Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ в новостройке — что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.
Причины отказа в регистрации и что делать
Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.
Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:
- Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
- Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
- Найдены ошибки в заявлении.
- В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
- Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
- Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
- Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.
По правилам заявления подают только следующие лица:
- дольщики;
- застройщики;
- представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.
В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
У кого можно узнать, зарегистрирован ли договор?
Практически все застройщики берут на себя обязанность по регистрации договора долевого участия. Как дольщик вы может самостоятельно уточнить, успешно ли прошла регистрация ДДУ. Проверить регистрацию договора можно, обратившись с соответствующей просьбой в МФЦ (многофункциональный центр) или в Росреестр, где вам выдадут выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Если же вы идете в ногу с развитием современных технологий, то подтвердить регистрацию можно с помощью онлайн-сервиса Росреестра.
В первом случае вам нужно лично посетить любой МФЦ по месту жительства или собственно Росреестр. Придется заполнить типовую форму заявления и заплатить пошлину за выписку ( в 2019 году ее размер составляет 400 рублей). Захватите с собой свой паспорт и договор ДУ (оригинал + копии).
Госслужащий, который будет принимать от вас документы, выдаст вам расписку. Через 3 дня вы можете вернуться за выпиской, где будут все сведения о вашем будущем доме, в том числе, информация о договорах долевого участия, заключенных застройщиком.
Во втором случае вы можете зайти на сайт Росреестра, выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и внести все необходимые данные договора долевого участия. После этого вы моментально получите ответ на свой запрос.
Если окажется, что ДДУ не зарегистрирован, не стоит сразу паниковать — скорее всего, договор еще не успели внести в систему. Проверьте на сайте, как давно обновлялась информация. Если вам посчастливилось стать первым дольщиком, то регистрация займет 7–9 будних дней, для следующих покупателей процесс идет быстрее — всего пять будних дней.
ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договораг. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
-
Более низкая стоимость жилья. Купить квартиру в строящемся доме дешевле, чем в готовом. На этапе котлована цена может быть ниже на 20-30%.
-
Безопасность сделки (описано выше).
-
Гарантия неустойки за задержку сдачи объекта. Если дом будет сдан не вовремя, договор ДДУ дает право на компенсацию за неисполнение обязательств.
-
Гарантийный срок на квартиру составляет до 5 лет.
Жилье по ДДУ — выгодно и безопасно
Подведем краткие итоги:
-
Приобретение жилья в долевом участии позволит значительно снизить его стоимость;
-
Такая покупка безопасна: права дольщиков защищены законом, а средства “замораживаются” на эскроу-счетах;
-
Застройщик дает до 5 лет гарантии на исправление недочетов в квартире;
-
В случае задержки сдачи дома девелопер обязан выплатить компенсацию;
-
Еще не существующая квартира, купленная по ДДУ, уже регистрируется в Росреестре и официально становится вашей собственностью.
Что делать, если договор не зарегистрирован
Если стороны столкнулись с тем, что договор не прошел обязательную процедуру регистрации, саамы простым вариантом станет обращение в органы Росреестра и совершения необходимых действий. Проблемы могут возникнуть только в случае, если ранее должностными лицами Росреестра уже был вынесен отказ в проведении процедуры.
Чтобы при повторном обращении избежать риска отказа, дольщику и застройщику необходимо устранить причины, по которым были возвращены документы:
- надлежащим образом подтвердить полномочия представителей, подписавших договор;
- изменить условия соглашения, чтобы они не противоречили закону.
Недостатки и спорные моменты
Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».
Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.
Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:
- существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
- несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.
Как зарегистрировать ДДУ?
Шаг 1
Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:
- ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
- Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
- Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
- Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
- Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
- Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.
Шаг 2
Уплатить госпошлину за регистрационные действия.
Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.
Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.
Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.
Шаг 3
Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.
При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.
После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:
- дату представления документов;
- перечень представленных документов;
- ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
- ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.
Шаг 4
Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.
Для получения документов потребуется:
- документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
- расписка в получении документов.
Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?
Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:
- Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
- Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
- В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
- Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
- Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
- Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
- Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.
В каких случаях в регистрации могут отказать
Важная причина уметь получать информацию – договор долевого строительства не может быть заключён дважды на один и тот же строящийся объект.
Вероятно, можно заключать несколько договоров на долевое строительство с одним и тем же застройщиком или с разными строительными организациями, но от одного лица, но это может вызвать обоснованные подозрения.
Сфера недвижимости и долевого строительства связана с серьёзными денежными вложениями и представляет интерес не только для компетентных государственных органов, но и для мошенников и различных обманных схем.
Регистрация договора долевого строительства – это ответственная процедура для дольщика и для застройщика.
По общему правилу.
Как проходит электронная регистрация?
Регистрация ДДУ заключается во внесении сведений о заключенном договоре в базу Росреестра. Эта процедура помогает избежать незаконных действий со стороны застройщика. Например, строительная организация не сможет продать одну и ту же квартиру разным покупателям.
Процесс подписания при помощи электронной подписи состоит из нескольких этапов:
- собирается пакет справок, бланков, переводится в цифровой формат;
- оформляется ЭЦП (разовая через банк, либо постоянная через удостоверяющий центр);
- представитель организации (застройщика, банка) заходит на сайт Росреестра, выбирает раздел, позволяющий зарегистрировать договор долевого участия удаленно и в электронной форме.
- потенциальный дольщик заполняет представленный на экране запрос, для чего заносит данные (сведения о кадастровом номере недвижимости, информацию о застройщике и покупателе).
- стороны обязательно указывают вариант, с помощью которого будет получен готовый результат (например, сообщение на электронную почту или через МФЦ);
- к заявлению прикрепляется отсканированный пакет справок;
- при помощи ЭЦП подтверждается сделка.
Впоследствии ЭЦП, полученную через удостоверяющий центр, можно использоваться в других правоотношениях. Разовая электронная подпись утратит силу после регистрации.
Требования к застройщику по ФЗ-214
В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:
- Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.
- Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.
- Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.
Требования к дольщику
Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:
- Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
- После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
- Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.
Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.
Сколько стоит «уладить формальности»?
Как правило, те, кто покупает жилье, слабо разбираются в процессах, связанных с документальным оформлением, речь идет, прежде всего, о двух наиболее важных процессах. Это регистрация договора, а затем, после сдачи дома в эксплуатацию, регистрация права на собственность. Последний процесс – это конечная точка, после которой дольщик превращается в полноправного владельца недвижимости или в собственника, имеющего право распоряжаться жильем, но ограниченного в правах – например, в случае привлечения ипотечного кредитования.
Многие потенциальные покупатели жилья на первичном рынке совершенно не представляют – что нужно делать, какие документ собирать и куда обращаться. Кроме того, не все располагают временем, необходимым для оформления. Поэтому для них было бы намного удобнее, если бы кто-нибудь взял на себя все эти хлопоты. Что и предлагает застройщик – за определенную сумму он берет на себя все хлопоты и готов уладить все формальности.