика возлагается обязанность по предъявлению суду обоснованных причин изменения границ участка. Кроме того, он обязан доказать отсутствие противоправных действий со своей стороны.

Предметом доказывания являются:

• сам факт принадлежности земли участникам спора (спорщиками могут быть лишь собственники, имеющие документы, подтверждающие их право);
• смежность участков (собственники обязаны предоставить документы, свидетельствующие о том, что спорные участки являются смежными);
• фактические границы (в документах могут быть указаны совершено другие границы);
• причины и обстоятельства, спровоцировавшие изменения и вызвавшие спор.

Доказательной базой в споре о границах с соседями по участку выступают:

• документы о собственности на землю;
• план границ каждого из участков до межевания и после него;
• общий план всей территории с выделением спорных участков, если таковые имеются;
• заключение специалистов (выдается организацией, произведшей кадастровый замер участка).

Если у спорщиков имеются доказательства иного рода, то их также можно присовокупить к имеющемуся делу.

Похожие записи:

• Как рассчитываются отпускные. Формулы с примерами
• Справка об инвалидности: кто выдает, документы и можно ли заламинировать
• Скоростной режим на дорогах России — штрафы за превышение скорости