Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта?
Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой, добиться устранения всех проблем невозможно. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком и регистрируют в Росреестре.
Расторжение ДДУ через суд
Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство. В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика и пени по ДДУ. Если дольщик видит, что строительство затягивают, есть риск не дождаться его завершения, он может потребовать аннулирования договора, подав иск с соответствующими требованиями в суд.
При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону. После вступления в законную силу судебного решения у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение. Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после истечения срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за пользование чужими деньгами, которые предусмотрены ч.6 ст.9 ФЗ № 214.
Срок передачи недвижимости
Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.
Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».
Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.
Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Законодательное регулирование
Этот вопрос регулирует ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. По закону застройщик обязан передать квартиру не позже срока, прописанного в договоре. Эта дата общая для всех участников долевого строительства.
Если застройщик не успевает закончить объект в установленный срок, он предупреждает дольщиков минимум за два месяца до истечения договора и вносит изменения в соглашение. Если дольщик подпишет его, то не сможет подать жалобу на просрочку, так как согласился с новыми условиями. Принуждать к подписанию договора нельзя, это право, а не обязанность дольщика.
В случае нарушения этого требования застройщик должен выплатить владельцам квартир пеню. Она увеличивается ежедневно, процент равен 1/300 от ставки рефинансирования на день исполнения обязательств, установленной Центробанком. Исключение – если дольщик сам уклоняется от подписания акта передачи.
Шансы и риски в спорах с застройщиком
Ни одна статья не может в полной мере раскрыть все тонкости защиты прав в сфере долевого строительства. Если вы попали в число обманутых дольщиков, и вопрос касается такого дорогостоящего актива как недвижимость, советуем не рисковать, а обращаться к высококвалифицированным юристам.
Не стоит надеяться, что судебный процесс — это простая формальность, и на то, что судья будет на вашей стороне. На самом деле воевать придется с опытными юристами, которые всеми силами будут доказывать отсутствие нарушений со стороны застройщика.
Юридическое бюро «Кахиев и партнеры» проконсультирует вас по возникшим вопросам, достаточно лишь принести с собой все документы. Наши специалисты проведут анализ рисков, расскажут о перспективах дела и, в случае необходимости, выступят в суде в качестве защитника. Мы готовы применить все свои знания опыт для удачного разрешения спорной ситуации в вашу пользу.
Определяем срок сдачи дома
Если вы стали участником договора долевого строительства, в нем фигурирует конкретный срок сдачи дома и передачи квартиры собственнику.
Он один для всех дольщиков многоквартирного дома или одной секции. В ДДУ фиксируются следующие основные сроки:
- Ввода в эксплуатацию.
- Передачи отдельной квартиры правообладателю.
В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания не может передавать квартиру, пока не пройдет окончательный ввод дома в эксплуатацию. Это обязанность местной администрации.
Точный срок передачи определяется следующими способами:
| Конкретная дата | Указывается «в срок не позднее определенного числа». При данном варианте уже на следующий день наступает просрочка. |
| Обозначение квартала сдачи | Точно указывается квартал и год. В этом случае просрочка наступает в первый день следующего квартала. |
| Ввод в эксплуатацию | Указываетсяквартал и год получения разрешения после ввода в эксплуатацию. Отдельные квартиры передаются в течение месяца после получения документа. Просрочка наступает по истечении указанного квартала и 30 дней. |
Досудебное урегулирование
Если застройщик в РФ задерживает сроки обязательной сдачи дома и сдачи жилья по договору долевого строительства, то неустойка за просрочку по ДДУ необходимо взыскивать, начав с составления претензии застройщику.
Оформление претензии осуществляется по стандартному образцу и в письменной форме. В претензионном письме следует перечислить все требования к строительной организации (обязательно ссылаясь на нормы законодательства), указав расчёт неустойки, свои персональные данные, контакты, данные договора договора участия в долевом строительстве (дату срока сдачи квартиры/ апартамента/ машиноместа и тп., номер и дату договора, характеристики объекта ДДУ), а также свои платёжные реквизиты (название банка, БИК банка, номер банковского счёта получателя) для перевода денег. Обязательно укажите дату составления обращения и поставьте свою подпись.
Важно! В случае если вы уже подписали передаточный акт, то в расчете суммы неустойки за просрочку указывается весь срок просрочки по фактическую дату подписания акта приема-передачи. Если же на день отправки претензии застройщику акт еще не подписан, тогда при расчете суммы неустойки учитывается период, прошедший с даты начала срока просрочки по дату подготовки и отправки претензии (включительно).
Готовую претензию лучше направить в застройщику по его текущему юридическому адресу, указанному в сведениях о юридическом лице из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России. Отправлять претензию следует ценным письмом с описью вложения, чек об отправке и вторую копию направленной претензии сохранить.
Принятие, проверка, обработка и ответ на претензионное заявление, которое пришло строительной компании, должно быть произведено в разумный срок, не превышающий 30 календарных дней. При положительном ответе покупатель получает деньги. И такое случается приблизительно в 1 из 1000 случаев (из практики). При отрицательном ответе от застройщика или при игнорировании вашего обращения (то есть в оставшихся 999 случаях из 1000) вы имеете законное право обратиться с аналогичным требованием в суд.
Что грозит застройщику, если он не сдаст дома вовремя
Если застройщик просрочил сдачу квартиры, то дольщик как равноправная сторона договора долевого участия имеет право на односторонне расторжение договора. При этом никаких негативных юридических последствий для собственника не будет. А вот строительная компания, у которой не получилось договориться со своими клиентами, могут возникнуть неприятности, несущие за собой финансовые потери.
Если дополнительные соглашения о сроке переноса сдачи дома не подписаны участниками ДДУ, а сдать объект все же не получилось вовремя, то собственники могут потребовать от застройщика выплату неустойки. Размер неустойки составляет 1/300 для юрлица и 1-150 для физлица часть ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на текущий момент времени от цены квартиры согласно ДДУ за каждый день просрочки.
Также от застройщика можно потребовать выплату в качестве компенсации за моральный вред и возмещение убытков, связанных с расходами на съем жилья, проценты по ипотеке и пр.
Если застройщик просрочил сдачу дома
Один из самых популярных вопросов: что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, указанные по ДДУ. Необходимо понимать разницу между вводом дома в эксплуатацию и передачей готового объекта непосредственно покупателям. Ввод в эксплуатацию первичен и предполагает согласование со стороны государственных органов и получение акта, гарантирующего возможность правильного функционирования дома. Сдача жилья покупателю оформляется соответствующим актом после ввода объекта в эксплуатацию.
Внимание! В определение просрочки сдачи дома входит как отсутствие у дольщиков акта приема-передачи квартиры, так и передача жилья по акту более поздней датой, чем было оговорено в договоре.
Застройщик минимум за два месяца до определенного договором срока обязан письменно уведомить дольщика о затягивании момента сдачи дома. В уведомлении также должно содержаться приглашение на подписание дополнительного соглашения о продлении сроков предоставления квартиры.
Внимание! Покупатель квартиры не обязан соглашаться на условия застройщика и может отказаться от подписания соглашения об изменении договорных сроков передачи жилья.
Какие права имеет дольщик в случае просрочки сдачи квартиры застройщиком:
- выплата неустойки за просрочку передачи квартиры;
- возмещение документально подтвержденных убытков, вызванных задержкой передачи жилья;
- односторонний отказ от исполнения договора и требование возврата уплаченных денег (если застройщик просрочил сдачу квартиры более чем на два месяца и игнорирует полученную претензию).
Новоселы поняли — отстаивать свои права надо массово, но в то же время действовать поодиночке, оформляя все новые и новые иски. Было очевидно, что и без помощи квалифицированного юриста, специализирующегося на строительных делах, не обойтись. На оплату первой консультации у адвоката скидывались заинтересованные. Изучив дело, юрист заверил: шансы есть, хотя, скорее всего, будут всплывать бесконечные нюансы.
— Из всех жильцов нашего дома на мой призыв откликнулось человек 20, — продолжает Владимир. — Это, конечно, немного. Но мы начали действовать. Алгоритм следующий: сначала необходимо составить претензию и направить ее застройщику, указав сумму пени, — надо же попытаться решить дело мирно, до суда. На наши претензии пришел ответ: документов было великое множество, целая папка. И по всему выходило, что «Вильнюсстрой» не виноват — то одно не зависящее от него обстоятельство, то другое. Причем подписали эти «оправдательные» документы далеко не последние люди в сфере архитектуры и строительства. Наверное, многих это бы отпугнуло, но мы стали разбираться, кто же виноват в том, что, к примеру, долго не согласовывали ПДП — тот, кто не подписывал его, или тот, кто менял «под себя».
Во всей этой бумажной кипе я увидел пару фраз, по которым было понятно, что суд может стать на нашу сторону. Поэтому и подал иск. Также хотел уточнить, почему мы не пошли коллективно: мог возникнуть конфликт интересов (кто-то мог передумать или отвлечься на другие моменты), да и адвокату было бы сложно одновременно представлять интересы всех 20 человек.
Прежде чем услышать победное решение, Владимир прошел около шести заседаний суда. Дело рассматривали тщательно и со всех сторон, судья действительно вникала в ситуацию. Молодой человек предупреждает: будьте готовы к тому, что вторая сторона будет затягивать рассмотрение, постоянно находя новые обоснования своей позиции, опираясь только на «удобные» нормы закона. Поэтому адвокат должен быть всегда начеку и прекращать это «жонглирование».
Что делать и куда обращаться, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, обозначенные в ДДУ — ЮК «Хелп ДДУ»
Наиболее часто встречающаяся проблема, для разрешения которой обманутые дольщики обращаются с исковыми требованиями в суды, – это затягивание сроков сдачи жилья в многоквартирном доме. Такие сроки четко оговорены в заключаемом между дольщиком и застройщиком ДДУ. Причины несоблюдения оговоренных договором временных условий могут быть самыми разнообразными.
Просрочка сдачи жилья может зависеть от самого застройщика или случиться не по его вине. Так или иначе, они не должны волновать участника долевого строительства. Ведь главное желание и законное право последнего – получить причитающуюся ему и полностью оплаченную долгожданную квартиру вовремя.
Так что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ? Об этом подробнее будет рассказано ниже.
Как выбить неустойку с застройщика, если сдача не в срок
По закону, дольщики вправе требовать от застройщика уплаты неустойки в размере 1/150 ключевой ставки Банка России, действующей на момент исполнения обязательств (данный момент тождественен крайнему сроку передачи объекта, который указан в ДДУ), рассчитанной от цены объекта, говорит управляющий партнер юридической компании, руководитель практики разрешения споров в сфере недвижимости и строительства Владимир Сафонов.
Чтобы получить неустойку, нужно составить претензию и направить ее застройщику. Как правило, строительные компании такие обращения игнорируют. Если застройщик не удовлетворит требования в добровольном порядке в течение десяти дней, то дольщику придется обратиться в районный суд (по месту нахождения застройщика либо по своему месту жительства с исковым заявлением о взыскании неустойки).
Если дольщик приобрел недвижимость не для предпринимательских целей, то помимо неустойки он вправе взыскать с застройщика штраф (дополнительная неустойка, установленная п. 5 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, взыскиваемая в пользу дольщика) и компенсацию морального вреда.
«Таким образом, в судебном порядке дольщик вправе предъявить требования к застройщику о взыскании вышеуказанной неустойки; штраф в размере 50% от всей присужденной суммы в пользу участника долевого строительства; компенсации морального вреда (присуждаемая сумма компенсации оценивается судом самостоятельно по внутреннему убеждению и никак не связана с требуемой дольщиком суммы); судебные расходы (в том случае, если для взыскания неустойки вы обращались за помощью к юристу и у вас имеются документальные подтверждения несения судебных расходов, такие как договор, чек об оплате либо расписка от юриста в получении денежных средств)», — перечисляет Сафонов.
«Я советую дольщикам обращаться в суд за защитой своих прав сразу после начала просрочки застройщиком по передачи объекта, а не ждать получение ключей и тому есть важное объяснение. Если вы обратитесь в суд сразу после начала просрочки, то вы вправе предъявить требование к застройщику о взыскании неустойки на будущий период (по день фактического исполнения, то есть по день передачи ключей)», — объясняет юрист.
В этом случае дольщику присуждается неустойка, штраф, компенсация морального вреда (с учетом их снижения) с момента начала просрочки и по день вынесения решения суда и дополнительно присуждается неустойка на будущий период.
Разъяснения Верховного Суда РФ
В ходе разбирательства судьи руководствовались положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Так, пункт 2 статьи 15 указанного документа устанавливает определения реального ущерба и упущенной выгоды – доходов, которые пострадавшее лицо могла бы получить при благоприятном исходе сделки.
В соответствии со статьей 10 Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года застройщик, не выполнивший свои обязательства по договору долевого строительства, обязуется компенсировать дольщику оговоренные законом штрафы и неустойки, а также компенсировать в полном объеме убытки, понесенные в связи с невыполнением обязательств.
По уточнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, рассматривавшей жалобу, истица была зарегистрирована в населенном пункте, расположенном на значительном удалении от ее места работы в Краснодаре, где не имела собственной жилой площади. Она располагала полным правом ожидать получение новой квартиры в установленные сроки, а в связи с нарушениями, допущенными застройщиком, понесла вынужденные траты.
Таким образом, члены СК по гражданским делам ВС РФ постановили, что просрочка сдачи объекта компанией-застройщиком является прямой причиной понесенных убытков и направили дело на повторное рассмотрение.
Предоставьте в банк полис страхования недвижимости
По условиям Федерального Закона №102 обязательно нужно страховать ипотечную квартиру. Купить полис можно в том же банке, в котором брали ипотеку, а можно в любой другой аккредитованной банком страховой компании.
На этом все дела с банком завершены. Осталось только выплатить ипотеку в срок. А дальше нужно оформить договора на предоставление коммунальных услуг, прописаться по новому адресу. В следующем году после подписания акта приема-передачи можно будет подать документы на налоговый вычет.
Остались вопросы? Пишите нам в обратную связь или звоните – юристы нашего сайта помогут. Свои вопросы также можно задавать в комментариях под этой статьей – отвечают наши юристы, а на некоторые мы выпускаем развернутые экспертные статьи.