Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи дома с земельным участком – Образец, бланк 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.
При совершении покупки дома с земельным участком предпочтительно присутствие всех сторон сделки. Для удостоверения личности и у продавца, и у покупателя должен быть паспорт.
Также сделка может быть проведена без личного присутствия участника процедуры. В этом случае разрешено представительство отсутствующей стороны. Человек, который будет представлять интересы данного лица, должен предоставить нотариально заверенную доверенность. В этом документе указываются права и обязанности поверенного, и его срок действия.
Также для оформления договора купли-продажи дома требуется следующая документация:
- свидетельства, подтверждающие, что объекты сделки являются собственностью продавца;
- справка из ЕГРП, в которой указана кадастровая характеристика строения и надела;
- техпаспорт на здание, в котором зафиксировано основное описание объекта;
- выписка из домовой книги, в которой указываются члены семьи продавца;
- нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон на покупку или продажу недвижимости;
- справки, подтверждающие отсутствие ограничений на дом и участок, т.е. отсутствие ареста, залога и различных обременений, которые могут помешать совершить сделку;
- разрешение на сделку от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних детей;
- письменный отказ от права преимущественной покупки от других совладельцев, если имущество находится в долевой собственности.
Порядок оформления договора купли-продажи
Собственник земельного участка имеет право распоряжаться им как ему угодно: в том числе продавать физическим или юридическим лицам. Но из этого правила есть исключения: на участок не должно быть наложено обременений или арестов. Также он обязательно должен пройти государственный кадастровый учет.
Чтобы передать право собственности на участок, нужно заключить договор купли-продажи. Документ должен быть составлен в письменной форме, а подписать его должны и продавец, и покупатель. В противном случае договор признают недействительным.
Для успешного проведения сделки понадобится всего три экземпляра договора: по одному экземпляру остается у продавца и покупателя, а еще один направляется в Росреестр.
В большинстве случаев нотариально заверять договор не обязательно. Однако, если в сделке участвуют несовершеннолетние или частично дееспособные лица, а также если продается долевая собственность, то участие нотариуса становится обязательным.
Что влияет на стоимость
На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.
- Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна.
- Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
- Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает.
- Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
- Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
- Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, зайдите к соседям в похожие дома. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
Какие нужны документы для продажи дачи с земельным участком
Операции купли и продажи происходят повседневно. Однако люди, которые сталкиваются с такой необходимостью впервые, зачастую не имеют информации, какие нужно собрать документы для продажи дачи с земельным участком. Чтобы в будущем не возникло каких-либо недоразумений или финансовых трат для переделки, важно соблюдать определенный порядок действий. Дача с участком относится к категории недвижимого имущества. В связи с этим продажа имущества должна быть полностью санкционирована с действующим российским законодательством. Важно отметить, что продажу может осуществить только законный владелец, что подтверждается регистрацией законного права собственности.
Существует несколько видов документа, который подтверждает те или иные обстоятельства получения прав на данную собственность:
- Договор, подтверждающий приобретение данного участка в собственность, если он был оформлен посредством этой процедуры
- Если была оформлена дарственная на землю
- В случае предоставления участка главой района или администрацией, должно быть оформлено официальное разрешение от муниципалитета
- Судебное постановление, в том случае, когда собственность перешла к владельцу по решению суда
- Документ, подтверждающий факт наследования
- Регистрация имущественного права
- Выписка из органа кадастра, паспорт или план земельного участка.
В выше перечисленном списке каждый документ имеет право выступать в продаже участка. В случае отсутствия, законодательство не признает подобную сделку легальной и юридически оформленной.Также в обязательном порядке должна быть подготовлена следующая документация:
- Нотариально заверенное согласие одного из супругов на продаже земельного участка
- Договор, регистрирующий куплю-продажу, акт о передаче имущественного объекта.
- Вся документация должна быть прошита и подписана обеими сторонами, участвующими в процессе.
- Квитанция, свидетельствующая об уплате государственного налога
- Документация, удостоверяющая личные данные участников сделки. Если вместо них все процедуры выполняют доверенные лица, у каждого долго быть нотариально заверенное разрешение с подписью.
Существенные условия договора купли-продажи дома с участком
Для заключения договора необходимо добиться согласования всех его существенных условий. Если единодушие не будет достигнуто, он не будет признан заключенным. При совершении сделок этого типа закон устанавливает следующие существенные условия:
- Предмет. Под ним понимается объект сделки (ст. 554 ГК РФ). В ситуации заключения договора об одновременной продаже дома с участком возникают два самостоятельных объекта.
- Цена сделки (ст. 555 ГК РФ). Она может указываться как совокупно, так и для каждого из объектов в отдельности. Допускается указание фиксированной суммы, цены за квадратный метр, процентов от кадастровой стоимости.
- Список лиц, имеющих право проживать в нем (см. ст. 558 ГК РФ), если коттедж или дача относятся к жилой недвижимости (имеют статус жилого дома либо, если речь идет о садовом поселке, жилого строения). К лицам, обладающим правом проживания, например, относятся:
- получившие право по завещательному отказу (ст. 33 Жилищного кодекса РФ);
- члены семьи бывшего собственника, если они имеют на руках соответствующее судебное решение (ст. 31 ЖК РФ).
Регистрация договора в Росеестре
В настоящее время договор купли-продажи вступает в действие с момента подписания его обеими сторонами, за исключением случаев, когда в договоре указана иная информация.
Передача прав на владение участком является обязательной процедурой госрегистрации в Росреестре, поэтому после подписания акта передачи собственности покупатель становится владельцем земли, но прав распоряжаться им пока не имеет.
Стандартный срок регистрации в Росреестре составляет не более 10 рабочих дней с момента сдачи пакета документов, который должен содержать:
- заявления о регистрации перехода права собственности (составляется в отделении Росреестра);
- договор купли-продажи земли;
- паспорта покупателя и продавца;
- письменное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка (если он был приобретен в браке);
- свидетельство регистрации права собственности на землю;
- кадастровый паспорт;
- документы, подтверждающие законные права собственности продавца на землю, например, договор дарения;
- акт приема-передачи;
- чек, подтверждающий оплату госпошлины.
Правильно составленный договор будет выступать гарантией отсутствия неоднозначных ситуаций с последующим их разрешением в суде.
Продавцы часто задаются вопросом: — «Как правильно продать?» Для разрешения этого вопроса надо уделить должное внимание оценке имущества, так как нельзя установить цену дома, полагаясь только на рыночную стоимость вашего или подобного дома с земельным участком на торгах, биржах и так далее.
Для установки стоимости стоит воспользоваться услугами оценщика, который по итогу создаст отчёт, в котором будет проведён полный анализ рынка. Отчёт в форме отдельного документа, который также прилагается к договору.
При оценке недвижимости учитываются следующие моменты:
- Местоположения земельного участка и дома.
- Проектный план, в котором указаны материалы, этажность, площадь, наличие или отсутствие коммуникаций – характеристики недвижимости.
- Год и износ постройки (иногда включают сведения, касающиеся дальнейшей износоустойчивости).
- Наличие иных объектов на земельном участке (бань, теплиц и тому подобное).
- Качественные характеристики земельного участка.
По окончанию регистрации и получения покупателем дома с ЗУ в собственность ему придётся уплатить следующие платежи:
- Государственная пошлина — 1%;
- Обязательный пенсионный сбор на страхование — 1%;
- также налог уплачивает не только новый собственник, но бывший. Если он владел собственностью менее 3 лет, он уплачивает 5% (резидент) или 15-17% (нерезидент) от суммы сделки. Если владел домом с ЗУ более 3 лет, то никаких налогов продавцу уплачивать не надо.
Стоимость дома с участком и форма оплаты
В качестве размера стоимости берется рыночная. Если есть сомнения, продавец не может определиться с суммой, можно пригласить профессионального оценщика.
Цена жилой и земельной недвижимости первоначально устанавливается продавцом. Контрагент либо сразу соглашается с ней, либо предлагает свой вариант – осуществляется торг. В бумагах стоимость указывается только после взаимного согласия, т.к. в итоге будет передана именно эта сумма. Какие средства можно использовать для оплаты:
- Наличные средства.
- Электронные деньги (последующий перевод с банковской карты).
- Материнский семейный капитал.
- Ипотечный кредит.
Когда можно произвести оплату:
- До государственной регистрации сделки (перед или сразу после подписания договора).
- После оплаты пошлины и внесения сведений о передачи собственности в реестр.
- Оплата по частям до оформления акта (в рассрочку).
- Часть денег в виде задатка передается до регистрации, остальное – после.
Нюансы при самостоятельной продаже земли
После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.
Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.
В текст предварительного договора следует включать:
- Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
- Информацию о продаваемом объекте недвижимости:
- кадастровый номер;
- площадь землевладения;
- определяющие его местоположение координаты;
- земельная категория;
- вид разрешенного использования;
- ссылки на правоустанавливающие документы.
- Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
- Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
- Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
- Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
- Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.
Купля-продажа дома без земельного участка
Нельзя продать дом без оформления прав собственности на участок, на котором возведено данное строение. Но согласно ст. 25.2 (пункт 7) новый владелец дома может зарегистрировать право собственности на участок под ним. Для этого необходимо прийти в администрацию и подать заявление на получение земельного участка под купленным домом в аренду либо собственность.
Какой пакет документов понадобится?
- паспорт российского образца;
- заявление в свободной форме;
- документы, которые подтверждают факт владения домом;
- документ, подтверждающий совершение сделки (договор либо акт купли-продажи).
Как происходит оформление сделки?
Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.
Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.
По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.
Пошаговые рекомендации для грамотного оформления
- Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
- Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
- Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
- Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
- В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.
Регистрация договора купли-продажи земельного участка через МФЦ может быть осуществлена только в том случае, если участники сделки предоставили пакет документов. Список различается в зависимости от того, какое строение продаётся.
Если это надел без капитального дома на нём, необходимы следующие бумаги:
- удостоверение личности участников сделки;
- заявление на регистрацию соглашения;
- договор купли-продажи дачи с наделом или иной недвижимости (необходимо подготовить в 3 экземплярах);
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- кадастровый паспорт имущества и межевой план;
- документы, подтверждающие наличие права собственности;
- справка об отсутствии обременения на строения на участке.
Для заполнения заявки лучше использовать образец. Если возведена недвижимость, перечень документации меняется. Потребуется разобраться, как оформить договор купли-продажи дома с земельным участком. Помимо стандартного набора, потребуются документы на жильё.